2019，樓市泡沫承壓！1月美成屋交易量跌8.5％已連跌數月

據wolfstreet，今年1月份，美國的成屋(existing homes)交易量再度同比大跌8.5%，至494萬套。1月份的跌幅，好於12月10.1%的同比跌幅，和11月的8.9%的同比跌幅。

如圖，美國成屋交易量，2018年基本上都在下跌。10月交易量已經同比下跌5%。

而2019年1月的494萬套的交易量，已經跌到了2014-2015年的均值，是2013年初的水平。

1月份各種住房的銷量：

獨門獨戶(single-family)銷量下跌8.4%至437萬套。公寓(Condo就是我們這邊的樓盤，我們是70年產權，美國是永久產權，但都是：公寓)交易量下跌9.5%至57萬套。

而1月份的庫存則增加了4.6%至159萬套。如圖，2018年末開始，美國住房供應的庫存，一直在增加。

1月美國住房價格中位數是24.75萬美元，同比上漲2.8%。雖然房價依然是漲的，如圖，它是2012年以來，最低的漲幅。

從貨幣角度，美聯儲已縮表超4300億美元，預期還將縮表5000億美元，除非美國經濟陷入衰退。美元基準利率是2.25-2.5%，今年可能會再度加息1次，然後等美國經濟陷入衰退後，再降息。

美國房價，供應增加，交易量下滑。2019年上半年，有可能就會出現下跌行情。

美國房價一旦開始下跌，則將影響我國樓市的市場情緒。2019年1月，我們這邊，放水量很大，一定程度上，給房價提供了支撐。但美國房價開跌後，這一利空消息會抹消放水的利多。

美國房市是永久產權，我國是70年產權。美國是以獨門獨戶的住宅為主，我國是樓盤公寓為主。房地產作為一種投資，它需要一個：出貨機制。

對於囤房客來說，公寓出貨，要麼：1)租掉，換租金現金流，要麼：2)賣掉，由剛需接盤。

在囤房興起時，買盤多於賣盤，房價上漲；而在囤房客開始出貨時，出租房和拋售房，均會增多，某個時間點：賣盤多於買盤，房價會由此而承壓。

我國一二三線樓市，最大的風險是：投資性的囤房客需求消失，換成囤房客陸續開始出貨，這個時候將考驗『剛需的購買力』。

這一波賣盤砸下來，結合美國房價開跌，它需要非常大的放水量，才能托住。那麼大的放水量(比1月份的還要大)，人民幣兌美元匯率很有可能會跌破8。

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