管清友：有些房企不捨得降槓桿，手裡頭很多資產不願意往外放

來源：鳳凰網房產

在巨大的收益面前，商業決策並非完全是理性的。

在房地產開發商普遍為降槓桿帶來的資金壓力感到壓力重重時，經濟學家、如是金融研究院院長管清友在2019第六屆鳳凰網全球華人不動產風尚盛典上，接受鳳凰網房產專訪時表示，在經濟金融環境發生變化的時候，企業應該做出調整，機會沒有及時抓住，就會帶來嚴重的後果。

經濟學家、如是金融研究院院長管清友

管清友指出，過去10年是房地產的黃金期，有很多企業沒有把握好節奏，在最近幾年才高速擴張，瘋狂加槓桿。2017年，中國房地產上市公司平均資產負債率超過70%，而香港上市公司平均資產負債率僅30%多。

2016年7月，中央政治局會議提出要全面落實「去產能、去庫存、去槓桿、降成本、補短板」五大重點任務，其中，降成本的重點是增加勞動力市場靈活性、抑制資產泡沫和降低宏觀稅負。抑制資產泡沫罕見地在中央政治局會議上被提出。

「如果從那個時候開始緩慢地用1年左右時間把槓桿降下來，是沒有問題的。」

進入2017年，監管層將「去槓桿、抑制資產泡沫」作為金融政策中心，開啟了一系列的金融去槓桿操作。管清友認為，此時，企業已經明確認識到去槓桿必要性的問題，但卻捨不得降槓桿，「什麼叫不捨得降槓桿？手裡頭有很多資產不願意往外放，對形勢估計不足。」

政策來襲，一批高舉高打的房地產企業開始陷入困境。住宅開發之外，開發商也開始在其他新興領域尋找增量市場，紛紛開始尋求轉型。

管清友並不看好這種被動式的轉型，在陷入困境時才想去轉型的房企大概率會失敗。頭部房企在很早以前就已經開始為轉型布局，擁有充裕的資金，這些排名前50名房企的探索，會有可能探索出新的道路。

「房地產行業和其他行業比的話，你會發現在正常政策環境下，還是房地產企業利潤高，幹什麼能比蓋房子掙錢呢？過去這些年有些大企業也有探索，做文旅、文化、影視、金融，結果發現這些行業都不如蓋房子掙錢，有些企業還錯過了過去發展的黃金10年。我覺得房地產企業真的轉型要慎重，不要輕言轉型。

對於房地產市場的走勢，管清友認為，雖然房地產行業很難再會有過去10年這樣的「春天」，但是從2016年持續至2018年的調控政策，後續會有所放鬆。

「就供需兩端來看，需求端個人購房按揭貸款會放鬆，另一端房地產企業的融資也會放鬆。「

當中國房地產市場每次面臨下行壓力時，中國房地產是否會像日本一樣出現泡沫破裂這一問題被一再提及。管清友直言，中國房地產行業發展的前景空間很大，不會出現日本式的泡沫破裂。

「首先，中國房地產市場沒有日本那麼大的泡沫。我國真實城市化率剛剛過50%，名義城市化率也不過剛超58%。我國有龐大的市場，還有很大的發展空間。但三四線城市的泡沫比一線城市大一些。」

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