菏澤取消樓市限售！背後真相是什麼？

昨天半夜姐夫正閉目思考人生的時候，微信的一聲消息提醒把我拉回了現實，打開手機一看是同事蔣公的消息：山東菏澤取消樓市的限售政策！

打開菏澤房管局的官網確認了下，是真的。

怎麼肥事？前些天剛剛分析完政策的走勢，限售政策預計最後一個放開，這就啪啪啪開始打臉了？到底發生了什麼？

壹

我們先看看政策怎麼說的

通知稱，取消《菏澤市人民政府辦公室關於進一步加強房地產市場調控工作的通知》（菏政辦發〔2017〕42號）中「對主城區和住房成交量高、房價穩控壓力大的縣區實行新購住房限制轉讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產權證書至少滿2年後方可上市交易，非本地居民購房限制轉讓時間不少於3年」的規定。

這離著政策出台的時間，也才剛過去一年。菏澤這麼著急取消限售是為什麼？

通知還提出，降低市區商品房預售資金監管額度，對實力強、信譽好的企業不再監管，其它企業在現有的市區商品房預售資金監管標準的基礎上，降低一半執行，最低可放寬到監管額度的10%。

同時，商品房預售資金進入監管帳戶後，不再要求項目監管資金達到既定監管額度後，才可提取，只要求留存夠監管資金比例，即可使用。

在主體結構封頂控制節點之前，商品房預售人可以憑銀行出具的保函部分抵頂商品房預售監管資金，抵扣監管額度最高為30%。對於具有回遷安置房建設的商品房項目，根據安置房投資額度及建設形象進度降低預售資金監管額度。

這條規定對開發商來說，意思就是你們只要踏踏實實的出錢蓋房，別的事我盡量不管了。

本來打算晚上趕出稿子及時分享給粉絲們，但如此大的事情，在一點風聲都沒有的情況下就出現，這事情本身就不太正常，所以決定坐等變數出現。

今天早上起床後，看到朋友圈滿屏的趕緊買房啊，房地產大逆轉了啊，樓市要起飛啊等等。穩住，不慌。

果不其然，上午的時候，因為這個政策引發的連鎖反應過大，於是省級部門出面回復：山東省住建廳房產處表示，菏澤取消限售的政策沒有報備省廳，已經要求菏澤住建局儘快進行政策解讀，菏澤住建局下午或作出回應。

然後菏澤市住房和城鄉建設局相關工作人員隨即也表態，政策是根據當地情況制定的，沒想到引起這麼大的關注，山東省住建廳也關注到這一情況，要求他們說明情況，局裡領導正在開會研究，稍後或有統一回復。

事實告訴我們，耐心點，再耐心點，不要聽風就是雨。那到底發生了什麼？事情的前因後果來龍去脈是什麼 ？做好了小馬扎，拿穩了手裡的瓜，接著聽我細說。

貳

先看下面幾個官方的數據：

根據菏澤市政府2018年政府工作報告，2017年，菏澤市棚戶區改造實現新的突破。實施重點棚改項目122個，完成徵收18.2萬戶、2880萬平方米，開工新建及貨幣化安置22.2萬套，棚改總量居全國地級市首位。

2017年菏澤市城區共成交住宅等10類用地110宗，成交面積共計801.2萬平方米，同比大漲186.4%，全年不同類型土地出讓收入219.7億元。

其中，住宅用地累計收入210.5億元，同比大漲739.8%。

另外，中原地產研究中心提供的數據顯示，2018年菏澤市賣地收入高達444億元，同比上漲62%，全國排名第33位。

但是山東菏澤，只是一個山東省的普通地級市啊。在前兩年樓市大行情下，大量的賣房去掉了庫存，但同樣也通過更多的賣地新增了更大的庫存，這是一個惡性循環！

於是，在樓市下行周期，在這麼嚴的政策高壓下，依然跳出來想要解除限售政策，足以說明地方的壓力大到一定程度了。

不過按照目前官方和社會的反應來看，這次政策大概率會反轉。那問題來了，菏澤這次政策調整，對引發樓市的動蕩嗎？有可能對房價造成什麼影響？

叄

首先假設限售真的最終放開了，對於炒房團來說是最大的利好。

限售最主要的是針對炒房團的流動資金，不讓資金流出，鎖在樓市裡，錢就比較安分。這個概念姐夫講了很多次，不清楚的翻看之前的文章。

但是，限售解除同樣有利有弊，凡事都具有兩面性。

如果限售取消，對於菏澤和類似的三四線城市來說，還有一種可能，發生踩踏性的拋售風險，二手房市場房價暴跌，從而傳導到一手房市場上，造成更大的價格衝擊。

為什麼？假設你是炒房客，最理想的狀態是什麼？低買高賣對吧。 但目前市場上面的一手房是在下行周期，你不可能貴過一手房，只能低一些才有人買。

問題來了，如果限售解除，在目前的大形勢下，房地產整個行業的未來前景不明朗，炒房客們擺在眼前的現實就是，怎麼以最快的速度出手掉房子，換成現金握在手裡。

也就是看誰跑得快，跑得慢的可能會再次被鎖在房子里。

於是，市場會短期內湧入大量二手房，真正要買房的剛需反而會更謹慎，最起碼會對比哪個更合適，哪個價格更低。

而炒房客買房的時間也並非同期，越早入手的越便宜，自然讓價的空間也就更大，那些買的本來不便宜的，只能吃虧拉低出手。

事實上，目前樓市中不乏有賠本止損的。

市場如果同期出現一批同樣質量，但價格不同的商品時，誰便宜買誰。

當然，還有一種可能會拉高房價，但是需要有先決條件。那就是取消限售，同時伴隨著央行的貨幣大放水，增加市場的貨幣總量，有錢了才可能再次拉高房價。

現實是，中央並沒有大放水。這個在前兩天的文章里，也詳細的說了目前市場的貨幣政策和動態。所以，這次限售取消與不取消，對於三四線城市來說，然並卵。

不過，對於看空樓市的情緒會起到一定的積極作用，因為在2014年取消限購政策，也是從南寧的一個小城市開始，從而蔓延全國，吹響2015年房價上漲的號角。

但此一時彼一時，這次的情況完全不同，不管從國內的房價基數還是經濟現狀以及國際上的宏觀事實告訴我們，歷史的教訓很慘痛，重走老路的代價付不起了。

肆

昨天下午姐夫還和地產圈的朋友聊，說到目前的現狀，感覺臨界點快到了。結果半夜菏澤出了這個政策，心裡很是感慨。

調控不是一兩天了，別著急，保持一點耐心。假設即便現在放開，你問問自己，手裡能拿出多少錢來？即便拿得出來，你敢不敢全拿出來買也是個問題，手裡有糧，心中才不慌啊。

下行周期，說的不單單是房子。（蜜財經）

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！