聯合辦公行業甩賣併購熱鬧，入駐者一不小心被「裸泳」

周安成2018年12月25日收到了火花ibase告知函，這份告知函要求他2019年1月15日前從火花ibase威新店搬走。

ibase是金地商置集團有限公司（00535.HK，屬金地集團成員企業，下稱「金地商置」）旗下聯合辦公品牌，威新店是ibase第一間門店。周安成是一家烘焙公司創始人，他於2016年11月在這裡租了工位，2018年6月在ibase入口處開了烘焙店。

和租期一年的工位合同不同，周安成的烘焙店合同租期長達3年。「火花公司ibase運營是到2021年，ibase在蛋糕店就在。」他說。

但就在近期，ibase突然讓他離開。火花公司給出的理由是ibase經營不善，長期處於虧損狀態，項目扭虧沒有希望。不過，周安成輾轉得知，ibase停止運營的原因是聯合辦公品牌鼻祖Wework給出了更高租金。與Wework的高速擴張不同，火花公司背後的金地商置要退出聯合辦公行業。

轟轟烈烈的併購重組正在進行。聯合辦公行業加速洗牌時，不同企業也在調整發展策略，但是在這裡辦公的企業受到了影響。

周安成不介意重新找工位，卻執意認為他的烘焙店不能關停，「消費者和投資者看到蛋糕店關門只會覺得是品牌經營出了問題，這對品牌影響很大。」

鼻祖公司來接手

ibase威新店選址非常成功。威新軟體科技園位於深圳市高新技術產業園南區，距離深圳地鐵2號線科苑站口不超過400米。科創氛圍濃厚自不必說，往來於此的多為大疆創新科技有限公司等互聯網科技公司，租金亦是寸土寸金。

但ibase在租金上有著優勢。ibase運營主體為深圳火花時代投資管理有限公司（下稱「火花公司」），後者唯一股東為金地商置實際控制的深圳威新軟體科技有限公司，是威新軟體園物業擁有者。一位已經從火花公司離職的員工對第一財經表示，園區租給客戶的租金是180元到200元（每平方米每月，下同），但ibase的租金是72元。

對於聯合辦公企業來說，物業租金與租客租金間的差價是其盈利主要方式。優越的地段加上較低的租金，按照常理來看，這為ibase威新店提供了盈利保證。

前述已離職人士透露，ibase威新店是ibase深圳三家門店裡最為成功的一家，時間最早、面積最大、入駐率最高。2016年年底，ibase威新店入駐率達到了最高點93%；最低是2018年前三個月，因大客戶突然搬走，ibase威新店入駐率驟降至30%到40%間。對於ibase威新店來說，每個月運營支出在20萬元到40萬元之間，只要保證40%的入駐率，威新店就可以正常盈利，最高的時候，ibase每個月能有約六七十萬元的盈利。

但這一切建立在低租金的基礎上。如果威新軟體園以市場價對ibase威新店收租，ibase威新店是否能夠正常盈利？前述人士表示，以此來計算，ibase威新店短期內無法正常盈利。當然，「這是一個新興的行業，需要時間來驗證。」

不過，Wework目前似乎並不在意盈利。外界看不到Wework的盈利時間表，卻能看到它的擴張，這也是這家聯合辦公企業近來的目標。

Wework自從2016年進入中國，在上海開出其第一家門店；2018年進入深圳，目前在深圳有5家門店，其中三家位於南山區，兩家位於福田區。巨額融資為Wework提供了充沛的現金流。2018年11月，有媒體報道稱Wework從軟銀處獲得了30億美元融資，儘管當時的Wework在2018年的虧損已高達20億美元。

新的大手筆融資使Wework估值高達420億美元，成為估值僅次於Uber（優步）的美國初創公司。

聯合辦公企業講給投資人的故事是SSC（Space、Service和Community，即空間、服務和社區），服務和社區是企業區別於「二房東」的最大特徵。行業現狀是服務收入佔比極少，利潤主要來自於租金價差。

聯合辦公企業氪空間創始人劉成城對第一財經表示，增值服務到一定規模才能顯現出來。他認為，空間至少有5萬個工位，才能保證服務收入。

WeWork數據顯示，快速擴張的同時，其增值服務收入所佔的百分比已經從個位數上升到了兩位數，有望超過辦公空間的增速。

但並非所有人都有耐心，以及資本。Wework大幅擴張的同時，已經有公司打算退出行業。「金地商置已經決定退出聯合辦公行業了。火花公司有兩個業務，分別是聯合辦公和長租公寓，火花公司以後的重點會在長租公寓上。」前述人士透露。此前，金地商置曾計劃把ibase深圳另外兩家門店交割給創立於深圳的聯合辦公企業微度聯合創業社（Wedo），但Wedo在去年3月已委身於優客工場，這項交割計劃不了了之。

僅僅一個月之後的2018年4月，Wework以25億元人民幣收購聯合辦公企業裸心社。行業掀起了轟轟烈烈的併購重組潮，入駐其中的創業公司聲音被忽視。

創業者表示耗不起

兩年前，聯合辦公企業正當風口，相關企業數不勝數。在為自己的創業公司選工位時，深圳的王優（化名）走訪了十幾個聯合辦公企業，最終決定在ibase威新店租工位。不用說這裡地段優越，除了大疆，還毗鄰螞蟻金服（深圳）信息技術有限公司、亞馬遜雲服務（AWS）等高科技企業；再者，王優看重ibase、威新軟體園背後的金地品牌。

但2018年10月份，ibase和威新軟體園開始以口頭通知的形式催促王優搬走。王優的訴求是，如果要求租戶提前搬走，理應賠償租戶三個月房租——此前王優提前清退工位時，ibase會扣除相關工位的三個月租金。

這個訴求沒有得到響應。王優從側面得知，威新軟體園當時已經在和Wework接觸，但合作細節一直沒有談攏，所以只是口頭催促租客搬走。等到去年12月雙方敲定合作，ibase發出了書面通知要求提前搬走。

王優明白他已經沒有選擇餘地。「我們不想跟他們耗。一個創業公司真的沒那麼多時間和精力，很多創業者自動就搬走了。」王優稱。

王優在ibase租的工位數量約四五個，公司現在的規模不足以去租下正規寫字樓。從ibase搬走後，王優在物色新的聯合辦公企業——包括即將在威新軟體園開店的Wework，儘管在聯合辦公企業租工位帶來了很多不確定性。

「威新至少該跟我們說聲對不起吧。」王優坦承，自己受影響相對較小，只是工位遷移，不接受安置方案也可以再找新的地方辦公，但在這裡開蛋糕店的周安成受害頗深。

「對於餐飲行業來說，品牌美譽度是生命線。工位不租這裡沒問題，但我們不想蛋糕店關停。消費者和投資者看到蛋糕店關停，只會留下品牌經營出了問題的印象，這對我們後續發展影響很大。」周安成稱。

第一財經記者曾聯繫深圳威新軟體科技有限公司總經理劉玲，但對方拒絕對此事進行置評。

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！