11月份美國現房銷售增長1.9％，房地產市場仍很疲軟

11月份美國現房銷售意外上升，但由於房地產市場仍處於疲軟狀態，因此錄得7年半以來的最大年度跌幅。

人們擔心房地產市場的持續疲軟可能會蔓延到更廣泛的經濟體，而消費者的支出將繼續受到支撐。在周三美聯儲官員結束為期兩天的政策會議時，房地產市場疲軟並沒有阻礙美聯儲加息。

多倫多BMO資本市場高級經濟學家Jennifer Lee表示，由於美國民眾經濟負擔能力受到影響，住房市場的趨勢明顯放緩。美國全國房地產經紀人協會表示，美國現房銷售房屋銷售增長1.9%，經季節性調整後為532萬套。10月的銷售增長率未經修正，為522萬套，房屋銷售額現已連續兩個月增加。路透社調查的經濟學家預測，11月成屋銷售下降0.6%，達到520萬套。但在11月份，佔美國房屋銷售約90%的現房銷售量同比下降7.0%，這是自2011年5月以來的最大年度跌幅。與去年同期相比，2018年前11個月的銷售額下降了2.3%。

住房市場受到更高的抵押貸款利率以及土地和勞動力短缺的限制，導致庫存緊張。雖然房價通脹已經明顯放緩，但它繼續超過工資增長，使一些首次購房的人望而卻步。

周一的一項調查顯示，單戶住宅建築商的信心在12月降至超過3年半來的低點。周二美國政府數據顯示，單戶住宅建築商的信心在11月份跌至1年半來的低點。PHLX住房指數走高，因市場樂觀地預測美聯儲將在2019年加息次數減少。美元兌一籃子貨幣下跌，而美國國債價格漲跌互現。

周三住房抵押貸款銀行家協會的另一份報告顯示，購買房屋貸款的申請數量較上周下降了近7%。儘管30年期固定抵押貸款利率降至三個月低位，但按照4.63%的抵押貸款利率，30年期固定抵押貸款利率比2017年底高出60個基點。另外，摩根大通駐紐約的經濟學家丹尼爾?西爾弗(Daniel Silver)認為利率拖累房地產將持續到2019年。

上個月，美國東北部、中西部和人口稠密的南部地區的成屋銷售增長，美國房地產正在經歷從非常快的銷售速度和過高的價格到需求和價格增長放緩的明顯轉變。德克薩斯州、俄亥俄州、印第安納州和馬薩諸塞州的一些都市區成為美國熱門房地產市場。

11月份美國房地產市場上有174萬套房屋庫存，高於一年前的167萬套。由於需求放緩，特別是西方國家出現激烈的競購戰，因此庫存緊縮正在緩和。按照11月的銷售速度，目前還需要3.9個月來消化庫存，低於10月份的4.3個月和一年前的3.5個月。供需六至七個月被視為供需之間的健康平衡。

11月份現有房價中位數較去年同期上漲4.2%至25.77萬美元。11月份待售房屋的銷售時間為42天，高於10月份的36天和一年前的40天。11月份售出房屋的43%的銷售時間不到一個月。

上個月，首次購房者的比例從10月份的31%上升至33%。經濟學家和房地產經紀人表示，首次購房者的比例達到 40%才能消化完美國房屋庫存。另外，美國高端房地產市場銷售正在放緩，而低端房地產市場的庫存仍然緊張，而且佔住房市場的很大一部分。

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