「屠龍者」鏈家正在長出鱗片

2006年的時候，北京的樓市開始瘋狂，到了08年，均價已經達12479元每平米。就連不被看做是北京城裡的郊縣順義和通州，價格也開始直逼5000元大關。房產中介的模式雖然在2000年就已經出現，但開始在中國大地徹底生根發芽正式成軍，就是在這短短的兩年中。成立5年的鏈家地產經歷著第一波飛速發展的時期。

當時很多人對於北京的樓市價格，高呼天價，並且認為樓市泡沫將破。果不其然，隨著金融風暴席捲全球，整個樓市受到劇烈衝擊，價格雖然沒有出現民眾期望的大幅下跌，但交易量卻斷崖式下跌。

這對於剛剛在中國起步不久，產業初成的二手房中介行業，幾乎是一場滅頂之災，甚至重新洗牌了剛剛形成的中介格局。中介第一次關店風潮08年開始，而在這股人人自危的關店風潮中，鏈家地產卻做出了讓整個行業震驚的行為：繼續擴張，低價接收同行關掉的店面。

這可能使鏈家發展史上最重要的一筆。憑藉著逆風開店的策略，鏈家一躍成為了北京房產門店數量第三。做出這個決定的創始人左暉從不遮掩自己的野心：「他們只看到危機，卻看不到機會，鏈家要成為北京第一房產中介公司，消滅行業亂象，重新書寫行業規則」。

果不其然，憑藉著在商業決策上的殺伐果斷和遠見，左暉帶領的鏈家在此後幾年迅速成長為房產經紀龍頭。2001年鏈家成立時僅37人，2014年底門店不過1500間，經紀人3萬名，2000億的交易額。在藉助互聯網+改造產業鏈後，鏈家門店發展非常迅猛，目前鏈家已經進入了24個城市,擁有6000家門店、10萬名房地產經紀人以及6000萬套房源數據，2015年交易額達到7090億。而其推出的自如租房和貝殼找房，更是在以革命者的身份衝擊著行業。

當然，鏈家的崛起並非一帆風順，風暴也接踵而至。因為對於整個行業來說，曾經的屠龍者，似乎正在變成那條惡龍。

鏈家獨大，左暉「霸權」？

鏈家長期扮演著革命者的角色，而在這條道路上左暉指向和橫掃的競爭敵手，都夠組建一個足球隊。

2014年靠著埠壟斷房產信息流量的搜房網成為眾矢之的，莫天全正焦急上火，作為最大業務合作夥伴之一的鏈家高調地補了一刀，讓這場行業驟變越發激烈。10月24日左右，鏈家向全體員工和合作夥伴發出一封內部郵件，宣布抵制搜房網，左暉言辭激烈地闡述了搜房網的三大「罪責」，並表示不願意與之為伍。

對此莫天全也發布了一封公開郵件，說「北京鏈家宣布從搜房下架，曆數搜房的不是，核心思想無外乎搜房網要搶鏈家的生意了」。

雙方的決裂在當時的行業變局中最多只能算是一個插曲，莫天全也不擔心一個鏈家能掀起多大的風浪，只是他沒想到站在整個中介的對立面，令搜房墜落得如此之快。而這個曾經呼風喚雨的行業大拿，現在面對「中介頭子」左暉推廣貝殼找房的野心，也只是說了一句「我真不清楚」。

當年左暉決裂莫天全，一部分的顧慮來自於搜房網切入中介市場，為謹防其壓榨經紀公司、一家做大，這才反目成仇。只不過隨著鏈家強勢，左暉儼然成了比莫天全更深入「角色」的行業公敵，所謂翻手為雲覆手為雨或許也不過如此。

2015年萬科與鏈家合作成立萬鏈，前者用其精裝業務做背書，後者提供其龐大的客群數據，短短時間內萬鏈做到了互聯網家裝的行業第一。但是蜜月期時間不長，左暉的左膀右臂權明離職後創辦了南魚，和萬鏈同一個鍋里吃飯，可權明拉了左暉入股，當時據說左暉專門將此事通報給劉肖，劉肖對此的回答是，「這種事情不需要講的，完全信任老左」。

然而不久以後左暉對萬科表達不滿，雙方關係幾乎一夜崩塌，如今的萬鏈中層離職400多人、業務量下滑一半，而且萬鏈的員工大多被挖到了南魚。想必在那場鏈家缺席的誓師大會，萬科物業朴鄰也是貢獻了不少掌聲。

當然最核心的領頭者還屬我愛我家和58同城，謝勇、姚勁波和左暉三者關係匪淺、卻又撲朔迷離。謝勇前一段時間還在誓師大會上不留情面地批評貝殼找房，隨後胡景暉「被離職」一事，就傳出因左暉打給謝勇的一個電話，我愛我家就開除了一個工作18年的老臣。而姚勁波和左暉，一個「霸蠻」、一個「兇猛」，從創業摸爬滾打時就相互糾葛，現在終將正面斗勇。

鏈家這一路，憑藉商業模式和資本強悍收割了一批又一批競爭對手的業務市場，但時至今日其收割的對象卻轉變為客戶。

鋼絲上舞蹈的鏈家金融

胡景暉的離職和忠告，一語驚醒了北京租房市場上蜷縮的年輕一代，自如等長租公寓品牌也被捲入監管和輿論的風暴。而與此同時被深挖出的還有金融槓桿，2·23事件爆發的危機終究還是成了鏈家埋下的一顆雷。

2017年8月15日，自如發行了國內首單租房市場消費分期類ABS—「中信證券—自如1號房租分期信託受益權資產支持專項計劃「，該單ABS產品由中信證券擔任計劃管理人及承銷機構，期限兩年，首期發行規模5億元。住房與金融向來緊密，自如的ABS模式上線之初也並無不妥。

但是今年住宅租金上漲迅猛，為搶奪房源提升正常價格的內部「潛規則」一經暴露，自如巧借分期ABS「加槓桿」的質疑又一次甚囂塵上。

根據ABS流程來看，自如通過旗下金融公司放貸給租戶，租戶與自如形成債權債務關係，自如將債權打包注入給SPV，SPV發行證券募資，而後自如從SPV獲得所募資金，繼續補充旗下金融公司進行放貸。這一模式對亟需市場擴張的自如和鏈家來講，其實是一舉兩得。

一方面，自如用的是租客發放的分期小額貸款債權作為底層資產發行了ABS，而非實際資產，也就是說成本可謂「低廉」。當然，這另一方面也決定了自如需要不斷擴大底層資產規模來支持該模式運轉，更直接一點就是擴充房源、吸引更多租客借貸，而這正巧符合自如資本圈地、搶奪房源的戰略目的。

但是對於租客來講幾乎成了滅頂之災，無論是加價給房東造成租金上漲，還是讓租客無意中背負貸款風險，自如擴張的背後都是在收割租房者的信譽、金錢甚至是青春。

鏈家遠不止自如房租分期這一項金融業務，當年政府絞殺首付貸，鏈家就是最大的犧牲者，而2·23事件也直指鏈家金融。回想當時的兩個案件，鏈家故意隱瞞真實信息，將處於抵押貸款等無法順利進行交易狀態下的房屋掛牌出售，而且還引誘和誤導不知情的消費者購買，同時向買方提供高息貸款服務。這種極端案件的發生正是鏈家迫切開展金融業務的寫照。

而當時也掀起了對鏈家金融帝國罪責的質疑，高利率、自我擔保、自我資金監管以及超額擔保，都顯示著鏈家背後龐大的金融產業鏈，而這些風險是否依然存在？

自如租房革命尚難成功

自如曾經是租房市場的拯救者，而現在已然成了形象倒塌的失語人，租客們一面拚命承受著高漲的房租，一面卻免費充當著「甲醛凈化員」，左暉規整行業的「偉大願景」或許成就的原本就一個鏈家而已。

早在阿里P7員工身患白血病逝世被曝光之前，自如其實一直受甲醛超標事件的投訴和困擾。2017年12月，不少租客反映入住自如的出租房後，都出現咳嗽、發熱等癥狀，被醫院診斷為「疑似甲醛中毒」。再往前追溯，還有2016年一孕婦在租住自如房三個月後孕檢查出白血病的案例，當事人也已去世，而法院則是駁回了其索賠請求。

甲醛致白血病尚無法證明，但其本身對人體的傷害不可否認，原本冠冕堂皇的空置期現在看來更像是一句笑話，有「自如管家李某」承認：「為了控制成本，裝修好的房屋一般最多放置三天，然後就掛牌出租」。

左暉談及自如曾言道：自如是有情懷的，自如會為城市裡支付能力沒有那麼強的人提供有品質的生活，雖然這件事可能賺不到什麼錢，還有可能虧錢。可是如今看來，情懷是假、虧錢也未必為真。

談及做長租公寓的前景時，潘石屹表示：「不到1%的租金回報，租房的價格再翻一番還是虧本的。」不過近些年來自如憑藉擴張速度和金融手腕，這門生意似乎稱不上虧本。數據顯示，2017年底自如管理了50萬間房，相比2016年35萬間房增長了43%，其2017年營業收入27.54億元，相比2016年10.73億元增長了近1.6倍，預計營業收入相當比重為租金差。

更關鍵的是，自如的自有資金借用信託通道向租客放貸，這提前1年預收的服務費、租客押金和房租，在自如的資產負債表上列報為應付款項。2017年底，自如負債規模接近75億元，其中應付款佔比75%，高達56億元，主要是房租預收款和押金收款。因為租房交易雙方中，租客處於弱勢地位，為了不被趕出大多都會按時交付，也就是說自如的應付款項風險極低。

同時作為資本的寵兒，自如有鏈家的支撐，在融資道路上幾乎是順風順水。

據業內統計，當前北京約有17000套房源在出租，就算手持資本的巨頭全部以漲價50%掃貨吃下，月均價從5000漲到7500計算，年租金總額也不過15.7億元，而自如僅僅今年就融了40億，完全可以通過項目資本化發債來融得更多的資金。所以說，左暉是完全有能力講自如的情懷，只可惜他早已不是曾經飽受北漂之苦的青年。

貝殼找房進退兩難

貝殼找房的誕生，顯然是有備而來。據官方所述，產品技術現已達千人規模，品質團隊也將朝這個方向配置，此外，內容團隊將是重點，分散在經紀、新房、裝修等各個平台上，預計今年將達到兩千人。比之最開始想啟動該項目時的人力資源，鏈家可能覺得時機來臨。

但能不能成功還是要取決於模式，具體到房產中介上，首要和關鍵的一步即是真房源體系，這也是為什麼58集團開始恐慌於鏈家走埠路線的原因。

關於真房源，鏈家為貝殼找房所做的背書表現在多個方面，比如設立真房源保障金、經紀人貝殼信用分等制度，加速鋪設真房源數據，又或者通過賦能合作夥伴引導他們拿出房源等等。但歸根結底只有一句話：規則和標準由鏈家重新來定。正如彭永東所說，今天整個行業的問題恰恰是沒有規則，既然沒有人跳出來，那鏈家應該去嘗試。

以一己之力試圖對抗整個行業，鏈家的勇氣可嘉，但左暉的底氣到底還只是來自於鏈家作為中介品牌的實力，當控制真房源的既有模式嫁接到信息服務平台，能不能行得通還要考慮很多現實問題。

其一，真房源意味著經紀人的身家性命，為什麼要共享到一個連鎖中介的信息服務平台？其二，若是越來越多的經紀人在貝殼找房上共享房源，鏈家對真房源的可控還能保證嗎？其三，平台孵化的新經紀品牌與各地分散、規模尚小的經紀人，在平台上獲得的權益如何權衡？

根據貝殼找房的說法，為了讓經紀人自願發布到平台，鏈家所拋出的「誘餌」是開放鏈家最具優勢的數字化與經驗化系統，包括房源系統、運營管理經驗、經紀人作業工具等。簡單來講就是賦能非鏈家經紀人，可全國各地的房產經紀人分布過於分散、夫妻店模式眾多，尤其是三四線城市，並沒有數字化和平台化的意識，要想改變他們的固有認知難度很大。

最關鍵的是，鏈家的行業壁壘是真房源，而一旦開放，也就意味著篩選房源造假的成本成倍擴大，鏈家能通過專業化管理在內部貫徹真房源的原則，但它能管住非鏈家經紀人嗎？所依靠的無非還是「樓盤字典」的資料庫。

當初，為了管控，鏈家經紀人不被允許在內部系統內錄入房屋信息，只能在真房源資料庫內查選，如今這種做法顯然不再適合信息服務平台。

魚與熊掌不可兼得

在房產中介市場，鏈家是個改革者，憑藉獨特的模式已經成長至行業頂峰，據說在大本營北京，整座城市每天成交的房子，有一半來自鏈家。在這個時候，鏈家把目光轉向了第三方信息服務市場，一方面是延伸產業鏈，另一方面其實也是從中介品牌轉型到科技驅動型公司的嘗試。

用技術和數據驅動房產信息的合規化，最典型的模式即MLS，從目前貝殼找房的規劃來看，鏈家的最終目標可能也正是中國版MLS。但是多少年來眾多房產行業公司都想建立這麼一套資料庫，皆未能如願，反而58這種提供流量的傳統埠模式風生水起，卻難以杜絕虛假信息，這中間的錯節，鏈家憑藉真房源數據能打通嗎？

首先要面臨的一個問題就是，這種最富商業價值的核心信息能被一家中介品牌轉型的公司壟斷嗎？很顯然，不可能。從美國MLS系統的發展可以看出，所有房源的開放是平台規則約定的，並不會由一家公司去壟斷，即使購買數據的也只能是類似Zillow這樣的第三方機構。

而鏈家既想做球員還想做裁判，規則確立很難保持中立，又怎能說服經紀人？

再進一步講這種房源信息平台的運行機制，國內要想借鑒MLS須得打破現有的所有規則、重新確立。比如最核心的獨家代理關係，MLS的基本規則是只要房產在獨家代理協議所規定的時期內成功售出或出租,賣方就要向委託經紀人支付全部傭金，而不管房產最後是由誰成功交易的。

這一基礎性原則下，委託經紀人其實並不擔心信息公開，因為任何人獲取了這些公開信息並促成交易,委託經紀人都可以按照獨家代理協議獲得收益。但國內經紀人和賣方不存在獨家代理，多是一個房子、多個中介，這種情況下各經紀人之間權責混亂,房源信息和客源信息就直接關係到經紀人的業績，直接導致真實有效、信息對稱的平台難以建立。

歸根結底，可能是經紀人利益來源的不同，有MLS系統輔助的國家，其房產經紀人的費用由賣方承擔，而中國實際情況則相反。因此提供信息服務的第三方機構側重點也有所不同，前者提供賣家信息，後者提供買家流量。

總而言之，要想建立類似MLS的真房源系統、同時又要保持規範運行，很大程度上要從行業內最根本、最基礎的規則著手，不然所形成的只不過是另一個58同城。

鏈家的真正價值在於鯰魚效應

雖然鏈家對貝殼找房的規劃面臨一些根本性障礙，但於買家或賣家來講，相比某些平台的小打小鬧，左暉的野心起碼觸及到了用戶痛點，這已然值得讚歎。更何況，當初鏈家就是憑藉真房源，改變了中介行業的既有規則，這種威懾力映射到信息服務平台上，產生的最大價值就是鯰魚效應。

簡單點說，有了危機意識的其它競爭者，或許會開始求變。

比如去年58 推出了一款房源系統「房源全息字典」，其實就是模仿鏈家的「樓盤字典」，據說現在2.0版本囊括了640多個城市、55萬個樓盤小區、2.5億戶室房源信息。且不說資料庫是否能幫平台確保真房源，以58集團為首的同盟軍很可能會在接下來的一段時間內，著手整治信息混亂的問題。

這對於行業來說將會是一次積極效應，不過也隨之導致一個疑問，當這些信息服務平台也開始模仿貝殼找房大打真房源旗號，鏈家在房產中介市場的行業壁壘能否過渡到貝殼找房上？

這要考慮到下游信息服務市場的特殊性。鏈家的「樓盤字典」集中了房源的關鍵信息，這是因為中介品牌的排他性，可信息服務講究的是開放，貝殼找房不可能壟斷經紀人的第三方流量，因為他們不會把房源信息放在一個平台上。也就說，即使貝殼找房的真房源系統走得通，其它平台也容易模仿，這樣行業壁壘很難構建。

更何況，貝殼找房若只是為了圓左暉的一個上市夢，重塑規則也可能淪為一個資本故事。畢竟從現實的角度考量，目前國內房產經紀公司登陸主板的主要方式是借殼，但這種方式實際並不能給企業帶來高估值，比如我愛我家借殼昆百大，估值僅為65.6億元。

當然，房產信息服務市場因鏈家而引發行業對真房源體系的重視，或許已經是理想的狀態，但還存在另一種可能性，是貝殼找房受同質化「污染」，反而轉變為內容不可控的又一平台。這不止會削弱鏈家原有的品牌信任，同時加劇了業內的混亂局勢。

所以說，58難以成為中介市場規則的制定者，鏈家也未必能。

在國內，房產市場就像一個大染缸，環環相聯、難以獨善其身，鏈家想做改革者，無疑會遭遇競爭者的強烈反擊，能否堅持下去也是一大疑問。

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！