樓市「更年期」撞上中國老齡化

一年一度春運開啟，在都市裡打拚的「候鳥」們，如今最翹首盼望的大概就是「回家」二字，在那個溫暖的地方，有「老家雀」在等著我們。一家團圓，年終有歸宿，孝親敬老總是「年」的主題。

誠然如此，老之將至，是人生的必經之路，是每個屋檐下永恆的主題，也是中國未來要面對的重要命題。如何更從容地面對老去，不獨個人、社會，企業同樣需要思考。

養老地產，開發商轉型的救命稻草

近期，國家人口計生委、全國老齡委對我國未來老齡化發展趨勢的預測結果顯示，2015年到2035年我國老年人口將年均增長1000萬左右。不到20年時間，我國將進入急速老齡化階段。

絕對不是湊巧，也並非心血來潮，2018年，開發商都扎堆給自己改名。據不完全統計，已有20多家房企集體更名，不約而同地把「地產」二字抹去。

尋求新突破的房企找到了新賽道，那就是「銀髮經濟」——當樓市「更年期」撞上中國老齡化，誕生了屬於養老地產的「青春期」。

養老地產被視為最有前途的產業之一。從目前的情況來看，幾乎所有的領先房企都先後進入這個產業。截至2017年年底，已有百餘家地產企業和大量外資企業布局中國養老地產，這個數字現在還在不斷增長。

和時間賽跑，支撐房企虧的底氣

雖然蛋糕巨大，但據羊城晚報記者了解，先後進入養老產業的開發商都很難賺到錢。比如做養老最早、投入最多的保利發展控股集團股份有限公司(簡稱「保利發展」)，其相關負責人就盈利問題向羊城晚報記者坦言，目前只有北京一個項目處於微利狀態。萬科也不例外，全國百餘個項目幾乎都是虧損狀態。萬科董事會主席郁亮表示，目前，房企布局養老產業尚未找到成功模式，大家還在不斷試錯。

然而，房企的算盤另有打法。對他們而言，每一輪的政策紅利期都是拿地的機會窗口。所以，在此期間獲得土地、研發養老產品和服務，等項目建設完工時，服務運營體系也基本配置到位，後續再逐步完善，這也是一個和時間賽跑的挑戰。

由於當前的養老市場還沒有特別成熟的標準和規範，就給了企業一個喘氣的機會，允許市場試錯，然後再確定行業標準，這也是房地產業一種通行的開發模式。

可以預期的是，在成功路上，有很大一批試錯企業將會倒掉作為「墊背的」。拿地可能容易，但盈利並非想像中容易，產品的建造、醫療資源的嫁接以及後期的運營管理都要消耗大量利潤。

同時，養老社區的吸納量是另一個影響盈利的因素，從國外經驗來看，偏低的社區入住率是養老地產現金流的「殺手」。根據日本的經驗，養老機構入住率要達到70%-75%才能基本實現營收平衡。

能堅持下去的，是大贏家不假。但是，大量沒堅持下去的，只能當「烈士」。

「青春期」，避免買錯產品

當下，可以說是養老地產的青澀「青春期」。對於未雨綢繆、要為自己準備養老方案的市民，該何去何從？

目前，房地產市場中的養老地產可分為兩大類：一是針對活力型老人的健康地產；二是針對有剛性養老需求的銀髮社區，兩類產品都以銷售為主。

另外，也有持有型的養老產品，因為是典型的重資產運營，准入門檻較高，動輒一兩百萬元的「會員費」以及月租等費用，讓很多養老人群望而卻步。

有專家研究發現，養老地產有兩個非常核心的距離——與醫院的距離、與子女的距離。假如這兩個距離都很遠，則失敗的概率較高。比如曾經很流行的旅遊度假型養老地產，如果僅僅只有房子而沒有醫療資源，那很有可能只是概念炒作，購房者選擇這類社區要特別謹慎，不要在開發商的試錯階段買了不成熟的「試錯」產品。

對開發商來說，養老地產成熟至少需要8-10年的發展期。對有迫切養老需求的市民來說，如何安排自己的養老方案，找一套更適合自己的養老產品則是更現實的問題。

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