利潤減少60％，負債三千億的富力地產到底怎麼活下去？

去年年底我們曾經在《負債2863億超過廣州市，現金僅夠還債的富力該怎麼活下去？》討論過富力地產高負債的問題，當時負債超過2600億的富力地產面臨的難題以及其一些做錯戰略，如今2019年新年伊始，富力似乎又有一些負面消息出現，如今利潤銳減60%，富力地產到底路在何方？

一、利潤銳減陷盈利漩渦的富力

2月17日，富力地產發布公告稱，截至2018年12月31日止，集團未經審核管理賬目初步評估，2018年度合併利潤將較2017年度得減少約 60%，富力地產表示，預期集團年度合併利潤減少主要因為集團於2017年收購酒店資產帶來大額的非經常性議價收購收益，而2018年此類非經常性交易相對較少，預期2018年非經常性議價收購收益較2017年減少所致。撇除收購酒店資產的議價收購收益，以及凈匯兌收益或虧損和投資物業的公允價值收益，富力地產預計2018年度合併利潤將較2017年度得增長。

與此同時，1月下旬《長江商報》發布報道，截止2018年，富力地產負債超3000億元，13個月融資近800億元解資金之渴。然而，借錢並不順利，長江商報記者據公開消息不完全統計，2018年2月-8月，富力取消4筆融資，總額達140億元。與此同時，2018年全年，富力地產的總合約銷售金額共約人民幣1423.4億元，銷售面積達約1093.98萬平方米，未達到1600億的銷售目標。富力地產近年來資金鏈危機日益凸顯，業績頹勢難遏，逐步跌出一線房企梯隊，成為三線房企「沒落貴族」。

而從融資情況來看，進入2019年富力地產始終在融資的路上馬不停歇，根據媒體的不完全統計，1月4日，富力發布了新的發債公告，實際發行總額為70.2億元，票面利率7%；1月7日，富力地產公告披露，已於2018年12月29日完成2018年度第九期超短期融資券的發行，實際發行10億元；1月18日，廣州富力地產股份有限公司發布公告稱，間接全資附屬公司怡略有限公司擬發行一筆優先票據。該票據本金額3億美元，利率9.125%，期限為2022年到期。

一方面，雖然是因為非經常性議價收購收益導致利潤銳減，但利潤的減少代表的是融資付息難度的增加，另一方面，則是不斷增加負債，以及不斷增長的融資，可以說，富力地產其實已經在走鋼絲了，高負債和利潤下降代表了資金鏈的壓力巨大，而大量融資似乎又有飲鴆止渴的嫌疑，如今的富力其實可謂是「壓力山大」了。

二、負債三千億富力路在何方？

其實，我們仔細研究富力地產的發展就會發現，其實富力地產作為「華南五虎」之前的老大，本身發展的潛力和後勁都不差，根據啟信寶的數據顯示，成立於1994年8月31日的富力地產，是中國華南地區重要的房地產市場參與者，旗下有117家下屬企業，可謂是實力雄厚。但是問題在於：

富力地產始終把高槓桿作為其發展的重要依託，早些年坊間就曾經傳聞著名的富力地產掌門人李思廉和王石關於商業地產高槓桿擴張道路的爭論，最終李思廉選擇了高槓桿擴張，富力直接用高槓桿拿下了廣州富力中心在內的全國諸多城市地塊，一開始走條路讓富力地產是一路高歌猛進，畢竟在房地產市場紅火的時候，高槓桿直接讓富力地產擁有了遠超過自己的市場能力，但是2008年金融危機之後，高槓桿讓富力地產損失慘重，元氣大傷。然而，之後的富力地產依然採用了高槓桿的路線，這個時候高槓桿的魔力就沒有再顯現出來，2018年中報顯示，富力地產的負債規模已到2703億新高，扣除預收款後資產負債率高達70%，遠超發行公司債所要求的65%。而且富力地產的貨幣資金總量為358.6億元，其中約47%的款項是受限制的貨幣資金，支付能力大打折扣，而當期富力籌資現金凈額約為43億，到期還款金額高達450億。過高的債務利息嚴重侵害了富力地產的利潤，也限制了富力地產的發展，可以說，高槓桿才是富力地產當前問題中最大的問題根源。

那麼，負債三千億的富力地產到底出路何在？從長期來考慮：

首先，我們回顧富力地產的發展歷程就會發現，富力地產是中國做城改項目起家最早的房地產企業之一，其在城改領域有著豐富的經驗，如今中國城鎮化依然處於加速階段，城改需求依舊旺盛，所以如果富力真的能夠沉下心來放棄高槓桿的戰略，安安心心做業務的話，其本身業務的優勢依然相當巨大。

其次，在2月18日閉幕的亞布力論壇上，著名的房地產領袖馮侖就曾提出，對於中國來說房地產市場雖然已經進入了居住屬性的時代，但是房地產企業不能只把目光聚焦在住宅地產之上，對於房地產來說，只要中國有城市建設的需求就有房地產的需求，而對於富力地產來說，雖然其在酒店項目領域上其實盈利水平始終不高，但富力地產在開發商業地產的優勢依舊巨大，如果富力地產能夠將精力集中到商業地產領域的話，主打國家所亟需的商業地產項目的開發，通用有著非常廣闊的前景。

當然，如果我們從短期來看，對於富力地產來說最大的問題就是高昂的債務壓力，多達3000億的債務是懸在富力地產頭上的達摩克利斯之劍，對富力地產來說當前最緊急的就是要確保自己資金鏈條的穩定，好在當前的貨幣資金環境還算寬鬆，年初又正好是企業發債最為容易的時期，富力地產輾轉騰挪的空間還是比較充裕的。但借新還舊畢竟不是長遠之計，如何能夠確保資金鏈的穩定，給自己真正拓展高利潤業務留出足夠的時間和空間，這才是富力地產當前最頭疼的問題。

富力地產能否渡過難關，我們就只能拭目以待了。

作者：江瀚，上游財經專家顧問，財經專欄作家，財經評論員。

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