連漲10年，2019德國房價會回落嗎？專家：不大可能

近年來，德國房價上升迅速，不僅在大城市，一些中小城市的房價也出現了迅猛的漲勢，使得許多有剛需的工薪階層陷入了被動。專家們一直認為房價的上漲就要到頭了——然而一直是錯的。那麼，2019年，德國房價趨勢會發生什麼樣的變化呢？

德國中央房地產委員會專家認為，這一波房價上升速度的確過快，2017年迎來爆炸式漲幅高峰之後，如今應該即將回歸正常，「狂歡還沒有結束，但趨勢將日漸穩定下來。」研究機構Empirica也持類似觀點，認為未來4年內，柏林、慕尼黑、斯圖加特等城市的房價將下降約30%。

但另一方面，住房短缺的現實似乎還沒有得到緩解。此外在2018年第3季度，德國的通貨膨脹依然維持在較高水平。漢堡城市、區域和住宅研究所（GEWOS）對德國媒體透露，數據顯示該季度的德國房產均價比上年同期增長了8.2%，達到每平方米1875歐元。事實上，這一漲幅與2017年的「爆炸式」是一樣的。

如果只看家庭用公寓，根據GEWOS的觀察，房價的上漲甚至還要更快，已達到每平方米2455歐元。其中尤以德國7大城市的漲幅最大，達到11%，亦即均價為4110歐元每平方米。該研究所負責人Carolin Wandzik因此表示，「無法確定價格漲勢將趨於平緩。」

據Empirica稱，慕尼黑的新建公寓目前每平方米均價為8158歐元，其次是法蘭克福（5889歐元）和斯圖加特（5886歐元）。德國央行一再發出警告，表示目前德國房價有30%的虛高。在價格上漲近10年之後，2019年，德國房地產市場是否準備好迎接拐點？公寓買家終於可以放心了嗎？

專業人士認為現在鬆口氣還為時尚早。Helaba銀行的Stefan Mitropoulos表示：「驅動房價上漲的因素都依然還在。」貸款利率持續走低；民眾仍在湧進城市；經濟發展雖然放緩，但仍在向前。「在我看來，既然經濟沒有衰退，房價就更不可能倒退了。」

此外，Mitropoulos還分析稱，由於技術工人短缺，新建房屋數量不足也是房價不會下跌的一個原因。「眼下建築行業的工作量，比起德國統一復興時期還要超負荷。」根據政府和建築行業的估計，每年需要新建35萬至40萬套住房才能滿足需求。但根據建築業的數據，今年只能完成30萬套。

20世紀90年代中期，德國每年新建的房屋超過60萬套。從那時之後的很長一段時間裡，房地產價格幾乎都沒有上漲。2009年金融危機後，每年新建房屋的數量銳減到16萬套，德國房價由此暴漲。

眼下，德國Pfandbrief銀行協會的意見是，柏林、慕尼黑等德國最大城市的房價漲幅其實已有所減速，大都市與周邊地區之間的價格差距不再那麼懸殊。首席執行官Jens Tolckmitt表示，2019年的德國房價漲速可能會更加緩慢，但他強調，「我們仍然不認為房價會出現劇烈回落。」

（歐洲時報德國版關夢覺綜合報道，轉載請註明公眾號GermanReport）

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