中央經濟工作會議即將召開 業界期待樓市政策信號

一年一度的中央經濟工作會議即將召開，是否會釋放一些房地產領域的相關政策信號？

京東金融首席經濟學家沈建光預計，中央經濟工作會議仍會堅持房住不炒的表態，同時強調房地產長效機制的確立。考慮到當前房地產銷售回落、國內房地產企業貸款與按揭貸款增速仍在下降，預計明年房地產市場仍將整體處於下行調整通道。

摩根士丹利華鑫證券首席經濟學家、研究部負責人章俊持有類似觀點。他對第一財經表示，考慮到未來基建補短板的穩增長效應逐步顯現，預計至少年內和明年上半年之前，房地產調控立場和政策不會有明顯變化，因此其間房地產投資增速會持續下行。

而明年年中之後是否會重新調整房地產政策？章俊認為主要取決於基建投資效應衰減的速度和外部因素。

中金公司首席經濟學家梁紅預計，2019年房地產投資同比增速可能降至-5％至-10％之間。當前地產需求及開發商融資的相關政策亟需調整，且政策調整宜早不宜遲。

梁紅分析，開發商現金流日益趨緊，現金流層面的壓力可能會日益加劇。據測算，2019年房地產債券還款總額（包括計劃回售和到期）可能達7000億-8000億元，估計為2018年實際還款規模的2倍有餘；在離岸市場，大量房地產海外債也面臨到期還款壓力，雪上加霜的是，這些海外債有效融資成本在人民幣貶值和信用利差上升的雙重「擠壓」下已大幅跳升——以人民幣計價的房企美元債融資利率已達到年化20％以上的水平。

面對資金壓力，房企在加速融資。

自10月以來，恆大將尚未付清價款的香港「恆大中心」再次抵押，尋求籌集15億美元的融資。此後的一個多月，恆大通過全資附屬公司景程有限公司先後發行四期美元優先票據，合計融資28億美元，年利率最低11%，最高達到13.75%，比該公司2017年凈利率（11.9%）還高出1.85個百分點。其中，恆大董事長主席許家印自行認購10億美元。

在剛剛過去的11月份，房企發債總量546.5億元，環比上升99.0%，儘管綜合發債成本高達8.54%，創下2015年以來單月融資成本的最高水平。

除了大型房企之外，大批中型房企也試圖通過股權融資，獲得資金補給。

據中原地產統計，進入11月份以來，有30餘家房企發布了境內外融資公告，既有行業龍頭，也包括民營企業，融資類型包括增發、優先票據、中期票據、可換股債、公司債、短期融資券、ABS等形式，總規模超過1000億元。

地產周期下行的宏觀影響有哪些？梁紅認為，預計房地產投資增長放緩將拖累明年實際GDP同比增速下降0.4-0.8個百分點；地產周期下行可能拖累明年地方層面的廣義政府收入下降逾2萬億元。

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