菏澤限售鬆綁力度查明！實為取消限制轉讓期限，近期樓市政策已漸趨平穩

自2016年3月多個城市出台樓市調控措施至今，本輪房地產調控的持續時間超過以往任何一輪調控。不過，近段時間關於樓市調控的討論再度升溫，調控究竟是繼續升級還是轉向？

近日，山東省菏澤市住房和城鄉建設局發布的《關於推進全市棚戶區改造和促進房地產市場平穩健康發展的通知》，一石激起千層浪，其中取消限制轉讓甚至讓一些市場人士解讀為房地產調控鬆綁的「第一槍」。

實為取消限制轉讓期限

據悉，《通知》提出加快安置房建設進度、取消新購住房限制轉讓措施、降低市區商品房預售資金監管額度等措施。其中，菏澤將取消《菏澤市人民政府辦公室關於進一步加強房地產市場調控工作的通知》中「對主城區和住房成交量高、房價穩控壓力大的縣區實行新購住房限制轉讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產權證書至少滿2年後方可上市交易，非本地居民購房限制轉讓時間不少於3年」的規定。

值得注意的是，菏澤是在2017年11月才公布相關的限制轉讓政策。不過，菏澤的這份《通知》隨後卻一度變得撲所迷離。19日上午，菏澤市住房和城鄉建設局相關工作人員表示，《通知》是根據當地情況制定的政策，沒想到引起這麼大的關注，山東省住建廳也關注到這一情況，要求說明情況。

到了19日傍晚，菏澤市住房和城鄉建設局在官網上掛出《菏澤市取消限制存量住房轉讓期限規定的情況說明》。《說明》指出，菏澤市住房和城鄉建設局在12月14日印發了《關於推進全市棚戶區改造和促進房地產市場平穩健康發展的通知》，根據房地產市場分類調控、因城施策的要求，取消了新購和二手住房限制轉讓期限的有關規定。

菏澤市住房和城鄉建設局回應稱，2017年11月菏澤限制新購和二手住房轉讓期限有關規定出台後，有不少準備購買存量住房的市民，特別是棚改貨幣化補償的市民，因不能辦理過戶而無法購買合適的存量住房，要求取消限制轉讓期限規定的願望十分迫切。近年來，受轉讓期限規定的影響，菏澤市二手房交易價格出現同比增長較快的勢頭。為了防止商品住房價格出現大的波動，促進房地產市場平穩健康發展，經過認真調查和評估，菏澤市住房和城鄉建設局決定取消已出台的限制新購和二手住房轉讓期限規定。

2018年的樓市以1月份蘭州試探性「放鬆限購」未果開頭。這一次，菏澤似乎要以「放鬆限售」的消息來收尾。

為何急於取消限售

其實，地處山東的菏澤市很長一段時間以來並不是一個房地產熱點城市。不過，菏澤卻是一個棚改大市，其棚改規模位居全國前列。公開數據顯示，僅2017年菏澤就改造了18.2萬戶，涉及近70萬人。2018年至2020年還有25萬套改造任務，涉及100萬人。

正是在大規模的棚改推動下，菏澤房價持續上升，賣地收入同樣飆漲。據中原地產研究中心數據，2017年菏澤土地出讓金增幅高達312.54%，增幅位居全國第二、山東第一。記者查閱中國百城土地儲備報告發現，2014年至2018年，菏澤共出讓了1119幅土地。2018年上半年菏澤又以177億元的土地成交額，進入全國前30強。

只是，2018年開始棚改政策開始鬆動，或許正是菏澤尋求「取消限售」的原因之一。今年以來，棚改貨幣化安置將逐漸進入尾聲的消息頻現，一些棚改大市的土地財政也隨之承受壓力。此外，棚改貨幣化政策調整對商品房市場有所衝擊，而要保持存量市場的活躍度，當地也要早做打算。

棚戶區改造是過去幾年支撐房地產行業發展尤其三四線城市樓市繁榮的重大政策變數。「棚戶區改造是政府為改造城鎮危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項民生工程。從作用機理來看，起到了刺激住房需求、改變貨幣的傳導機制等作用。」中國社會科學院房地產金融研究中心主任、榮盛發展首席經濟學家尹中立認為，「但同時也要慎用棚改貨幣化政策工具，避免隱藏其中的金融風險。」

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，菏澤的二手房限售之後市場上可以交易的二手房更少，那麼會使得房源更為稀缺，價格更容易上漲，這也要求當局對於二手房房源適當進行管控，減少房源流通方面的約束，政策出台是為了防範商品住房價格出現較大的波動，目的是為了房地產市場平穩健康發展，側面也說明限售政策衍生出了很多複雜的問題。

限售的威力

對於限售，是這一輪樓市調控的新標配。據不完全統計，自2017年3月廈門推出限售政策之後，全國共有60多個城市跟隨，其中不乏三四線城市。

目前，國內城市推出的限售政策時間大多為2至5年，但這是以拿到房地產證作為起始點。如果加上交房時間，實際「冰封期」都在3年以上，限售政策威力可想而知。

而在深圳，今年7月底深圳推出樓市調控新政，居民家庭新購買商品住房的（不含人才住房、安居型商品房），自取得不動產權利證書之日起3年內禁止轉讓。此外，個人、企事業單位或社會組織等法人單位新購買的商務公寓，自取得不動產權登記證書之日起5年內禁止轉讓。限售政策出台後，市場效果立竿見影，二手房市場迅速降溫，被限售5年的商務公寓受到的衝擊最大。到了年底，深圳樓市出現新盤項目降首付、降價等促銷大戰，主角幾乎清一色是商務公寓項目。

「之所以強調轉讓期限的概念，實際上是因為限售中的『售』，是開發商的行為，而轉讓是強調二手房交易的概念。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，菏澤市住房和城鄉建設局發布的情況說明也是為了樹立政策的權威性和一致性，而且菏澤政策出台是基於這兩年樓市的新情況，符合市場規律和樓市發展規律。所以即便是取消，也不會像類似限購政策鬆綁那樣給全國樓市帶來較大影響，取消後也不會帶來市場的躁動，反而是有助於為樓市交易提供更好的潤滑劑。」

不過，有觀點則認為，樓市限售形同「冰封」，鎖住流動性。在房價大漲之時，它能遏制投機，在大跌之時也能限制拋售，從而緩解樓市下跌態勢。

無獨有偶，廣州市住房和城鄉建設委員會在19日也發布《廣州市住房和城鄉建設委員會關於完善商服類房地產項目銷售管理的意見》解讀，明確提到2017年3月30日前（含當日）土地出讓成交的房地產項目，其商服類物業不再限定銷售對象，個人購買商服類物業取得不動產證滿2年後方可再次轉讓，一些在售的公寓項目也獲得「鬆綁」。

據不完全統計，今年以來全國房地產市場的各種調控政策出台次數多達445次，刷新歷史調控紀錄，但近兩個月以來，房地產調控政策基本平穩，已少有城市出台限購、限售等調控措施。可見，樓市調控仍將以「穩」為主。既要保持調控政策的連續性，避免房價再次出現不正常的向上突破，同時，又要尊重樓市的客觀規律，看清許多城市供需關係嚴重不平衡的現實，下大力抓緊落實長效機制，落實剛需住房問題。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，因城施策、因地制宜依然是目前樓市政策的指導思想，而且政策可緊可鬆，完全是依據各城市樓市的發展情況而定。其次，樓市調控政策有其退出機制。無論如何，直到2018年年底全國樓市調控面依然從嚴，一個城市限售的取消並不能說明全國的樓市調控從此鬆綁。但可以看到的是，樓市正在築底，對於樓市的未來，市場沒有必要過於悲觀，也沒有必要過於樂觀。中原地產首席分析師張大偉指出，從全國看調控政策讓整體市場已經出現平穩表現，樓市告別「高燒」，房地產調控再收緊加碼的市場基礎不存在。

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