世邦魏理仕：京津冀、長三角、大灣區 2018 中國投資市場報告

新聞 01-11

當今中國，地域與行業間的相互聯繫漸入肌理，邊際正不斷模糊乃至消散。我們看到基建和產業驅動經濟要素在城際間奔流不息，城市的生長與演變沿空間和時間維度快速並行，金融、科技與地產三者的交互和創新目不暇接，繼續以囿於一城、一地、一個行業的割裂視角來看待房地產投資不免有管中窺豹而失之全局之虞，無界當成為引領下一階段中國房地產投資的新思維。

無界思維並非地產界的新鮮事物，從業者們早已或多或少地應用於各種業務實踐之中。世邦魏理仕撰寫此報告的初衷在於系統梳理無界思維方法，促其運用由自發而自覺，進而更好地為房地產投資決策提供參考。報告全篇分為五大部分：

基建成熟完善、以及科技帶來的交流便利與效率提升,使得經濟和人的活動範圍早已超越於行政區劃邊界。產業在空間集聚、擴散的動態過程也漸漸使得工商業活動不再囿於單一的城市，而是在一個聯繫緊密的城市群中分工、協作和遷移。房地產投資的戰略視角亦應如是。

中國的改革開放造就了40年經濟總量增長三十餘倍(扣除通脹)的經濟奇蹟。這輪高增長以深圳、廈門、上海、天津等沿海城市開放為先導，逐漸向周邊與內陸輻射，並隨城鎮化發展和產業集聚與分工形成城市群。

城市群內一般存在一個或兩個核心城市作為增長極。經濟增長發端於增長極，逐步依點-軸-網路的路徑輻射整個城市群並最終形成一體化。城市群內始終存在著一組同時作用的對偶效應，即極化效應 – 生產要素向增長極聚集和擴散效應 – 生產要素由增長極向周邊城市擴散。理論上認為，在市場機製作用下，城市群發展過程中極化效應通常先於和大於擴散效應。然而政府為消除區域發展過度不平衡在稅收、土地、人口、產業、基建等方面的積極干預則使這組效應間的關係及其對城市群的影響更加複雜。世邦魏理仕認為，以城市群角度看待一地商業地產投資具有戰略意義，因為認清城市群所處階段以及極化 - 擴散效應下生產要素的群內流動路徑無疑有助於判斷群內各城市的商業地產發展趨勢和投資機會。例如擴散效應下產能溢出所帶來的核心城市內工業區塊的城市更新，以及周邊城市人口與就業增長推動的住宅和商鋪需求，極化效應下核心城市的商務辦公需求等。

由於地域廣大且區域發展不平衡，國內各城市群發展處於不同階段。

17個主要城市群1近十年（2008-2017）經濟數據的分析，可以看到國內城市群的發展情況和趨勢如下：從群際發展趨勢來看，以十年為跨度，京津冀、長三角、大灣區這三大先發城市群的全國經濟規模2佔比由39.2%降為38.6%，顯示出全國經濟發展一體化的趨勢產業梯度轉移、區域發展扶持政策和基建投資的共同作用下，成渝、武漢等中西部城市群迅速崛起。這一發展趨勢在房地產市場上已有所反映。世邦魏理仕的統計數據顯示，2008-2017年，中西部城市群的辦公、商業和倉儲物業的出租面積佔比由12.3%提升至23.9%。

值得注意的是，三大城市群的經濟佔比近三年有重拾升勢的跡象。我們認為這與中國經濟轉型中發達地區具備更好的新經濟基礎有關，下一小節中將就此展開進一步分析。

城市無界對房地產投資的啟示

無界思維里城市不再是地圖上某個孤立的點，而是被置於一張緊密關聯又互相影響的城市網中。對城市群際和群內發展趨勢及其影響因素的一體化梳理將有助於投資者在制定城市戰略時更具前瞻性。

從當前國內主要城市群的發展趨勢來看，我們認為其對房地產投資的指導意義如下：新經濟引領下三大先發城市群的核心城市短中期內出現階段性再極化趨勢。建議優先關注核心城市內與經濟轉型方向貼合的房地產類型，例如辦公樓、科技園區、具改造潛力的工業物業和地塊等。

長期來看，三大先發城市群（尤其是長三角和大灣區）將延續一體化進程。已確立崛起趨勢的次增長極（南京、杭州）的物業價值將持續受益。同時，基建改善和同城化預期下，長三角的南通、大灣區的佛山、東莞、惠州、中山等城市與核心城市聯繫度有望顯著提升，建議優先關注人口和產業導入直接受益的住宅、商業、工業物流領域的機會。

中西部城市群和海西城市群持續快速極化，核心城市（成都、重慶、武漢、長沙等）各類房地產短期面臨不同程度的供過於求風險，但中長期存在系統性的投資機會。

下一小節中我們以近期關注度急劇上升的大灣區為例，用城市無界的視角去梳理此間的房地產投資戰略。