中央經濟工作會議：房地產「差別化調控」變「分類指導」

【文/觀察者網 徐乾昂】

中央經濟工作會議12月19日至21日在北京舉行。中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席習近平，中共中央政治局常委、國務院總理李克強，中共中央政治局常委栗戰書、汪洋、王滬寧、趙樂際、韓正出席會議。

涉及房地產領域，會議提出，要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。

觀察者網梳理髮現，對比2017年，本次中央經濟會議對於房地產相關內容的表述出現了變化：一是將「差別化調控」改為「分類指導」；二是沒有提及租賃市場的描述；最後也是最直觀的，再次明確了「房住不炒」的概念。

「差別化調控」改為「分類指導」

具體來看，針對第一點，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對觀察者網表示，這或許暗示「直接調控」會相對減少一點，而是更多基於城市政府的主體責任。從這個角度來看，這說明房地產的管控主體不在於中央，而是在於地方政府，中央扮演了「指導」的角色，地方才真正扮演「調控」的角色。

這種「因城施政」、「因地制宜」的做法，在近期「菏澤市取消樓市限售」、「廣州調整商住房政策」等例子中就能體現。

12月18日，山東菏澤市宣布取消新購住房限制轉讓措施。引發輿論關注和對「全國樓市調控開始鬆動」的猜測。19日財聯社援引山東省住建廳相關人士的話，後者明確指出「一城一策」、「因城施策」的管控措施，並非「一刀切」，省住建廳不干涉各個地方住建部門的具體政策，但會進行總體把控。

同日，菏澤市住建局回應稱，近年來，受轉讓期限規定的影響，菏澤二手房交易價格出現同比增長較快的勢頭。為防止商品住房價格出現大的波動，促進房地產市場平穩健康發展，菏澤市住建局決定取消已出台的限制新購和二手住房轉讓期限規定。

同樣在19日，廣州市住建委宣布2017年3月30日前(含當日)土地出讓成交的房地產項目，其商服類物業不再限定銷售對象。中原地產首席分析師張大偉指出，目前全國「商住房」政策最嚴格的城市是北京與廣州，所以廣州對政策進行調整，是可以理解的。他表示，放鬆調控後，市場上大量的存量商住房可以銷售給個人，對於這些存量項目來說肯定是巨大的利好。

值得注意的是，廣州市住建委還規定，個人購買商服類物業取得不動產證滿2年後方可再次轉讓。對此嚴躍進說，這體現了當前商服類物業管控的導向，即避免有人產生藉機炒房的想法。

微信公號「俠客島」指出，一二線城市和三四線城市的房市調控又不同。觀察者網注意到，國家統計局數據顯示，11月4個一線城市二手住宅銷售價格下降0.4%，降幅比上月擴大0.2個百分點。

此外，今天網上有傳聞，稱「外地戶籍居民家庭在杭州限購範圍內購買住宅，允許累計補繳三次的情況，但不得斷繳」。對此，據財聯社消息，杭州市住房保障和房產管理局表示，自去年開始針對確因工作調動而造成社保補繳的，累計不超過三個月，則視為符合購房資格，目前並未作新的調整。

言下之意，杭州並未放鬆限購政策。

未提及租賃市場 「房住不炒」不會變

去年的中央經濟工作會議指出，要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。而今年並未提到租賃市場。

「說明未來工作重心有變化，這與租賃市場本身已經啟動並開始進入正軌發展態勢有關。」嚴躍進說，2018年租賃市場的鼓勵性政策比較多，是一個政府支持型的市場，而2019年需要租賃企業更加主動地去探索市場化的模式。

而對於「房住不炒」的概念，嚴躍進認為，「這個思路和邏輯是不會變的。」

根據中原地產研究中心的數據，2018年樓市相關調控政策在450次左右，成為房地產調控政策最密集的年份，刷新歷史紀錄。

中原地產首席分析師張大偉說，中央經濟工作會議再次強調「房住不炒」，說明全國房地產的調控力度將維持之前的水平。雖然最近部分城市出現微調，但從整體看，基本原則不會改變，中央遏制房價上漲的決心不會改變。

國家統計局公布的數據顯示，1-11月房地產多項數據漲幅放緩，出現逐漸平穩的趨勢。

從全國數據看，東部與東北同比銷售面積下調。全國累計的1.4%的銷售面積上漲是最近半年的最低點。

「從二手房價格看，全國房價的拐點已經出現，已經連續2個月出現超過10個熱點城市二手房價格下調，這是最近4年來首次出現。」

「預計未來幾個月，二手房價格的下調城市和下調幅度將繼續加大，新建住宅部分城市也將逐漸開始調整。但部分城市也會逐漸改變之前過嚴的房地產調控政策。市場依然堅持房住不炒，」張大偉分析道。

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