打破限購，首付貸重現，環京開發商鋌而走險的背後

自去年環京限購令出台後，北京周邊樓市頓時啞火，河北三河市、大廠縣、香河縣等熱緊挨北京通州的熱門地區，房價直接腰斬，從最高3萬多降到1萬5，成交量也大幅萎縮。

文/ 華商韜略 趙建勛

在市場沉寂1年多後，人們忽然發現一個反常現象：不少沒有資質的購房者，冒著巨大風險跑到環京地區的售樓處，投下幾百萬元購房，有的甚至連正式合同都沒有。

闊別已久的熱銷場面再次出現在人們眼前。

按照去年出台的限購令，只有具備當地戶籍，或在當地連續繳納3年的社保、納稅，才有資格購買住宅。

有河北大廠縣潮白河孔雀城的銷售人員稱，限購令里戶籍、社保、納稅要求，只要滿足一個就行;戶籍和社保當下都無法辦理，但納稅的門檻容易越過。

「隨便找家代繳稅的公司連續繳納3年個稅，不用花多少錢，三年之後就有了購房資格，到時候再網簽就行。」

有的項目還提供免費更名的機會，投資者甚至不用辦理當地個稅，直接交全款後與開發商簽署草簽合同，等房價上漲，置業顧問會幫忙轉賣給下一個「接盤者」。

這種操作方式也被業內稱之為「壓房」，更加適合短線投資。

限購政策寫得很明確：只有連續納稅3年才能具備購房資格。也就是說，時間的問題，購房人真正具備購房資質的時間點是在3年後。

開發商使出了變戲法。

「您交房款時會跟開發商簽訂協議。開發商會把您看上的房源『鎖』上，不再賣給其他人。」孔雀城的售樓小姐對購房者如此表示。

同樣的說法在其他樓盤也能聽到，只不過「協議」變成了「草簽合同」。

協議也好，草簽合同也罷，都不是正常購房交易時的網簽正式合同，房子根本無法實現真正交易，更拿不到產權證。

對於那些經濟壓力較大、難以全款買房的人，開發商也有招數——分期付。

「分期付」不是銀行貸款，而是全款的另一種支付方式，所有購房款在一年內分5次付清，或者兩年半內分6次付清。

而交了房款後，開發商會給購房人提供提供小票、收據，但是所簽的協議不會給購房人。售樓小姐說的倒直白：「這份協議是違規的，不能流出去。」

在不少人看來，這些來自北京的購房者就是「賭一把」， 北京市政府已經入駐副中心了，燕郊也要通地鐵、通高鐵，價格又降了一半，市場回暖還會遠嗎?此時不抄底更待何時?

可是網簽合同變稱草簽合同，這背後隱藏的重重風險，卻不能忽視。

草簽的合同本身是違背購房政策的，能否與正式合同一樣具有法律效益，就是很大的疑問。

購房人把幾百萬元交給開發商，短期內不能正式簽約、不能獲得產權證，只相當於購房者以一定條件鎖定房源。

可房地產市場變化大，如果市場出現房價大漲，開發商很有可能會毀約，購房者的權益在這時候很難保障。或者幾年後當購房人發現和當初簽約不一樣時，銷售人員往往都已經辭職或轉崗，退款艱難，尋求賠償也更加被動。

開發商鋌而走險突破限售令的原因，則在於急著回籠資金。去年限購之後，一些開發商手裡有錢還能扛著，但今年不一樣了，壓力太大了。

為了加快房屋銷售，燕郊、涿州部分樓盤和中介機構還違規推出「首付貸」、「首付分期」等購房措施，最低8萬元首付即可買房，其餘貸款由房地產開發商墊付，購房者再分期償還。

燕郊某房地產中介門口張貼的首付貸廣告

有燕郊中介公司表示，目前的首付貸利息是8厘，也就是說每1萬元每年需還800元利息，最長36個月還完。

首付貸面對的多是沒有購房能力的群體，他們透支的是自己的信用，一旦房價出現波動，或者收入無法覆蓋本息，就容易出現逾期、違約、不能償還貸款等情況。一旦違約，錢和房子可能都保障不了。

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圖片均來自網路

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