租金抵扣的大博弈來了：民眾內鬥，減稅遭疑，房租一定會漲？

智谷趨勢（ID：zgtrend）| 路口大爺

一場施惠於民的租房稅收抵扣政策，一開始實施便落入了眾生惶惶的小盤算、大博弈之中，拉開了2019年的大幕。

這也許是個稅改革中出現的最大「意外」，減免的大紅包還沒拿到手，「住房租金抵扣」卻先上演了群眾斗群眾的戲碼。

深圳某街道辦對房東的租賃稅催繳單亂入，稅務部門一句「暫未」要求補稅反將房東推入「秋後算賬」的忐忑中，房東或溫柔暗示或狂野叫囂無非傳遞著意思——「你敢申報，我就漲租」，中介管家告誡租客不要輕舉妄動……

在強大的執行力面前，有幾人能波瀾不驚？在土地財政收縮的形勢下，誰能保證地方不藉機對房東伸手？在「租售並舉」的新租房時代里，誰是弱勢的最終負稅人？

中國租賃市場的焦灼脆弱，此刻體現得淋漓盡致——租客小白，房東自負，改革小步踱著。

01

第一層次的博弈，是房東和租客之間的撕扯。

租戶們還沒來得及歡呼減稅終於減到自個兒頭上，就收到房東再及時不過的提示：羊毛出在羊身上，自己掂量掂量，要麼搬走，要麼漲租。

多數房東對租金抵扣的第一反應是跳腳、抵觸、抗拒。一些半瓶子水房東自以為是地算了一筆賬，被朋友圈一渲染，於是謬種流傳：

假設房租5000元個人出租計算：

房產稅=5000*4%=200元

營業稅=5000*3%/2=75元

城建稅=75*7%=5.25元和教育費附加=75*3%=2.25元

個人所得稅=【5000-（200 75 5.25 2.25）】*80%*10%=377.4元

總計：房產稅 營業稅 城建稅 教育費附加 個人所得稅=659.9元

稅負成本達到租金收入的13%！

但是，這個演算法早已過時。現在全國大部分地區的房屋租賃都是按綜合稅率徵收，如果月租5000，北上深收取的綜合稅率為5%，如果能再減按1.5%繳納增值稅，那麼最終的綜合稅率大概是3.34%。

即便這筆錢再少，中國房東也幾乎很少會一絲不苟去納稅，因為只要不去街道辦備案，基本沒人來查。如果一個人靠房租過活，他完全可以做到一年都不交稅。

現在很多房東一腦子假想畫面：

一旦租客在個稅APP上申報抵扣，我的姓名、身份證號、房屋租賃期都會被稅務局一手掌握，稅務局一定會藉機摸底，通知我去納稅，搞不好還會跟那幫小明星一樣被追繳三年的稅，如果平白要多出稅收成本，當然要這些糟心的租客來承擔！

房東逃稅早已習慣，房租多拿一分是一分，寸步不讓，更加要嚇住這些弱勢租客，厚著臉皮高舉「稅負轉嫁」的大旗，認為租客理所當然要擔下所有成本，「這是經濟學常識，別怪我，」房東們心想。

這類房東的邏輯其實很可笑，難道租賃市場上房東真的有100%的稅負轉嫁能力嗎？未免太過自信。

雖然從現在的局面來看，中國租客的確是沒有多大的討價還價能力。

一來，政策法規沒保護租客，沒限定租金漲跌幅，如果申報後房東臨時毀約趕人，租客也無可奈何，如果不申報，也不能保證房東不會因為周圍人因交稅漲房租而跟漲。

二來，政策性住房沒跟上，一線城市的好房源仍舊供不應求，房東比租客更硬氣。

三來，很多租客自己也沒有權益保護意識，例如很多網友聲稱自己去找房東索取信息遭到拒絕。這些小白真是看得人恨其不爭，這些租客完全沒意識到自己在簽下租賃合同時應該備份房東的身份證、房產證等信息。

因此，短期內房租恐會上漲，特別是一線城市。

但現實博弈不會這麼簡單地來一次你進我退就草草收場。

02

有一句話叫：

「房租是窮人的現金流決定的，房價是富人的預期值決定的。」

當下經濟承壓，租客對租金的漲跌更為敏感，而房東們拿著買房的那套邏輯來玩轉租賃市場，卻不考慮市場供需關係，不看租客的支付能力夠不夠。

別忘了，房東可以漲租，租客也可以走人，拒絕交易。如果租金超負，政策也不加干預，部分人口自然會選擇從一線分流至二三線，到頭來需求跟不上，房東還是得讓步，擔下部分成本。

再者，如今越來越多的機構進入租賃市場，自如、蛋殼一類如果能提供更有競爭力的價格，散盤房東們的小算盤就打不響了。除非兩者能合力形成一股漲租力量，對租客進行完全的稅負轉嫁，不然房東們還得跟機構博弈。

顯然，這場內鬥目前是租客落得下風，但這項個稅新政後續會怎麼發展，還要看更深層次的博弈。

不是喜歡向歐美國家看齊嗎？在西歐國家中，房產稅、租賃稅、空置稅必有一款適合你，這個「你」說的就是業主。躲得過初一，還能躲過十五。

03

第二層次的博弈，是政府和民眾之間的相互試探。

這次個稅新政，政策的確對租客和房東釋放了「最大善意」——你看，租房合同只要租客留存備查就好，沒有要求提供完稅發票和付款記錄，也就是沒讓你們去交稅，這樣還不夠好嗎？

現實來看，稅務局也不太可能全面查補，時間成本、徵收成本都需要考量，這點小錢可能還不夠稽查辦案的成本，還會引起民眾抵觸，划不來。

但這架不住房東們對強大政府慣性惶恐。

中產們心裡沒底數。看看，社保併入稅務部門代收，民企一片哀嚎；明星被追繳三年稅收，稅率大幅提升……稅收部門究竟是推崇「拔最多的鵝毛、聽最少的鵝叫」藝術，還是「殺雞儆猴」的手段？誰能保證以後稅務局不利用這次信息統籌一次性清繳逃過的稅，誰能保證房屋租賃低稅率的好日子還能繼續？

房東們用漲房租、趕人等攪亂租房市場的行為，也可以看做一次對政策的試探。

只是沒想到，政策也略帶著試探了民意。

目前國稅總局沒有正式出面答疑，倒是出現了不少地方稅務客服熱線的答覆，稱「暫未追征通知」。一個「暫」字，留下多少遐想空間。

而「一位國家稅務總局人士」接受證券日報採訪稱，「此事涉及稅務總局、財政部、住建部等部門，還在研究，並不是稅務總局一家就能決定的。」態度曖昧，民眾不知道應該去誰家找鍋。

如此一來，租客還沒減到稅，反可能被漲了租。

一次原本為良政的減稅反遭質疑。畢竟不止一個朝代的歷史經驗證明，一開始打算給民眾減掉的稅負往往到最後是加重的。

04

房東們心裡要有點數，在稅務局這個超級權力中心面前，房東永遠都是弱勢群體。

你以為只要租客不申報，政府就不掌握相關信息了？幼稚！！！

過去，沒有互聯網的時代，它取決於政府是否願意下力氣查；現在，在大數據支撐下，一切都只會變得更加簡單、透明，查不查更多就在一念之間。

西方有句諺語：

「世界上只有兩件事是確定的：死亡和稅收。」

一旦逃稅，徵信記錄就會有污點，此後在求職、貸款等工作生活的方方面面都會受到影響。

中國人的納稅意識不強，逃稅行為廣泛，但隨之中國徵信體系的完善，逃稅行為對自己沒有任何好處。

未來中國的中高收入群體對稅務籌劃的需求勢必會增加，逃稅違法，但是法律框架內是可以做到合法避稅。

現在全國強行推行租賃稅顯然不太可能。因為有不少炒房客是以租養貸，一旦租金收益減少，可能會有人選擇拋盤，對「穩房價」有衝擊。

但房產稅已經進入立法規劃，房東們是逃不過的。不過，什麼時候收，會被怎麼收，還要看央地之間會怎麼邁開步伐。

05

第三層次的博弈，是中央和地方的協商談判。

中央倘若下定決心不刺激房地產，堅決抑制投機，那麼土地財政輸血能力必將下滑，地方政府要怎麼解決收入問題？要麼中央給錢，給不了錢，就得給政策，開小口子，而全部歸地方的房產稅就是這個小口子。

至於這個口要開多大，「因城施策」，執行權在地方手裡。

地方並不完全要聽中央的口哨，有些地方可能會自行、慢慢、私底下徵收房屋租賃稅。中央需要給地方一定的激勵，只要做得不過火，比如追征過去幾年的逃稅，中央也不會立馬喊停。

就是這樣靈活卻不透明的協商和談判，給博弈增加了更大的不確定性。

誰都不知道，地方是不是對房屋租賃稅蠢蠢欲動。

06

一次好心的減稅，結果落入了質疑、猜忌和互相傷害的局面。這更折射了深化改革之難。

我們曾經說過，在中國這盤複雜的大棋盤上，改革不是一環扣著一環，可以一項項慢慢推進解決，如今的改革是一個同心圓，一旦受困於哪一個點，其他領域都會受到影響。

住房租賃市場的改革不到位，租客首當其衝。

租客利益保護方面的法律法規跟不上，沒學習德國等歐洲國家對房租漲幅的限制，反而先學了抵扣租金，還學得不夠徹底。

加拿大聯邦稅務局相關人士向我們透露：

「在加拿大的稅表中，也有和上述表格類似的一欄，填寫租房信息。納稅人可以選擇填或者不填，但是你是否能拿到稅收優惠並不取決於你是否填寫了租房信息，而是取決於你的收入情況。如果你屬於低收入群體並且還在繳納租房租金，那麼省財政會根據你的收入情況和租金情況，給予一部分的補貼。

加拿大這樣的只是少部分國家，多數西方國家的稅法其實都是不允許納稅人抵扣租房租金的，背後的理由是這屬於納稅人的個人生活支出，而這一塊已經在個稅起征點中（就是稅前扣除的5000元）予以考慮了。」

中國往往都需要靠現實倒逼一次深刻的改革，但改革本身也要有遠見有籌謀。

也許，比起「還在研究」，一句「改革沒到位之前，各地嚴禁自行清繳」更能讓民眾情緒穩穩的。

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