樓市鬆綁了？全國首城！山東菏澤打響取消限售第一槍

菏澤代表了全國三四線城市尤其是地級市的市場。過去菏澤對於一些房價上漲過快的縣區，是有兩年的限售期的，但現在此類政策取消了，某種程度上購房的壓力開始變小。

18日下午，菏澤市住房和城鄉建設區發布文件稱，為貫徹落實國務院和省、市棚戶區改造及房地產有關決策部署，紮實、穩妥推進我市棚戶區改造工作,規範房地產市場秩序，穩定市場預期，促進房地產市場平穩健康發展，根據市政府第48次常務會議研究的意見，就推進全市棚戶區改造和促進房地產市場平穩健康發展有關工作發布通知。

通知指出，取消《菏澤市人民政府辦公室關於進一步加強房地產市場調控工作的通知》（菏政辦發〔2017〕42號）中「對主城區和住房成交量高、房價穩控壓力大的縣區實行新購住房限制轉讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產權證書至少滿2年後方可上市交易，非本地居民購房限制轉讓時間不少於3年」的規定。

通知還指出，對實力強、信譽好的企業不再監管，其它企業在現有的市區商品房預售資金監管標準的基礎上，降低一半執行，最低可放寬到監管額度的10%。同時，商品房預售資金進入監管帳戶後，不再要求項目監管資金達到既定監管額度後，才可提取，只要求留存夠監管資金比例，即可使用。在主體結構封頂控制節點之前，商品房預售人可以憑銀行出具的保函部分抵頂商品房預售監管資金，抵扣監管額度最高為30%。對於具有回遷安置房建設的商品房項目，根據安置房投資額度及建設形象進度降低預售資金監管額度。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中國網地產表示，菏澤此次出台限售政策，信號意義極強，可以認為是2018年樓市政策放鬆的第一槍。其意義和2014年南寧北部灣取消限購的意義類似，都是樓市政策從緊到寬鬆的重要變化。此類政策看似在某個文件中「不經意」地提及了一句，但往往會被認為當前很多城市試圖放鬆的第一槍。預計此類城市的政策會造成很強的示範效應，在因城施策的政策框架下，預計後續類似政策放鬆的城市還會繼續增多，尤其是會從限售政策進行鬆綁。

此次菏澤政策規定，將「對主城區和住房成交量高、房價穩控壓力大的縣區實行新購住房限制轉讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產權證書至少滿2年後方可上市交易，非本地居民購房限制轉讓時間不少於3年」的政策進行取消。通俗來說，過去菏澤對於一些房價上漲過快的縣區，是有兩年的限售期的，但現在此類政策取消了，某種程度上是的購房的壓力開始變小。

菏澤代表了全國三四線城市尤其是地級市的市場。從11月份《全國百城庫存報告》可以看出，全國三四線城市住宅庫存在連續38個月同比下跌之後，目前首次出現同比正增長現象。其含義是，三四線城市過去庫存消化速度是比較快的，而現在因為包括棚改政策調整、市場需求透支等因素影響，實際上庫存基本面在發生變化。從去庫存周期也可以看出，近期三四線城市的去庫存周期開始從底部反彈了。

菏澤的限售政策取消，至少說明了兩點政策動向。

第一、因地制宜依然是當前政策制定的出發點，各地可以根據具體情況進行調整政策。

第二、政策取消也會循序漸進，會從類似限售政策等取消開始，而包括限購等政策，可能後續還會相對謹慎。

此類政策取消，對於後續市場的影響是很大的。實際上此前包括蘭州也有過各類政策的調整，當時也引起關注，但沒有形成太多的模仿。而菏澤取消限售，在當前市場基本面下，預計模仿的城市會增加。此類政策應該說對於市場交易的影響還是存在的，尤其是會減少一些看空情緒，對於當前下行的樓市來說是有托底效應的，至少樓市看空的情緒會進一步減少。

未來房地產政策走向引關注

7月31日，中共中央政治局召開會議提出，要下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。

在此前後，深圳等地持續出台「三價合一」、「限售」等輕量級的行政手段，加碼調控力度的預期管理，警惕投資投機情緒的死灰復燃。

調控政策之下，新房滯銷，房企融資渠道不暢，今年全國土地流拍數量也大幅增加，甚至超過近年來土地市場最冷的2014年。

10月中旬，廣州傳出增城、花都、南沙取消限價限售政策的消息，這被市場迅速解讀為「限價放鬆」。隨後官方人士回應對外限售沒有取消。

與此同時，其它地市也發布人才新政，對人才落戶購房給予補貼，曲線爭取放鬆空間。就連銀行也嘗試下調房貸利率，例如招商銀行深圳分行近日把首套按揭利率從基準上浮15%下調至上浮12%。

近日，國家發改委發布《關於支持優質企業直接融資的通知》（下稱《通知》），其對房地產行業融資的影響也引發了市場的高度關注。而今年以來交易所地產公司債審批速度也已加快，前11月通過交易所審批的地產公司債額度同比大幅增加，《通知》的下發是否可以看作房地產融資進一步放鬆的信號？

據第一財經報道，第一太平戴維斯華北區高級董事、評估部負責人胡建明表示，雖然國家發改委支持優質企業發企業債，但具體分析發現，按照中央精神，目前只支持有關棚戶區改造、保障性住房、租賃住房等領域的項目，並不支持商業地產項目，不能因此認為房企融資開始鬆動了。

華創證券分析師袁豪分析稱，目前調控政策已見成效，政策無從緊必要，同時經濟也存在波動壓力，目前形勢下穩定或更為關鍵。他預計後續房地產市場政策環境有所改善。

今年的10月31日和12月13日的兩次中央政治局會議，在研究和部署經濟工作時隻字未提房地產。張大偉認為，連續兩次政治局會議未提及房地產內容，對於房地產市場而言，意味著調控政策方向不會發生改變。從11~12月整體看，房地產政策基本平穩。

京東金融首席經濟學家沈建光預計，政府仍會堅持房住不炒的表態，同時強調房地產長效機制的確立。考慮到當前房地產銷售回落、國內房地產企業貸款與按揭貸款增速仍在下降，預計明年房地產市場仍將整體處於調整通道。

摩根士丹利華鑫證券首席經濟學家、研究部負責人章俊對第一財經表示，考慮到未來基建補短板的穩增長效應逐步顯現，預計至少年內和明年上半年之前，房地產調控立場和政策不會有明顯變化，其間房地產投資增速會持續下行。

而明年年中之後是否會重新調整房地產政策？章俊預計，「房子是用來住的，不是用來炒的」這一政策底線不會變，但可能會調整部分城市限購限售，放鬆首套房的首付比、認貸條件和利率等具體政策。

附：山東菏澤市公告原文

菏建(2018)7號 關於推進全市棚戶區改造和促進房地產市場平穩健康發展的通知

菏建〔2018〕7號

關於推進全市棚戶區改造和促進房地產市場平穩健康發展的通知

各縣區住建（房管）局：

為貫徹落實國務院和省、市棚戶區改造及房地產有關決策部署，紮實、穩妥推進我市棚戶區改造工作,規範房地產市場秩序，穩定市場預期，促進房地產市場平穩健康發展，根據市政府第48次常務會議研究的意見，先就推進全市棚戶區改造和促進房地產市場平穩健康發展有關工作通知如下：

一、加大項目徵收掃尾工作力度

要全面摸排，建立台賬，弄清問題戶數、產生的原因、採取的措施，對問題戶實行銷號制。要成立工作組，集中時間、集中精力、集中人員進行攻堅。要發揮好政府、群眾、法院三方作用，形成工作合力，對漫天要價、提無理要求，講清政策後仍拒不搬遷的，要通過「庭前調解」「判後答疑」等方式依法解決，用司法保障多數人的公平。

二、加快安置房建設進度

安置房建設事關群眾切身利益、政府誠信信譽、社會和諧穩定，是棚改能否成功的重要檢驗。要把安置房建設擺在更加突出位置，成立專門班子，倒排工期、強化督導，千方百計加快安置房建設進度。要優先建設安置房，安置房未開工建設的開發項目，一律不予辦理施工許可。安置房不交付，項目部不撤離。大氣污染應急響應期間，除土石方施工外，不停止施工。

三、高度重視棚改信訪工作

棚改涉及到群眾的切身利益，棚改居民利益一致，極易因共同利益形成群體。我市這一利益群體已達到150多萬人，如果苗頭性傾向性問題處理不當，處理不及時，引發群眾集體上訪的風險很大。各縣區在棚改推進工作中，要及時回應群眾關切，解決群眾反映的問題，消除群眾疑慮。要加大矛盾糾紛排查化解和初信初訪辦理力度，切實將矛盾化解在萌芽狀態，化解在基層。要夯實責任，建立健全棚改信訪維穩工作責任制，維護好社會穩定。

四、規範項目操作管理

嚴格按照市住建局、發改委、財政局、國土資源局、規劃局、審計局聯合印發的《關於加強全市棚戶區改造項目管理的通知》（菏建辦〔2018〕23號）要求，切實規範項目操作管理。嚴把棚改範圍和標準，重點改造老城區髒亂差的棚戶區，嚴格項目認定，規範報批程序。嚴格依法徵收，確保主體、程序合法，公平公正，補償安置按時到位。切實做好安置工作，優先辦理安置房項目手續，確保工程質量和施工安全。抓好審計發現問題整改，高度重視各級反饋的棚改審計問題，做到即知即改、立行立改。要深入分析原因，舉一反三，從源頭和長效機制上採取措施，杜絕類似問題發生。對審計問題不能按要求整改或整改不到位的，將提請市政府問責。

五、強化督導考核

市、縣（區）棚改領導小組辦公室要堅持集中聯合辦公，發揮好統籌協調作用。堅持「日調度、周通報、月排名、季考核」調度機制不變。對2019年棚改徵收進度不再進行排名通報，重點調度考核歷年棚改項目安置房建設。2019年經濟社會發展考核棚戶區改造指標記分向安置房建設傾斜。在2019年，2015年之前的棚改項目要全部交付使用，2016年的棚改項目要達到基本建成以上，2017年的棚改項目要達到主體封頂以上，2018年的棚改項目要達到主體施工以上，2019年的棚改項目要全部開工建設。

六、取消新購住房限制轉讓措施

取消《菏澤市人民政府辦公室關於進一步加強房地產市場調控工作的通知》（菏政辦發〔2017〕42號）中「對主城區和住房成交量高、房價穩控壓力大的縣區實行新購住房限制轉讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產權證書至少滿2年後方可上市交易，非本地居民購房限制轉讓時間不少於3年」的規定。

七、降低市區商品房預售資金監管額度

對實力強、信譽好的企業不再監管，其它企業在現有的市區商品房預售資金監管標準的基礎上，降低一半執行，最低可放寬到監管額度的10%。同時，商品房預售資金進入監管帳戶後，不再要求項目監管資金達到既定監管額度後，才可提取，只要求留存夠監管資金比例，即可使用。在主體結構封頂控制節點之前，商品房預售人可以憑銀行出具的保函部分抵頂商品房預售監管資金，抵扣監管額度最高為30%。對於具有回遷安置房建設的商品房項目，根據安置房投資額度及建設形象進度降低預售資金監管額度。

來源 | 騰訊財經綜合

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！