中國樓市面臨三大風險，社科院報告透露玄機

來源：鳳凰網房產廣州站

12月11日，中國社會科學院財經戰略研究院在北京發布《中國住房發展報告（2018-2019）》。

《中國住房需求報告》指出，2018年7月底中央政治局會議繼續強調「下決心解決好房地產市場問題」、「堅決遏制房價上漲」，釋放了進一步穩定市場預期的堅定信號，住房自住屬性得到進一步強化，市場供需兩端逐步回歸理性。

圖片來源：中國社會科學網

2018年以來，全國房地產調控次數已經高達405次，比2017年同期上漲接近80%，創下歷史紀錄。

今年前三季度，新建商品住宅價格指數同比增幅排序分別為三線城市、二線城市和一線城市。一線城市、二線城市房價增速同比顯著下滑，一線城市房價同比增長自從2018年3月下降到-1.12%後，基本全部保持負的增長率，二線城市同比增速也由2017年11月的22%逐漸降低到2018年7月的-3%。

報告分析，未來中國樓市面臨三大風險。

一是房地產市場存在結構性泡沫或將破裂或繼續放大的雙向風險。

一二線城市房地產價格非常高，存在嚴重的結構性價格泡沫。三四五線城市空置率較高，存在結構性數量泡沫。

二是房地產金融存在槓桿率迅速高升且還在違規加槓桿的風險。

截至2018年三季度末，房企融資總額在非金融業融資總額中的權重較上年同期不降反升近2個百分點。增額權重上升幅度更為明顯，房企融資增額在非金融業融資增額中的權重升幅超過7個百分點。這說明，相對於非房企融資，房企融資槓桿不降反升。

三是宏觀經濟運行存在過度依賴房地產的風險。

綜合房地產市場周期、前期需求釋放以及政策調控的多重影響，報告預計，明年市場仍將保持總體回調、平穩釋放的總體走勢，出現持續震蕩、大幅下跌的概率較小。但局部地區和租賃市場仍存在供需矛盾緊張、市場預期向好的上行壓力，剛性需求和改善性需求有進一步的釋放空間。

2019年樓市最可能平穩調整和再度分化。總體上，小幅調整是大概率事件。空間上，城市分化可能再度凸顯。未來一年，一、二線城市總體上市場上行壓力有一定增加，趨勢是增長主導。三四線城市市場向下的壓力再增加，庫存可能再度增加。

未來，一線城市可能微調調控措施，保持調控政策的適度；二線城市可能最具放鬆的衝動和條件，幻想激活樓市的熱度；三四線城市可能動用干預之手，極力維護樓市的溫度。

報告建議，政府應當持續保持樓市調控政策的定力和韌性，將調控目標從抑制房價上漲調整為確保樓市穩定，堅守「只住不炒」和 「因城施策」的調控思路不動搖。

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