優客工場實現盈利，引領聯合辦公新方向

在我國聯合辦公行業發展了近三年以來，優客工場成為我國第一家實現社區合併經營性凈現金流回正的共享辦公企業，其盈利模式或將帶動我國聯合辦公行業入一個新的發展階段。

多元化業務布局，優客工場實現盈利

根據優客工場官方披露，2018年上半年，優客工場共享辦公運營收入是2017年同期的2.5倍以上，且其經營成本較2017年同期下滑，實現了品牌溢價。，使得優客工場成為實現社區合併經營性凈現金流回正的共享辦公空間企業。

除了得益於社區收入的大幅度上漲外，優客工場在互聯網線上增值業務、線下衍生業務等收入均呈現出較好的發展趨勢。優客工場以提供企業服務為入口的直營辦公空間運營、企業會員和個人會員的線上增值服務、樓宇管理輸出這三大業務板塊作為其目前主要業務模式。

和其他共享辦公品牌一樣，優客工場主要收益還是來自於租金收入，但在不斷摸索著新的盈利模式。

聯合辦公盈利來源單一，行業發展仍落後

目前我國聯合辦公空間均採用提供低租金吸引用戶，通過後續增值服務的獲得高利潤的戰略，但是從2017年我國聯合辦公的收入結構情況來看，租金收入佔比為80%，增值業務收入和政府補貼佔比各為10%，租金收入佔比過大，使得多數企業利潤來源單一，盈利狀況不佳。

聯合辦公空間一般要求在開業後一定時間內達到80%的入住率才能較好地平衡收支，因為存在一定的拓客壓力，而聯合辦公的招商主要依靠中介帶客。相關資料顯示，目前聯合辦公六成以上的客戶都來自於中介渠道，中介費已經從8%上漲到15%，也就是說聯合辦公運營商需要付出高額的中介費，加重了聯合辦公企業的成本。根據戴德梁行的數據顯示，目前我國聯合辦公空間的租金水平與傳統寫字樓齊肩，在價格上沒有存在優勢的情況下，如何招商引客提高入住率從而增加盈利，也成為難題。

行業洗牌併購向頭部靠近，附加服務收益有望超150億

得益於國家大力支持雙創，推動了我國聯合辦公行業的發展，聯合辦公空間如雨後春筍般湧現，但對比美國聯合辦公空間數量和我國聯合辦公空間數量來看，我國聯合辦公空間的發展還落後於美國。截至2018年9月我國聯合辦公空間數量才達到300家，而2017年美國聯合辦公空間數量就已經突破3900家。

另外，聯合辦公的馬太效應正在顯現。2013-2017年我國聯合辦公行業的投融資數量呈現出倒U的形狀，2015年，我國聯合辦公行業的投融資數量最多，達到51起。但截至2018年11月，行業融資數量僅9起。

行業資本融資事件減少但頭部企業正在加速併購，據新金融不完全統計， 2018年4月WeWork宣布出資4億美元併購在中國同樣有外資背景的競爭對手裸心社；而2018年上半年優客工場則是完成了對無界工廠、洪泰創新空間等5家共享辦公品牌的合併，據悉優客工場計劃2019年IPO上市。

2018年我國聯合辦公領域併購事件頻發，顯示出整個行業資源進一步向頭部公司聚攏的趨勢。與其他共享經濟相同，聯合辦公市場已經度過了一窩蜂擴張的階段，弱肉強食的生態圈出現，產品服務升級與精細化運營，成為聯合辦公品牌發展的重點方向。

目前我國聯合辦公頭部品牌已經開始從「二房東」模式轉向企業全價值鏈服務商，轉變為提供特色增值服務的平台。2017年，我國聯合辦公空間附加增值業務的市場規模僅為1.3億元，預計到了2023年我國聯合辦公空間附加增值業務有望突破150億元。未來，還會有更多形態的附加增值方式，聯合辦公的溢價可期。

另外，非創業型公司也將成為我國聯合辦公品牌下一步拓展的重點。以美國的WeWork為例，WeWork的會員不僅僅是創業公司，全球500強公司里約有10%都是WeWork美國的客戶，大公司是WeWork會員中增長最快的一部分。未來我國聯合辦公空間也將更聚焦高品質辦公解決方案，用聯合辦公的思維與產品來服務大企業客戶，大公司入駐將給行業帶來無限想像。

以上數據及分析來源參考前瞻產業研究院發布的《2018-2023年中國聯合辦公行業發展前景預測與投資戰略規劃分析報告》。

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