菏澤打響全國限售鬆綁第一槍 業內：有信號意義，但不會全面鬆綁
來源：鳳凰網房產 作者：王迪
在政策和市場的壓力下，神經緊繃的樓市，因一則消息，觸發了禁錮2年之久的「閘門」。
12月18日晚間，山東菏澤市住房和城鄉建設局發布《關於推進全市棚戶區改造和促進房地產市場平穩健康發展的通知》（以下簡稱「《通知》」）。《通知》提到，取消新購住房限制轉讓措施，降低市區商品房預售資金監管額度。這意味著菏澤成為全國首個放開限售的城市。
事實上，近日以來，政策鬆綁的話題在業內持續發酵，而此次菏澤取消限售，無疑讓政策鬆動落下「實錘」。
不少業內專家在接受鳳凰網房產記者採訪時表示，此次出台限售政策，其意義和2014年南寧北部灣取消限購的意義類似，都是樓市政策從緊到寬鬆的重要變化，這是一個明顯的樓市信號。但是，即使限購放開，可能需要一個循序漸進的過程，在全國範圍鬆綁的可能性不大。
取消「限售令」全國首開 ，較大棚改量成其放開重要內因
本輪調控始於2016年，如今已經持續了超過兩年，全國開啟了限購、限貸、限價、限售、限商等空前措施，而「限售」是本輪調控政策的重要標籤。
就《通知》來看，對於菏澤樓市有直觀影響的有兩點：「取消新購住房限制轉讓措施」及「降低市區商品房預售資金監管額度」。
菏澤市的限售政策在2017年底出台。當時政策規定，「對主城區和住房成交量高、房價穩控壓力大的縣區實行新購住房限例轉讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產權證書至少滿2年後方可上市交易，非本地居民購房限制轉讓時間不少於3年」。該政策取消，預示著原先全國調控政策一刀切的局面或將逐步改變。
「菏澤代表了全國三四線城市尤其是地級市的市場。從11月份《全國百城庫存報告》可以看出，全國三四線城市住宅庫存在連續38個月同比下跌之後，目前首次出現同比正增長現象。」
上海易居房地產研究院總監嚴躍進表示，政策取消意味著某種程度上購房壓力開始變小，三四線城市過去庫存消化速度是比較快的，而現在因為包括棚改政策調整、市場需求透支等因素影響，實際上庫存基本面在發生變化。從去庫存周期也可以看出，近期三四線城市的去庫存周期開始從底部反彈。
此外，較大的棚改量成為菏澤放開限售的一個非常重要的內因。
由於菏澤市棚改進程在2016、2017連續兩年高歌猛進，棚改規模在全國設區市中蟬聯榜首。據同策研究院數據統計，2018年菏澤的棚改量高達61896套，位列全省第二，僅次於日照86000套。
對此，同策研究院總監張宏偉稱，菏澤一年的棚改量很大，市場好的階段交易活躍，但當棚改降速貨幣化安置比例降低，市場迅速下滑，壓力山大，不得不取消應對。
此外，除了對購房者放鬆售房限制之外，對於開發商則降低市區商品房預售資金監管額度。
《通知》提出對實力強、信譽好的企業不再監管，其它企業在現有的市區商品房預售資金監管標準的基礎上，降低一半執行，最低可放寬到監管額度的10%。同時，商品房預售資金進入監管帳戶後，不再要求項目監管資金達到既定監管額度後，才可提取，只要求留存夠監管資金比例，即可使用。在主體結構封頂控制節點之前，商品房預售人可以憑銀行出具的保函部分抵頂商品房預售監管資金，抵扣監管額度最高為30%。對於具有回遷安置房建設的商品房項目，根據安置房投資額度及建設形象進度降低預售資金監管額度。
一位開發商高層人士對鳳凰網房產記者表示，行業現在面臨壓力很大，菏澤放鬆限售之後，其他地方也會跟進措施，早調預調有利於行業的健康發展，而從限售放開第一槍打響開始到全面放開需要一年左右的時間。
樓市破冰信號來臨？
歷經政策和市場的持續高壓，在供需雙方的神經高度緊繃的情況下，任何一絲政策變化都有可能打破平衡。那麼，這是否意味著政策放鬆的信號將在全國範圍內延展開來？
新城控股副總裁歐陽捷分析稱：「政策放鬆是大勢趨向，但全國不會是取消限購。放鬆的邊界將聚焦在限購條件上，比如農民進城買房即可落戶，本科落戶降為中專可落戶，社保年限可以降為半年甚至更低。三四線城市投機客已退潮，自住客2套住房已經足夠，限購已無必要，不過，放鬆限購可能只做不說，以免炒作。全面放開限購2套的可能性不會太大，畢竟多數一二線城市仍然是供不應求、需要抑制需求的。」
政策調控如同一次輪迴，如今，菏澤首開「限售令」取消先河，在調控歷史上可以找到契合點。
2014年6月26日，呼和浩特市有關方面正式發布文件宣布取消限購，從而成為正式發文確認取消限購的國內第一城。隨後，濟南、海口、蘇州、武漢等地也相繼宣布放鬆限購。截至當年9月30日，短短三個月的時間，全國47個限購城市中，共有42個城市放鬆限購，北京、上海、廣州、深圳、三亞為最後5個堅守限購的城市。從此之後，放開限購就像多骨諾米牌在二線城市蔓延。
就菏澤來看，雖然「限售令」已經取消，但是在2017年出台的政策中，菏澤還提出，建立住宅用地供應與商品住房庫存狀況掛鉤機制，根據商品住房庫存消化周期，適時調整住宅用地供應規模、結構和時序，落實差別化的住房信貸政策，而取消「限售令」只是減少了層層嚴控中的一環。
那麼，如今的菏澤取消「限售令」是否也會如同2014年那般，領啟全國樓市政策的轉向？
自2016年開啟的此輪調控措施遠比2014年之前的調控局面複雜且密集。本輪調控的前半段幾乎是歷史的翻版，政策以全國性調控為主。但是，自2016年217以來，政策出現全面轉向，從全國一盤棋到因城施策，調控已經深入到三四線城市以及非熱點城市群，這促使地方在調控上有空間和中央進行博弈。
此外，此輪調控緊縮力度空前，「限購、限貸、限售、限價、限土拍、限商改住」六限推進，「限售」是本輪調控中行政手段的「創新」之一，房地產融資全面收緊等政策加劇了此輪政策的放開難度及時間長度。
一位國企營銷負責人表示，菏澤不具備代表性，會不會全面鬆綁還看不出來。另一TOPF30房企負責人則認為，市場壓力特別大的城市可能會取消限購政策，但是政策不會全面放開。
值得注意的是，在10月底，一直被認為是樓市風向的中央政治局會議隻字未提樓市調控。而今年7月的政治局會議在部署下半年經濟工作時，曾強調「堅決遏制房價上漲」、「下決心解決好房地產市場問題」；去年年末的政治局會議則將「加快住房制度改革和長效機制建設」列為2018年要著力抓好的重點工作之一。
有業內人士稱，眼下穩字當頭，房價短期下跌嚴重的城市是否有跟進動作，還未可知。
嚴躍進則認為：「菏澤的限售政策取消，至少說明了兩點政策動向。第一、因地制宜依然是當前政策制定的出發點，各地可以根據具體情況進行調整政策。第二、政策取消也會循序漸進，會從類似限售政策等取消開始，而包括限購等政策，可能後續還會相對謹慎。此類政策取消，對於後續市場的影響是很大的。實際上此前包括蘭州也有過各類政策的調整，當時也引起關注，但沒有形成太多的模仿。而菏澤取消限售，在當前市場基本面下，預計模仿的城市會增加。此類政策應該說對於市場交易的影響還是存在的，尤其是會減少一些看空情緒，對於當前下行的樓市來說是有托底效應的，至少樓市看空的情緒會進一步減少。」
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