日本樓市的高位接盤俠，都跳樓了么？

前幾日，我去河北廊坊一個叫做「燕郊」的地方。

這裡曾是炒房客的聚集地，房價從幾千元炒到4萬人民幣每平方。然而當我從首都機場驅車到達40公里外的燕郊時，發現這裡似乎沒有城市的整潔、繁華，仍然滿眼都是農村景象。

城區的周圍有麥田以及正在等待拆遷破屋、撂荒的土地。出租司機選了一條羊腸小道去我要到達的酒店，結果一路坑坑窪窪，而且一些路口只能一輛車通行，竟然在塵土飛揚的土路上堵了半小時之久。

到了燕郊，沒有繁華的感覺，地上滿是塵土、煤灰，門頭房洋溢著鄉鎮的土味。

司機告訴我，這裡的房價從2017年房產限購令出台前的最高4萬一平方，跌至現在的1萬，不僅僅是腰斬的這麼簡單！

他舉了一個自己同學炒房的例子。2017年初，同學跟著炒房團來到燕郊炒房，2.7萬買了一套。然後計劃3萬以上賣掉。可是當她2017年11月去中介掛牌的時候，中介告訴她3萬很難賣了。

就這樣掛了1年也沒有幾個看房的客戶，房子賣不出去，也沒人來租住。一直空置著，她每月交7000多元的房貸，被徹底套牢，想死的心都有。

還有一個村的人，將老房子拆了，借高利貸將蓋成5層樓，打算出租或出售。可每家為了多佔點面積，竟然把樓房全都連在一起，中間不留任何逃生通道。消防驗收不能通過，無法對外出租或出售。

借貸蓋房的村民都急得想跳樓，也成了當地茶餘飯後的談資。一位村民的兒子在學校里，被老師問，你爸爸怎樣了？

兒子答：天天想跳樓，被我媽拉了回來。老師又問：那你還上課吃東西，也不給你爸省點。

兒子：我吃我的，他跳他的啊。我也不能餓著！

這種景象，讓人不由的想起了曾經的日本樓市與日本購房客。

日本的房價從1991年的頂部開始暴跌，到2014年23年間一直未漲過，價格持續走低。

那麼，在最高點買房的日本人後來怎樣了？這應該是當今很多購房者關心的話題。

日本接盤俠「中島義弘」

1991年，日本千葉縣柏市（Kashiwa）,36歲的東京市政府僱員中島義弘，在一個安靜的郊區，這裡距離東京一個小時二十分鐘，他的眼中浮現出了幸福的生活：櫻桃樹林立的道路、舒適的社區、鄰居早上問候彼此、兩個女兒可以走路到學校。

於是，中島先生買下了一套狹小的四居室公寓，價格40萬美元，幾乎全部用的貸款。中島先生是這麼計劃的，隨著房價以兩位數的速度上漲，他很容易就能還上貸款，出售的時候還能賺一部分。

但是，中島先生的計劃落空了。他買下這套公寓後不久，日本房地產市場就崩潰了。2005年的時候，這套公寓價值只有他買時的一半，他想搬到離城市更近的地方，但是他不能，因為出售的話，價格無法彌補他還欠銀行的30萬美元。

中島先生只是數百萬日本房主的一個縮影。

日本房價十年跌了64%

日本的房地產價格上漲得十分快，部分原因是投機者利用繁榮股市的賬面利潤投資房地產，不可承受地使價格越來越高。在日本的瘋狂中，最大的投機者是財大氣粗的公司，他們在房地產價格上漲的同時，也在推高商業地產市場。

日本遭受了現代歷史上最大的房地產市場之一的崩潰。在1991年市場達到頂峰時，面積相當於加州大小的日本，所有土地價值約為18萬億美元，幾乎是當時美國所有房產價值的四倍。

隨後，在日本央行採取過於激進的措施提高利率後，股市和樓市雙雙崩盤。由於投資者拋售股票以彌補土地市場的損失，這兩個市場都出現了螺旋式下降，反之亦然，價格跌至14年低點。

房主是日本房地產泡沫的最大受害者之一。從1991年到2004年，日本六大城市的住宅價格下降了64%。據多數人估計，數以百萬計的購房者在他們一生中最大的一次購房中蒙受了巨大損失。

房價永遠漲的謬論

日本的經驗告訴我們，有必要對所有資產泡沫背後神話——價格將永遠上漲，持懷疑態度。

太多的日本購房者透支了他們的債務，他們購買的房產超出了他們的理性承受能力，因為他們認為房價只會上漲。當價格下跌時，許多買家在財務上遭受重創，甚至破產。

東京早稻田大學(Waseda University)金融學教授野口悠紀雄(Yukio Noguchi)表示:「從日本得到的最大教訓是，不要重蹈日本的覆轍。」

「在泡沫時期，人們不相信價格會下跌，」他說。這在過去已經被多次證明是錯誤的。但人性中有某種東西使我們無法從歷史中學習。

野口教授說，上世紀80年代，日本的狂熱達到了極點，很多公司甚至試圖以高於對方的價格收購幾乎沒有用處的土地。

東京銀座購物區(Ginza shopping district)的一個角落裡有一個三平方米(約32平方英尺)的空置房，雖然面積太小，無法搭建，但最終以60萬美元的價格售出。

因此，野口教授說，上世紀80年代的日本房地產市場非常脆弱，當市場下跌時，它的跌幅很大。由於所有的企業投機行為，這次倒閉摧毀了公司的資產負債表，使國家的銀行陷入癱瘓，並對整個經濟造成了打擊。

自1991年以來，日本花費了11年的時間來擺脫經濟衰退，直到2005年才顯示出明顯的復甦跡象。

遠郊的房子不值錢

野口教授表示，上世紀80年代，日本人購買房產有一種匆忙心理。「泡沫的經典定義，是人們基於對未來價格的錯誤預期買入，並懷著未來賣出的希望買入。」

上世紀80年代，對房地產價格上漲的預期讓許多日本購房者對背負巨額債務感到放心。他們通過低息貸款來實現這一目標，這些貸款只需要提前支付很少的錢，並且承諾每月支付的金額很低，至少在短時間內如此。

日本對這些貸款有獨特的版本，包括所謂的「三代貸款」(three-generation loan)，一種90年甚至100年的抵押貸款，允許買家將還款分散到自己以及子女和孫輩的有生之年。

但當日本房價下跌時，房主發現自己背負的貸款遠高於房地產價值。許多人破產，尤其是那些因為房價下跌而失業或減薪的人。根據追蹤此類數據的日本最高法院(Japanese Supreme Court)的數據，從1994年到2003年，個人破產數量增加了六倍，達到了242,357人的創紀錄高點。

即便是那些避免了金融危機的人，也發現自己被困在了他們從未打算終身居住的房子里。

20世紀80年代，對許多日本購房者來說，土地價格上漲得如此之高，他們唯一能負擔得起的地方就是遠離東京市中心的地方。許多人為了購買距離辦公室兩小時車程的微型或粗製濫造房屋而負債纍纍。

在經歷了多年的地價下跌後，東京的房價再次變得更容易承受，很少有人在遙遠的郊區買房子。這導致這些偏遠地區的房價大幅下跌，許多人的房屋價值低於十多年前抵押貸款餘額。

自由比房子更重要

正如中島先生所說：泡沫的破滅剝奪了我們選擇居住地的自由。

或許我們蝸居在一處租來的住所里，感覺自己的生活漂浮不定。不敢購置傢具、器物，不敢布置房屋。

當你真的被房子套牢，被房貸壓得無法喘息的時候，你一定會懷念此前的租房生活。

自由比房子更重要！日本人用自己的經歷對這句話做了最好的詮釋。

如今的日本農村，有大量的房屋、土地閑置，人煙稀少。日本政府鼓勵更多人到農村去生活、購置房屋，並發放大額補貼，足夠買房之用。

對於育兒方面，一胎補貼3萬元，免除一半托幼費，從二胎開始免除一直到成年前的所有醫療費，並發放5萬元的補貼。三胎以後孩子可以享受教育、醫療的完全免費，並獲得10萬元的補貼。

或許在多年後，會許多人會從城市向農村遷徙，追求自由的價值，而不是車水馬龍、燈紅酒綠、熙熙攘攘的城市。

無論現在是否有錢買房，在每個人的內心都應該樹立起，相比房子，自由更無價的信念！（完）

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