新增5城試點，集體建設用地改革再深入

繼第一批13個試點城市後，集體建設用地租賃住房試點再擴容。

1月16日，自然資源部發函，原則上同意福州、南昌、青島、海口、貴陽等5個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案。

在「房住不炒」定位下，又一批城市拓寬租賃住房供應渠道。此次試點的5個城市，2018年房價漲幅均較快。業內專家認為，此舉可緩解租賃市場供需矛盾，繼而分流購房需求，對沖房價上漲。

新增5城加入試點隊伍

1月16日，自然資源部網站掛出《自然資源部辦公廳、住房和城鄉建設部辦公廳關於福州等5個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案意見的函》，原則同意福州、南昌、青島、海口、貴陽等5個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案。

意見函要求，盡量將項目安排在區位條件好、基礎設施完備以及人口集中度高、市場需求旺盛的區域。戶型以90平方米以下中小戶型為主。

同時，租賃項目要合理確定租金，建立公開透明的租金變動約束機制，支持長期租賃。鼓勵金融機構參與試點建設，依法依規提供金融產品服務，嚴禁違規提供「租金貸」。

5城再加入，業內專家認為集體建設用地租賃住房試點進入2.0版本。

此前，原國土部、住建部聯合發布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，確定13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，分別為北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、瀋陽、成都。

試點進一步放寬，證明集體建設用地建租賃房這條路是正確的，可以向全國推廣。

所謂集體建設用地，在地方改革試點實踐中，普遍指具有生產經營性質的農村建設用地。在廣大農村，這類土地或閑置荒廢、或低價出租，給集體經濟帶來的效益微乎其微。

而在集體建設用地上建設租賃住宅，用地成本更低，供應規模也較大，由此成為一線城市和強二線城市在探索發展租賃住房市場中的主要舉措。

「從試點城市的選取看，首批入選城市均是流動人口規模相對大，租賃市場需求比較旺盛。」 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說，新增的5個城市在2018年房價漲幅均較快，發展租賃住房試點可在一定程度上對沖房價上漲。

利好租房市場

2018年，一線城市在試點工作中均有突破。

廣州於9月份通過《集體用地建設租賃住房試點項目控制性詳細規劃》，4個建設條件成熟的村留用地地塊、率先落實規劃指標後可以開始建設。

10月份，上海松江區泗涇鎮SJSB0001單元07-09號地塊以1.25億元價格成交，這是上海首次通過土地市場推出的集體土地入市建設租賃住宅項目。此後該鎮又推一宗，以8581萬元價格成交，建設租賃住房不低於549套。

行至北京，12月底，大興區瀛海鎮3宗集體建設用地發布掛牌出讓公告，出讓宗地將建設共有產權住房。此舉被認為是集體土地使用改革的一大步，直接作用於北京樓市供需。

在合碩機構首席分析師郭毅看來，由於集體土地成本可控，整體租金水平可以得到合理控制，此次試點新增5城，將會利好城市租房市場，對穩定城市房屋租金起到有效作用。

對村集體來說，推進農村集體用地建設租賃住房，本質是盤活部分農村集體建設用地資源，實現土地資源開發和農村經濟振興。村集體將直接找開發商對接，建設租賃住房，享受房租收益。

而從需求端看，大量土地不經過招拍掛進入市場，無形中增加租賃住房的供給。短期內租金上漲的勢頭將得以延緩，緩解租客的房租壓力。「集體土地性質的租賃住房在整體租賃市場中佔比擴大，對於整個租賃市場租金價格的拉低，能夠起到有效的示範作用。」郭毅說。

放眼至整體樓市，業內有觀點認為，隨著租賃住房建設的大量供給，房價上漲的態勢將得到對沖。但在郭毅看來，租賃市場和商品房交易市場面對的是不同的客群。

「集體建設用地建租賃住房，短期可以分流需求，對穩定房價起到一定作用。但長期來看，對樓市作用並沒有那麼明顯。房價穩定的核心還是在於加大城市商品住宅供給，平衡市場供需，從而抑制整個住房消費市場的房價漲幅。」

更多城市有望跟進

集體建設用地建租賃房，離不開土地制度改革的大背景。

2018年年底，《土地管理法修正案（草案）》提請十三屆全國人大常委會第七次會議進行初次審議，刪去現行《土地管理法》中關於「從事非農業建設使用土地的，必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地」的規定。

在此之前，1998年修訂的《土地管理法》規定「農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設」、「任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地」。也就是，農地變成建設用地，必須實行征地；從事非農建設，必須使用國有土地。

而去年年底修法，取消徵收環節，集體經營性建設用地跟國有土地同權，可以直接入市。業內專家認為，此次政策調整對房地產市場影響很大，直接出讓使征地成本和環節減少，利好降低土地的基準價格。此類土地後續很大一部分用於租賃用房建設，將利好對高房價的對沖。

「隨著全國土地管理法的修改工作推進，後續集體建設用地改革的力度會強化。」嚴躍進說，目前改革重點在於發展租賃市場，而共有產權住房預計後續也會推進。2019年下半年更多城市有望跟進試點工作，包括西安、濟南、蘇州等大城市，部分百強縣或也有機會進行試點。

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