重磅：英國對海外買家加征印花稅政策確定，兩種方法直接應對！

正月還沒過，英國稅務局就向地產圈投入了一顆「重磅炸彈」…

2019年2月11日，長達42頁的「對海外買家徵稅草案」正式公布，官宣準備對海外買家加收1%的印花稅和地稅Stamp Duty Land Tax (SDLT)，徵集公眾意見。

一，為什麼要對海外買家徵稅？

對海外買家加稅在全世界範圍內都不是什麼稀奇事。

比如：

自2017年7月1日起，澳大利亞維多利亞州對外國買家額外徵收7%的印花稅；

2016年8月，加拿大溫哥華所在的不列顛哥倫比亞省出台重稅政策，即外國人或外國企業在當地購房時，還要一次性加收15%的轉讓稅(PTT)。而多倫多在2017年4月起向海外買家開徵15%的「非居民投機稅」

之所以要對海外買家加稅，就是因為海外買家大量湧入當地房地產市場，使得當地房價節節攀升，越來越多的本地人買不起房，民怨沸騰。

就英國而言，脫歐之後，英鎊貶值，大量海外買家，尤其是華人買家的湧入早就引起了英國政府的注意。

於是乎2017年，倫敦市長Sadiq Khan發布了一個官方報告，深入調查海外買家在倫敦房產的投資行為。

這個調查主要涉及這些問題：

弄清楚各國的海外買家佔全部投資者的比例是多少？

海外買家購買的房產，是不是還都空著？

海外買家都買了什麼價位的倫敦房產？

然而調查結果，

Real Capital Analytics數據顯示：從2016年4月至2017年3月，倫敦房產項目總共收到118.83億英鎊的投資，其中的絕大多數，也就是109.57億英鎊的投資，來自海外！海外對倫敦房產的投資佔總投資的76%！

這其中就包括了很多在倫敦買房的海外投資者。

據約克大學數據，海外買家所佔比例如下圖所示：

可以看出，來自香港的買家所佔比例最大，為28%！

其次為新加坡（20.1%），馬來西亞（7.1%），中國大陸（5.4%），海峽群島（英語：Channel Islands，5.1%），英屬維爾京群島（British Virgin Islands，3.2%），阿拉伯聯合大公國（3%）， 沙烏地阿拉伯（2.9%）

其中，前四名均來自亞洲，而這四個國家和地區在倫敦購房的投資者加起來所佔比例高達61%

海外買家買了這麼多房，一部分又不在英國居住，房子會空著嗎？

當然不會！

如下所示：海外買家購買房產的地段，數量以及是否閑置

數據顯示，大多來自中國的海外買家在倫敦金絲雀碼頭購置的套房產有一半已經出租出去了，一套閑置房都沒有！亞洲買家在東倫敦購買的房產，有70%到75%都已經出租出去，一套閑置房都沒有！研究數據顯示，海外買家購買的房產，閑置的數量小於1%，這些房產要麼出租，要麼用於自住。

那麼海外買家買房時，偏愛什麼價位的房產呢？

如下圖所示：海外買家購置的房產價位和地段

數據顯示：海外投資者購買的房產中，50.5%為不到50萬英鎊的房產。

這也就意味著海外投資者買下了大量適合倫敦首次購房者購買的價位較低的房產，也就是剛需房。

之所以海外買家偏愛剛需房，原因有二：

1）升值潛力大：英國住房短缺危機逐漸加劇，隨著倫敦經濟不斷發展，人口還在源源不斷地流入，而這些人都有購房需求，購買的也主要是價格可以承擔的剛需房。房產供不應求的時候，房價自然會上漲。

2）租金收益好：隨著英國房價工資比逐年攀升，越來越多的人買不起房，只能選擇租房。自從英國二套房和購房出租的投資者要加收3%的印花稅之後，市場上的出租房有所減少，而租客卻在不斷增多，房租自然節節攀升，至於原因當然是房東會把自己增加的成本轉移到租客身上。

些相對價位較低的剛需房產被海外投資者搶購，意味著倫敦本地的首次購房者買不到合適的房了，這也使倫敦市長感到擔憂。

這個擔憂也放在了英國首相特蕾莎梅的心上。

2018年9月，英國首相特蕾莎梅在伯明翰舉行的保守黨內部會議上放言：

「或將在現有印花稅基礎之上，對海外買家再征額外印花稅。徵收對象僅為不在英國納稅的海外房產買家或公司。 」

特蕾莎梅的原話是這樣的：

「早在去年的保守黨會議上我就說過我們會重拾』英國夢』，讓我們的社會住房問題得以修復，讓我們的下一代過得比這一代更好。英國時刻歡迎那些在此居住，來此奮鬥以及共同創造未來的人。

然而，我們的住房原本是給本國人民居住的，大量不在英國居住的外國人和外國企業卻購買了我們的住房，這是不太好的現象。

還有那麼多的流浪人士露宿街頭，這個問題亟待解決。擁有一套住房對於很多人來說過於遙遠。因此我們保守黨勢必幫助那些努力工作的人和露宿街頭的人解決住房問題。」

簡而言之，就是外國房產投資客太多了，買了大量英國的房子，導致本國人沒地方住了，產生了大量流浪漢。所以要只針對外國買房的企業或個人徵稅，用手來的稅款政府可以蓋更多的救濟房，就可以確保更多本國人有房住，流浪漢的問題也就解決了。

2018年10月，英國秋季預算出爐，預算案中提到，將會在2019年1月針對在英格蘭和北愛爾蘭購買住宅的非本國居民加收1%的印花稅提出公眾徵詢…

於是，今年2月11日，這份「對海外買家徵稅草案」就呈現在大家面前。

二，對海外買家徵稅草案有何內容？

我們給大家劃一下重點

1.草案公示時間：12周，到5月6日截止

實施時間：預計今年10-11月秋季預算案公布時

2.針對房產：英格蘭和北愛爾蘭地區的房產

3.徵收對象：

海外買家Non-Resident

什麼算是海外買家呢？分個人和公司兩種情況。

我們先來看看個人買家：

首先，購房時間往前推12個月，個人買家在英國居住的時間少於183天，則算作海外買家，需要支付額外的1%印花稅和地稅。

怎麼算作一天呢？

只要夜裡12點時在英國境內，就算是一天。

接下來，再說說用公司作為主體購買房產的情況：

如果海外買家使用英國居民的公司購買房產，則不受任何影響。

如果公司屬於或者由一個或多個海外人士（也就是上面定義的，前12個月在英國時間少於183天的人）直接或者間接控制，則這種公司需要承擔針對海外買家的1%稅務。

4.如何對待共同購買：

從很大程度上，政府「鎖死」了部分買家想要投機鑽政策空檔的可能。

在一些較為模糊的範圍也做了相應的規定：

1、一次交易同時購買6處及以上的房產，會被統一認定為是非居住房產交易（Non-residential transactions）。 可以免徵收額外的印花稅。

2、兩個共同買房的，印花稅從高徵收。

比如有一個本國人和一個非本國人share產權共同買一處房產，那麼徵稅檔就按非本國人買房來徵收。同理如果是一個首房買家和非首房買家share產權買房，那麼首房買家的印花稅豁免也就不能享受了。

3、如果夫妻雙方共同買房，一方不是本國人則需要繳納額外印花稅。但如果房產完全是由英國國籍的那方配偶出資購買的，那麼還是不需要繳納印花稅。

也就是說只要一處房產，共同出資的自然人；或者是由法人出資，股東里有非本國居民，那麼房產一律按照額外印花稅來進行徵收。如果是本國居民獨資買房則不受額外印花稅的管制。

5.加稅額度和計算方法：

在原來印花稅的基礎上，增加1%的印花稅。

針對英國買家的印花稅演算法如下

針對海外買家的印花稅如下：

稅率就是在之前的基礎上，全部加1%。

給大家舉個例子，2025年8月1日，John要買一套50萬英鎊的房產。

他不是首次購房者，2024年8月2日--2025年8月1日期間，他共有275天不在英國生活，因此定義為海外買家。

因此，他需要繳納的印花稅為：

￡125,000以下的部分，繳納1% 的印花稅 = ￡1,250

￡125,000到￡250,00 的部分，需要繳納3% = ￡3,750

￡250,000到 ￡500,000的部分，需要繳納 6%= ￡15,000

也就是說，他總共需要支付￡20,000印花稅。

如果說他從2025年8月1日開始算，在接下來的12個月中，居住在英國等於或者超過183天，那麼他將可以申請退回多交的這1%稅款。

6.額外的印花稅的退稅

跟買第二套房的3%印花稅在某些情況下可以退還一樣，這次1%的額外印花稅在同樣有退還的政策。

政府並不想通過徵收額外的印花稅打壓來英國居住和工作的人群的積極性。所以在面向海外買家徵收額外印花稅的同時提供了相應的退稅途徑。

草案規定，在房子交易完成之後的12個月內，如果購買人在英國生活住滿183天，就可以申請退還購房時額外交的這筆1%的印花稅。

如果是合資共同買房的，那麼就要兩個出資人都住滿183天。只有一個人住滿183天的還是不能退還他單獨的那一部分的。

舉個例子：

Sarah居住在加拿大，準備搬去英國工作。她在2023年2月1日那天花30萬鎊買了英國的一套房子。

由於從2022年2月2日到2023年2月1日這12個月的時間裡，Sarah有300天都居住在英國以外的地區，所以她被認定為Non-resident，需要交額外1%的印花稅。

計算公式對照我們上面的圖表，

￡125,000以下的部分原本不收稅，現在收1%，也就是￡1,250；

￡125,000到￡250,00的部分原本收2%，現在收3%，也就是￡3,750；

￡250,000到￡300,000的部分原本收5%，現在收6%，也就是￡3,000。總計要交8千英鎊的印花稅。

然後再2023年2月1日買了房以後，Sarah就搬去英國了。從2023年的2月2日到2024年的2月1日，Sarah一共在英國住了290天。於是獲得了退稅資格。可以按照原來的稅率計算印花稅，算下來就是5千英鎊。

這時，Sarah就可以找英國稅局，申請退回額外的3000鎊印花稅。

另外要說明的一點就是，以往如果我們是海外買家，但是名下沒有房產，可以獲得英國對於首房買家的30萬英鎊印花稅豁免額度。在新稅改革之後同樣可以使用，但額外1%的附加稅會被加進去。

舉個例子：

小張是個中國人，在他的名下沒有房產。2023年5月1日，他準備在英國工作所以跑去倫敦買了一套房子，花了￡325,000。

由於過去12個月內小張都在中國，所以被認定為non-UK resident。

由於他名下沒有房產，所以適用首房買家的稅款政策，即

不足30萬英鎊的部分免稅，但由於被認定為non-UK resident，則附加1%的印花稅。

￡300,000 x 1% = ￡3,000；

超過30萬鎊的部分收5%，加額外的1%就是6%。

￡25,000 x 6% = ￡1,500。

一共要交￡4,500的稅。

如果他從2023年5月2日開始到2024年5月2日，在英國住滿183天，那麼就可以申請要回￡3,250的額外1%的印花稅。

三，對海外投資者影響幾何？

目前，這個草案正在進行公示階段，預計最早將在2019年10月-11月的秋季預算上宣布生效。

接下來，還會有一些列的立法推進。

對海外買家加稅這件事，可以說算是板上釘釘了，因為：

1 對海外買家徵稅符合英國本地民眾的利益，稅率也不高，總體只能起到提高政府收入，微弱調控房價的作用。 引發大規模房價崩盤的幾率不大，因此這樣的方案不會遭到民眾反對。

2 這樣的方案符合保守黨和工黨的利益，外加現在保守黨是執政黨。 執政黨提出議案，也滿足反對黨的利益，這樣的提案在議會中的阻力也不大。

那麼，如果真的開始實施，這個政策未來對海外投資者的影響有多大？對英國整體房價有影響么？

先說說房價的影響，加收1%的印花稅對整體房價影響不大。

對於投資英國北部如曼城伯明翰的投資者來說1%可能只是2個月左右的租金收入。 而對於倫敦的房子來說，一年的租金收入和房價漲幅，就已經是這個多徵稅額的2-3倍以上。

因此，對於打算長期持有英國房產的投資者，這個徵稅額度還相對比較低。 在未來的租金，房價和脫歐動蕩期結束英鎊回暖等各種因素下。 這個1%的稅率不太會影響到海外投資者的投資熱情。

那麼，什麼樣的海外額外徵稅會對房價有重大影響？

我們可以看看加拿大。 2016年以前，因為加拿大房產投資的匿名性，海外買家集中投資溫哥華房產。 在溫哥華本地需求沒有什麼太大增長的情況下，海外買家蜂擁而入，溫哥華房價火箭式上漲。

2016年，為了重拳調控溫哥華房價，加拿大BC省特別提出的15%海外買家特別稅。 就是為了嚴加調控這一行為。

政策提出後，溫哥華房價漲幅得到大幅控制…

下圖列出了2016年溫哥華和2017年渥太華分別開徵15%海外買家稅後，房產增幅的變化情況。

15%的稅率，嚴重打擊了投資者積極性，嚴重影響了房價。

如果真的要徵稅，對於海外買家來說，在徵稅之前的時間窗口還有多大？

因為新的稅率只能在每年的秋季預算案上公布，因此要引入這項新的海外印花稅，最快也要在今年的10-11月才會正式宣布生效。

在生效的時間上，英國政府也會有所考量，一種可能，是在預算案公布之日當天立刻生效。 另一種可能，是在預算案公布之後幾個月內生效。（2016年第二套房買家多收3%印花稅時，就是2015年11月公布，到2016年4月1號實施）

同時，按照以往的慣例，英國政府不會向前徵稅，因此，如果是購買二手房的話，只要在新的稅率正式生效前，晚生completion，或是購買期房的話，在新的稅率正式生效前交換合同完成的話，通常也不會被加征新稅率。

這點對於購買期房的海外投資者來說，尤為重要。 如果今年有購房的需求，最為保險的做法，就是在今年10-11月秋季預算案公布前就交換合同。 鎖定交易。

因此，在應對上，我們可以有兩種方法：

1 在新的稅率公布前，完成交易。二手房最好在今年10-11月秋季預算公布前Completion。如果買期房的話，最好在今年10-11月秋季預算公布前交換合同。

2 交易完成後，購買人在英國住滿183天，申請退稅。大家可以根據自己的實際情況，讓在英國居住的人作為房子的購買者。 比如，如果父母在國內，孩子在英國讀書。 如果孩子年滿18歲，可以用孩子名字作為購買者。 又比如，丈夫一方在國內，妻子在英國陪孩子讀書，也可以用妻子一方作為購買者。只要購買人在購房之前1年或者之後1年在英國生活滿183天，都可以規避這一多征的稅率。

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