英國即將徵收海外買家稅，這樣操作更省錢！
正月還沒過，英國稅務局就向地產圈投入了一顆「重磅炸彈」。2019年2月11日，英國稅務局公布了一則重磅新聞：英國「海外買家稅」徵稅草案正式曝光，海外投資者在英國買房或將面臨更高的印花稅。
官宣準備對海外買家加收1%的印花稅和地稅Stamp Duty Land Tax (SDLT)，徵集公眾意見。目前，這個草案正在進行公示階段，公眾諮詢將於5月6日正式結束，預計最早將在2019年10月-11月的秋季預算上宣布生效。
根據細則，在交易日前12個月內，在英國逗留少於183天的海外買家，需要在原有印花稅的基礎上，再支付總房價的1%作為額外印花稅。
對於公司買家來說，如果使用在英國註冊的公司購房，但該英國公司股東為外國人，那公司也需要支付額外印花稅。
值得注意的是，如果海外買家在房產交易日往後推的12個月內，在英國住滿了183天或者以上，那他就可以申請全額退還「海外買家稅」。
英國為什麼要對海外買家徵稅？
其實，對海外買家加稅在全世界範圍內都不是什麼稀奇事兒，甚至有的國家禁止海外買家購房。
比如：自2017年7月1日起，澳大利亞維多利亞州對外國買家額外徵收7%的印花稅；2016年8月，加拿大溫哥華所在的不列顛哥倫比亞省出台重稅政策，即外國人或外國企業在當地購房時，還要一次性加收15%的轉讓稅(PTT)。而多倫多在2017年4月起向海外買家開徵15%的「非居民投機稅」。
而紐西蘭更狠，除澳洲公民外，禁止海外人士購房。
這些國家之所以要對海外買家加稅，就是因為當地房產太搶手，海外買家大量湧入當地房地產市場，使得當地房價節節攀升，越來越多的本地人買不起房，民怨沸騰。
就英國而言，英國房產具有流動性強、交易速度快和法律環境穩定的特點，特別是在過去幾十年里，不論是對英國本地還是外國的購房者，都一視同仁，所以受到眾多海外投資者的青睞。
儘管這兩年「脫歐」給英國房地產市場造成了一定程度的打擊，但是貶值的英鎊讓英國房價頗具吸引力，又吸引了大量海外買家，特別是華人買家的進入，而他們也成功引起了英國政府的注意......
於是乎2017年，倫敦市長Sadiq Khan發布了一個官方報告，深入調查海外買家在倫敦房產的投資行為。
這個調查主要涉及這些問題：弄清楚各國的海外買家佔全部投資者的比例是多少？海外買家購買的房產，是不是還都空著？海外買家都買了什麼價位的倫敦房產？
然而調查結果顯示：從2016年4月至2017年3月，倫敦房產項目總共收到118.83億英鎊的投資，其中的絕大多數，也就是109.57億英鎊的投資，來自海外！
據約克大學數據，海外買家所佔比例如下圖所示：
可以看出，來自香港的買家所佔比例最大，為28%！其次為新加坡（20.1%），馬來西亞（7.1%），中國大陸（5.4%），海峽群島（英語：Channel Islands，5.1%），英屬維爾京群島（British Virgin Islands，3.2%），阿拉伯聯合大公國（3%）， 沙烏地阿拉伯（2.9%）。
其中，前四名均來自亞洲，而這四個國家和地區在倫敦購房的投資者加起來所佔比例高達61%。
海外買家買了這麼多房，一部分又不在英國居住，房子會空著嗎？當然不會！
如下所示：海外買家購買房產的地段，數量以及是否閑置：
數據顯示，大多來自中國的海外買家在倫敦金絲雀碼頭購置的套房產有一半已經出租出去了，一套閑置房都沒有！亞洲買家在東倫敦購買的房產，有70%到75%都已經出租出去，一套閑置房都沒有！
研究數據顯示，海外買家購買的房產，閑置的數量小於1%，這些房產要麼出租，要麼用於自住。
那麼海外買家買房時，偏愛什麼價位的房產呢？
如下圖所示：海外買家購置的房產價位和地段：
數據顯示：海外投資者購買的房產中，50.5%為不到50萬英鎊的房產。這也就意味著海外投資者買下了大量適合倫敦首次購房者購買的價位較低的房產，也就是剛需房。
一些相對價位較低的剛需房產被海外投資者搶購，意味著倫敦本地的首次購房者買不到合適的房了，這也使倫敦市長感到擔憂。這個擔憂也放在了英國首相特蕾莎梅的心上。
2018年9月，英國首相特蕾莎梅在伯明翰舉行的保守黨內部會議上放言：「或將在現有印花稅基礎之上，對海外買家再征額外印花稅。徵收對象僅為不在英國納稅的海外房產買家或公司。 」
簡而言之，就是外國房產投資客太多了，買了大量英國的房子，導致本國人沒地方住了，產生了大量流浪漢。所以要只針對外國買房的企業或個人徵稅，用收來的稅款政府可以蓋更多的救濟房，就可以確保更多本國人有房住，流浪漢的問題也就解決了。
2018年10月，英國秋季預算出爐，預算案中提到，將會在2019年1月針對在英格蘭和北愛爾蘭購買住宅的非本國居民加收1%的印花稅提出公眾徵詢......於是，今年2月11日，這份「對海外買家徵稅草案」就呈現在大家面前。
對海外買家影響大嗎？
目前，這個草案正在進行公示階段，預計最早將在2019年10月-11月的秋季預算上宣布生效。接下來，還會有一系列的立法推進。
對海外買家加稅這件事，可以說算是板上釘釘了，因為：
1.對海外買家徵稅符合英國本地民眾的利益，稅率也不高，總體只能起到提高政府收入，微弱調控房價的作用。引發大規模房價崩盤的幾率不大，因此這樣的方案不會遭到民眾反對。
2.這樣的方案符合保守黨和工黨的利益，外加現在保守黨是執政黨。執政黨提出議案，也滿足反對黨的利益，這樣的提案在議會中的阻力也不大。
那麼，如果真的開始實施，這個政策未來對海外投資者的影響有多大？對英國整體房價有影響么？
先說說房價的影響，加收1%的印花稅對整體房價影響不大。
對於投資英國北部如曼城伯明翰的投資者來說，1%可能只是2個月左右的租金收入。而對於倫敦的房子來說，一年的租金收入和房價漲幅，就已經是這個多徵稅額的2-3倍以上。
因此，對於打算長期持有英國房產的投資者，這個徵稅額度還相對比較低。在未來的租金，房價和脫歐動蕩期結束英鎊回暖等各種因素下。這個1%的稅率不太會影響到海外投資者的投資熱情。
那麼，什麼樣的海外額外徵稅會對房價有重大影響？我們可以看看加拿大。
2016年以前，因為加拿大房產投資的匿名性，海外買家集中投資溫哥華房產。在溫哥華本地需求沒有什麼太大增長的情況下，海外買家蜂擁而入，溫哥華房價火箭式上漲。
2016年，為了重拳調控溫哥華房價，加拿大BC省特別提出的15%海外買家特別稅。就是為了嚴加調控這一行為。
政策提出後，溫哥華房價漲幅得到大幅控制......
下圖列出了2016年溫哥華和2017年渥太華分別開徵15%海外買家稅後，房產增幅的變化情況。
15%的稅率，嚴重打擊了投資者積極性，嚴重影響了房價。
所以小幫認為，1%的印花稅，只會微弱的調控房價，提高政府收入。不會嚴重打擊到海外投資者的積極性，因此不會對房價造成重大影響。即便有影響，可能也限於高價值的豪宅上。對而50萬英鎊左右的剛需房，影響有限。
海外買家最佳入手時機
如果真的要徵稅，對於海外買家來說，在徵稅之前的時間窗口還有多大？
因為新的稅率只能在每年的秋季預算案上公布，因此要引入這項新的海外印花稅，最快也要在今年的10-11月才會正式宣布生效。
在生效的時間上，英國政府也會有所考量，一種可能，是在預算案公布之日當天立刻生效。另一種可能，是在預算案公布之後幾個月內生效（2016年第二套房買家多收3%印花稅時，就是2015年11月公布，到2016年4月1號實施）。
同時，按照以往的慣例，英國政府不會向前徵稅，因此，如果是購買二手房，只要在新的稅率正式生效前完成交易；或是購買期房，在新的稅率正式生效前交換合同完成，通常也不會被加征新稅率。
這點對於購買期房的海外投資者來說，尤為重要。如果今年有購房的需求，最為保險的做法，就是在今年10-11月秋季預算案公布前就交換合同，鎖定交易。
因此，在應對上，我們可以有兩種方法：
1.在新的稅率公布前，完成交易。二手房最好在今年10-11月秋季預算公布前Completion。如果買期房的話，最好在今年10-11月秋季預算公布前交換合同。
2.交易完成後，購買人在英國住滿183天，申請退稅。大家可以根據自己的實際情況，讓在英國居住的人作為房子的購買者。
比如，如果父母在國內，孩子在英國讀書。如果孩子年滿18歲，可以用孩子名字作為購買者。又比如，丈夫一方在國內，妻子在英國陪孩子讀書，也可以用妻子一方作為購買者。只要購買人在購房之前1年或者之後1年在英國生活滿183天，都可以規避這一多征的稅率。
移民幫綜合整理，部分素材來源於房產圈。
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