碧桂園、恆大、萬科也畏懼三分，地產巨富的隱忍發育深度

精選 - EDITOR"S PICK -

來源：地產營銷總（ID：yingxiaozong）

作者：曉太陽

中國人有一種智慧叫做隱忍，說的是瞄準目標，講求實惠，不爭面子上的風光，通俗點講叫做「猥瑣發育」。

古來有司馬懿甘願做亂世梟雄背後的男人，但最後將天下收入囊中是他。又比如：某女做小三，絕口不提「名分」二字，多年之後不但成功上位，還討得個「痴情女子」的名號。

例子糙了點，其中智慧卻是精妙，傳說各種財富排行榜，榜上有名的其實都是小頭，真正的巨富藏得可深，這些人叫做隱形富豪。

同樣，每年的各類房企TOP排行榜，上榜企業風風光光的背後，也藏著一個隱形地產巨富——中國平安。

01

1988年，中國第一次房改啟動，平安集團也在這一年成立。

記得在書里看過一句話「第一個吃螃蟹的人要麼死掉，要麼免費」，作為中國第一家股份制保險企業，又作為國內最早擁有「信託牌照」的保險機構，平安沒有死掉，所以對平安來說「錢是免費的」。

這句話有點怪，但不難理解，平安手裡的錢都是險資（泛指保險公司的資本金、準備金）與信託資金。

簡單說就是：錢有好多，但大部分都不是自己的，平安得用這些錢去生錢，跑贏通脹是最低標準。

這種錢雖說可以用，但難免束手束腳，監管機構也對這類資金的流向重重設卡，防的是「一場豪賭，雞飛蛋打」的局面出現，彼時的平安只得拿這些資金放放貸款。

借蜘蛛俠已經去世的叔叔的話來說：「能量越大，責任越大」。

賬上躺著巨量資金，卻只能摳點利息嘗嘗，各方都覺得暴殄天物，07年3月，監管機構豁開一條口子，意思是「信託資金可以稍微靈活點嘛……」

平安馬上心領神會，光速組建了專門的房地產投資部門，沒人才？不差錢，賣！。

當年，平安上馬了多個大型投資項目，不但在北京、深圳買樓拿地，還在山西盤下了3條高速公路。

此時的平安意氣風發，雖說監管機構的態度還十分曖昧，但當時的平安已經開始計劃：要形成從規劃建房到招商經營的「全產業鏈」投資經營能力。

這個「全產業鏈」的意思就是：「地產行業的都掂量掂量自己，該靠邊站的，別擋道」。

07年平安在一份地產行業的深度研究報告中，總結了「土地、資金、人力」這3個要素，並提到：

我國房地產市場十分巨大，企業存在激烈的競爭，且開發資金普遍偏緊，總體還是處於分散的區域競爭態勢。

至此，平安集團初涉房地產，同年三月，平安集團在A股上市。

02

事情要是按照平安的設想與計划去發展，或許真沒有之後那些金光閃閃的地產大佬了，不巧的是，2008到了，金融風暴來了。

那時的平安熱衷於海外收購，大風刮過來，平安伸出去的手狠狠的挨了一板子。

禍不單行，上市不到1年的平安，在年初竟然拋出了1600億的再融資計劃，然而詭異的是，方案中沒有具體公布再融資用途，機構和散戶同時瞪大了眼睛問：「平安，你要幹嘛？」。

天災人禍加上自己「作」，平安股價開始自由落體，從2007年的140多塊/股，直接滑到2008年的20多元/股，中間都不帶喘的。

此後，平安又遇上為期三年的熊市，股價簡直是爛在地里爬不起來，全面進軍房地產的計劃就此擱置。

轉機出現在2010年，那時監管機構看著爛在地里的平安也著急，畢竟自己一直卡著人家的脖子，9月5日，保監會開始鬆綁，大意是：允許保險資金投資未上市企業股權和不動產。

聽到鬆綁的消息，平安集團從上到下興奮的打抖抖，董事長馬明哲表示：

「平安為這一刻已經等了5年，並且為不動產投資準備了很好的項目和團隊」。

2011年，平安拿下了PE（私募）與不動產雙牌照，正式涉水房地產，在桐鄉、西雙版納、烏鎮開始買地蓋房，並且與品牌房企互動不斷。當年4月，平安拿下碧桂園9.9%的股份，當起了第二大股東。

但這遠遠不夠，當時平安手裡的險資達到萬億規模，而一直到2012年底，平安手裡的地產項目僅為150億，遠遠達不到盤活險資的目的。

這時監管機構又出現了，留下一句話，意思是：「看來大家膽子不夠大嘛」，當年險資再次鬆綁。

平安對這一切自然心領神會，同時也陷入了反思，買地蓋房再賣樓，投資周期長，何苦去掙這辛苦錢，自己的優勢就是有錢，找人為自己打工豈不是來錢更快？

拿平安集團董事長馬明哲的話來說：

改革是摸著石頭過河，但如果河上有橋，付點過橋費就可以跑過去，那何必冒著危險、花費時間摸著石頭過河呢?

地產圈的事，平安不懂怎麼玩，於是就「付費過橋」。

03

想清楚了這一點，平安開始充分的「揚長避短」，例如：房企拿地需要大量資金，壓力頗大，這時平安就會跳出來：錢的事情，我為你分憂，到時候掙得錢我也分一口，如何？

房企當然願意，掙得少點好過一分錢不掙，於是平安的這個套路越玩越熟，甚至出現了二道販子的做派：地價太高沒人舉牌？平安拿下來，再找若干家開發商，一家勻一部分，大家都玩的轉。

這個套路玩出名氣了，主動送上門的人也來了，17年初，濟南市迎來春節后土地首拍，當年濟南樓市受政策影響較大，參與土拍的企業本來就不多，但掛出的競買人要求十分曖昧：須為世界500強，且持有「銀行、證券、保險」三大金融牌照。

各家不必多言，平安倒也爽快，競拍開始五分鐘後，這些土地便被平安集團以底價收入囊中。

這一幕好似，大姑娘見意中人滿心歡喜，但還是要嬌羞一句：「全憑父母安排」。

久而久之，大家慢慢都看明白了，平安只要錢不要命（控制權），能攀上這麼一個金主爸爸很榮幸，此後平安一路的收購與合作都順風順水。

時至今日，平安已是碧桂園、朗詩、融創、旭輝、華夏幸福等房企的第二大股東，平安大比例持股的房企有金地、保利、華潤、綠城、九龍倉、協信等等。

據估計，平安集團旗下房產市值超2000億，能與之比肩的房企不超過5家，但你絕對不會在任何榜單上找到他。

有業內人士評價到：「平安是在收割房企」，這個說法有些簡單，倒不如說「平安利用資本這條韁繩，在駕馭房企，只要房企不跑偏，就是他好我也好」。

最近，我與一個新入行的地產人聊天，說起過平安集團，他說：「平安啊，那個平安不動產只是個排不上號的小開發商。」

我剛想反駁，但忽然一想，也對，平安集團的官網上都找不到平安不動產網站的入口。

我又轉念一想，也沒錯：虛的不行才嘰嘰喳喳，狠人都是默不作聲的，您見過逮只兔子還咋咋呼呼的老虎嗎？

人家放眼望去全TM是兔子。

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