日租金30萬美元扛不下去了！Gap將關閉第五大道旗艦店

高昂的租金對於業績連連下滑的Gap而言無異於一大拖累，圖為其紐約第五大道的旗艦店

作者 | 周惠寧

高昂的店鋪租金最終成為壓倒Gap紐約旗艦店的最後一根稻草。

在聖誕節後的第一天，也是消費者每年最期待的大型促銷日當天，Gap集團卻宣布其核心品牌位於紐約第五大道的旗艦店將於1月20日正式關閉。據悉，該旗艦店於1998年開業，至今已有20年的歷史，共有三層樓，佔地面積達4萬平方英尺，Gap品牌最初所簽的年租金約為8000萬美元。

紐約第五大道是蟬聯多年全球租金最貴的購物街道，但於今年被中國香港銅鑼灣的羅素街超越。紐約房地產委員會最新發布的報告則顯示，儘管Gap旗艦店所在的第49街和第59街間的租金較去年同期下降了24%，但平均租金仍高達2973美元每平方英尺，這意味著Gap僅這一家旗艦店每年的租金就超過1億美元，單單租金每月就背負高達900多萬美元成本。

圖為Gap集團主要業績數據

Gap業績持續低迷，據時尚頭條網數據，在截至11月3日的三個月內，Gap品牌銷售額同比下跌2.9%至12.83億美元，同店銷售則下跌7%。

在財報後的電話會議上，Gap集團首席執行官Art Peck首次坦承品牌業績持續受到實體零售租金上漲壓力，將關閉數百家門店以提升自身的盈利能力。據2017年的財報顯示，Gap集團每年在租金方面的開支約為13億美元，2018年以來Gap集團共關閉約200家門店。除Gap外，Gap集團旗下還擁有Banana Republic、Old Navy、Athleta、Intermix和Hill City共5個品牌。

不過，分析師們對Gap關閉紐約第五大道旗艦店的決定依然感到驚訝，表示無法理解為何一家位於全球最繁華街區的門店的銷售表現竟無法達標，並認為Gap旗艦店的關閉對於紐約零售業而言是一個不好的跡象。

Ralph Lauren在去年4月關閉了第五大道上的紐約旗艦店

Business Insider則於12月19日對Gap實體門店進行探訪後總結道，過度促銷令品牌形象大打折扣，而價格依然超出消費者預期是Gap不再受消費者歡迎的主要原因。

值得關注的是，在Gap關店消息傳出的同一天，又有業內人士透露義大利奢侈品牌Versace位於紐約第五大道647號的旗艦店或將搬遷，目前Cushman & Wakefield已向該品牌旗艦店發起為期5年的轉租提議。

Versace位於第五大道的旗艦店也將搬離

Versace於今年10月被已更名為Capri集團的Michael Kors以21億美元收購，當時該集團計劃在交易完成後在美國開設100家Versace門店。據悉，Versace旗艦店或搬至紐約更加高端的上城區。

另據女裝日報消息，紐約第五大道上佔地65萬平方英尺的奢侈品百貨Lord & Taylor也將於1月2日開始撤離，青少年服飾品牌Abercrombie＆Fitch則被傳將搬離目前所在的第53街和54街，轉而接手Gap將關閉的旗艦店。

實際上，美國零售大幅關店已非一日之寒。美國傳統零售商近年來正面臨著嚴重的關店危機，過去幾年中紐約關閉的零售商店數以萬計，大部分被資金實力較為雄厚的美國連鎖店替代，而如今更是陷入僵局，許多連鎖店難以維持。

高租金毀了紐約「街區文化」，也間接摧毀了曾經輝煌的美式時尚。除上述品牌外，近一年來Ralph Lauren和L Brands旗下的奢侈手袋品牌Henri Bendel位於紐約第五大道的旗艦店也先後關閉，原因無一例外都是因為難以負擔的高昂租金。

受此影響，紐約第五大道今年的空置率大幅上升，從一年前的10%升至20%。據悉，Ralph Lauren關閉的紐約旗艦店租約始於2013年，原租期長達15年，總面積為3.8萬平方英尺，每年僅租金就高達2500萬美元，目前仍未找到接手的品牌或零售商家。

空置率上漲的情況同樣也發生在美國大型購物中心內。房地產數據公司Reis Inc. 在今年對美國77座大城市及周邊地區進行了調查，發現美國大型購物中心的空置率在2018年第一季度升至8.4%，創2012年第四季度以來最高水平。

圖為2018年和2017年零售店關閉數據

雖然今年美國零售商的關店數量較2017年有所好轉，但情況依然不容樂觀。據Coresight Research的數據，截至12月19日美國零售商今年共關閉5436家商店，最大輸家是已破產的美國玩具零售商Toys R Us，共關閉735家門店，關店最多的時尚零售商則為Ann Taylor母公司，共關店500家。

在宣布大規模關店計劃的零售企業中不乏Guess、Michael Kors和Foot Locker等大型奢侈時尚零售商，不過Michael Kors、Crocs和Guess等品牌的關店數量則較去年已有所減少。

除自身經營不善的原因外，經濟環境和行業變化也給美國的時尚零售業帶來了不小的衝擊。特朗普於2017年走馬上任後便發起了一系列的新政策試圖推動股價增長，但目前美國地緣經濟的持續不穩，令投資者愈發擔憂零售業的泡沫將快要被戳破。

「這個行業還在尋找突破口，」彭博行業研究分析師諾埃爾?赫伯特表示。 「我不知道有多少商場可以涅磐重生。」空置率的增加，或許意味著美國痛苦可能才剛剛開始。

不可否認的是，消費者的消費習慣向移動端的轉變在給零售商創造了機遇的同時也對線下零售業務造成了很大壓力。眾多傳統上一直是購物區支柱的百貨公司和其他零售商的規模都在縮小，或者已經倒閉。

據萬事達卡最新發布的數據顯示，美國假日購物季銷售增幅錄得5.1%，超過8500億美元，創6年來最強勁表現，主要得益於消費者在線購物額19%的強勁增長提攜，百貨商店的銷售額則下跌1.3%。

CNBC預計，此番「關店潮」或許要到2020年才會結束，這取決於其與美國購物中心和門店房東的談判情況。

深有意味的是，業界對於「關店潮」還有另外一種看法。Winick Realty Group副總裁Ken Hochhauser指出，仔細觀察不難發現，紐約第五大道正在懲罰弱者並獎勵強者，「現在放棄第五大道黃金位置的時尚零售商近年來的市場份額一直在下滑，並與年輕消費者逐漸脫軌，而Dior等奢侈品牌卻試圖在該地段尋找合適的位置開設新店。」

美國高端女裝品牌Vince早前表示將於明年在紐約第五大道609號開設一家新店，該地址恰好位於洛克菲勒中心對面，擁有極高的人流量。德國運動品牌Puma同樣看中該街區，將於明年下半年開設一家三層旗艦店。

今年11月，美國最大運動服飾品牌Nike在第五大道650號新開了一家高達六層，佔地6.8萬平方英尺的創新概念門店。Under Armour首席執行官Kevin Plank也透露，品牌位於第五大道587號的新店將於2021年上半年開業。

圖為Nike於11月開設的全球第二家創新概念旗艦店

Ken Hochhauser進一步強調，第五大道租金雖然高昂，但人流量和變化速度都超出美國其它街道平均水平。據數據顯示，今年11月共有2010萬人穿越第五大道和第42街，這是自由女神像每月訪客量的6.5倍。

有分析師認為，市場可能到達了一個轉折點。紐約零售地產代理Robin Zendell表示：「像飢餓遊戲一樣。如果你又聰明又有創新精神，就能在這個市場生存下去。商場和零售商們不得不學會傾聽新一代消費者的心聲。」

為了讓Gap品牌儘快奪回失去的市場份額，集團於今年2月宣布品牌首席執行官Jeff Kirwan離職，其職位由在專業零售方面有20年經驗的Neil Fiske接任。不過上任後的Neil Fiske並不輕鬆，除了要維持業務和庫存水平的穩定外，如何提升Gap品牌在年輕消費者的存在感和受歡迎程度也是他面臨的一大挑戰。

Art Peck透露，隨著數字化趨勢愈發明顯，Gap集團將著重發展線上業務，去年該集團的電商銷售額已超過30億美元，據Art Peck預計該數字在今年有望達到35億美元。他表示，集團已通過Old Navy初步取得在線購物服務的成效，未來將把Old Navy的數字化轉型戰略推廣至集團旗下的其它品牌，但拒絕提供具體的細節。

此外，鑒於亞洲已成為最具潛力的時尚市場，Gap品牌視中國為其突破點之一，試圖進一步打通線上線下，與其他快時尚品牌和電商爭奪年輕消費者。

關店消息傳出後，Gap集團昨日股價大漲4.62%至25.82美元，不過自今年以來累積下滑了23%，目前市值約為98億美元。

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