外資退潮，百萬80後滬漂憂養老！上海房價最低跌回美元2008

蘋果下調大中華區的業績展望，讓巴菲特虧錢，讓道指暴跌，讓日經跟跌。這蘊含了上海樓市，正面臨著2008年以來最大的下跌壓力。

上海，有半邊天是靠外資撐起的。蘋果，福特，通用，豐田，大眾，來華是為了賺錢。他們在華的規模，也跟其在華的業績相配套。蘋果在華業績不佳，其對應的開支，也會消減。

2019年，最大的80後，即將面臨40(實歲)這個坎，最小的80後，即將面臨30這個坎。

未來自己的養老，將擺在80後面前。啃老的父母福利，即將到期。20歲可以啃老，30歲也能啃老，40歲勉強可以繼續啃老，45歲之後，你有臉啃老，父母也無力被啃了。

在地方養老分錢上，肯定是本地人優先，沒有本地戶籍的外地人後面排隊。繳多的排前面，繳少的排後面。

沒有上海戶籍的80後外地人，在外資退潮時，每次交房租，交出去的都是自己未來養老的憂慮。

50歲交不起房租，就會露宿街頭。每天上班，地鐵口那個乞丐，讓人想想有點後怕。

據上海統計局，截止2017年底：

1)上海外來常住人口972.69萬，比上年末減少7.52萬。

2)戶籍常住人口1445.65萬，比上年末增加6.15萬。

3)常住人口為2418.33萬，2035年人口調控目標是2500萬。

如圖，上海的常住人口，這幾年穩中有降。

取決於外資退潮的規模，到2020年，相比峰值，上海極有可能會少掉100萬外地人。而戶籍人口，肯定會持續增加，這將是一個優勝劣汰的過程。

回到上海部分地區，2019-2022年，房價最低(郊區偏遠樓盤)可跌回2008年的美金價。

我國已進入，各省肥水盡量少流外省田的發展階段。直轄市：天津和重慶，相當於規模較小的省，它們吸納周邊資源的能力有限，這在它們的房價上有所體現。

如圖，據安居客數據，天津房價均價2.2萬一平，不及省會城市：廣州3.2萬，杭州2.8萬，南京2.7萬。

如圖，重慶房價均價1.2萬一平，不及省會城市：鄭州1.35萬，成都1.31萬，昆明1.23萬，南昌1.22萬，西安1.22萬。

重慶的房價，超過了貴州省會貴陽，貴陽均價，據安居客數據，還未過萬。而重慶人口是3048萬，貴州人口是3555萬。

房價體現的是經濟實力和人口趨勢，從天津和重慶的房價來看，直轄市這個概念已過期。

未來各省，除了被調劑到窮兄弟省之外，養老金都將是：自保。

一個租房住的上海外地人，若是稅前月薪10000，則結合企業幫忙交的金，吃喝拉撒住交金，在上海至少每年留下10萬。

月薪低於10000的滬漂，獲得上海戶籍的概率，要低於月薪2萬的滬漂。這樣，月薪1.5萬以上的滬漂，先獲得上海戶籍，按照2017年這種，一年增加6-7萬「新上海人」的規模。外資的退潮，肯定會加速低薪白領滬漂回老家發展。

上海常住人口的下跌，會讓上海住房，供過於求。這不是個笑話。

供過於求之後，上海的房租就會下跌，房租下跌後，房價就會下跌。

港股與A股，其實都是我國股市。小米在港股上市，美團在港股上市，騰訊在港股上市。在港股投資的人，也都是國人。這樣，香港中環的金融人士，與陸家嘴的同行，在競爭國內優質企業資源。

好公司，基本面好，業績才會增，股價才會漲。這樣金融業上上下下都有肉吃，可持續性地吃肉。垃圾公司，基本面全無，業績靠吹，股價靠炒，散戶吃虧後就認得你了。這樣的肉，吃著不可持續。

港交所與上交所，是你死我活的競爭關係。背後則是，長三角與珠三角。而長三角分：江浙滬三塊。珠三角有個大灣區計劃，香港是金融中心，深圳是科技中心，廣州是省會，中間則是製造業中心，分工極其明確。

長三角，杭州，與南京，與上海，都想做龍頭。

外資退潮後，民營經濟將崛起。浙江，廣東和福建，民營經濟都異常發達。上海的民營經濟則遠不及這三個省。

2000-2010年，上海的騰飛，吃了三塊大肉：1)外資湧入，2)長三角大爆發，3)我國加入WTO。

2010年世博會時(或者2014年)，上海按照購買力調整後的實力，達到了頂峰。所以，在外資退潮，百萬滬漂80後憂養老而回老家發展之際，上海部分偏遠樓盤，房價有望回調到2008年經濟危機前的峰值。

上海的生育率，據稱只有0.73，在省會崛起時代，上海又不是首都，它的「東北病」就會有所體現。好在上海法制遠遠優於東北，又地處長三角出海口，「東北病」擴散概率較低。

2019年，全國是個大城市都有地鐵，等華東地區在上海囤房的外地老闆和中產，開始看空上海，看多本省省會時，上海樓市的賣盤，將：一波接著一波。

熊市拋售，百萬80後滬漂出逃，跌回2008年不是夢。

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