燕郊，正在成為夢寐以求的「北京」

智谷趨勢（ID：zgtrend）| 震穀子

3個月漲2000千。房價曾經腰斬的燕郊，終於走出了低谷？

這是貝殼研究院Real Data的數據。數據顯示，今年1月，燕郊二手房成交均價回到了18805元/平方米，而去年10月的價格僅為16722元/平方米。

當然，這個價格比一手房還低，一手房單價普遍都在2萬元/平方米以上。

安居客的數據更樂觀，目前燕郊房價已經接近去年10月的水平了。

（二手房價格，來源：安居客）

除了價格，成交量也在上升。鏈家APP顯示，近90天（截止到1月31日），燕郊成交房源653套。一中介跟媒體說，鏈家燕郊西區各個門店在去年12月份一共成交了150套左右的二手房，而7月份時這個數字才大概30套。

房產自媒體們都嗨了。重磅、起飛等用語隨處可見。媒體頭條都是這樣的表述：「現在已經比年前漲了2000多」「二手業主都不想賣，想買的人只能等著排隊」「電話都被打爆了」……

這到底是什麼情況？燕郊的房價還會繼續漲？會超過巔峰時期的價格？剛需客應該這個時候進場嗎？

接下來，我們好好聊一下。

01

環京一帶出台嚴厲的限購，到現在接近兩年了，燕郊房價一度「冰封」，一直在底部運行。

很多人都說，這一次回漲，是因為房價已經長期處於低谷，差不多把之前炒房客引起的泡沫都擠出去了。

而最近又有政策利好帶來的短期刺激：一是北京城市副中心正式啟用，二是連接燕郊和北京中心城區的平谷線規劃正式敲定，所以房價就開始觸底反彈。

那未來還會不會繼續漲呢？

我的答案是會，主要兩個原因：

第一，中央制定的北京市中心人口疏解計劃，還在堅定地進行當中，廊坊北三縣尤其是燕郊地帶自然會成為第一梯隊的蓄洪區，這為調控政策的邊際鬆動創造了可能性。北漂可能會重新拿到房票。

第二，在1的邏輯下，燕郊會被打造成集產業、居住為一體的地方，會越來越像郊區化的「北京」。 房價前景看好。

02

先解釋第一個原因。

據光明網報道：

2018年，北京市規劃自然資源委會同河北省城鄉住房建設廳，組織編製《通州區與廊坊北三縣地區整合規劃》，立足京津冀協同發展，處理好副中心與通州區、廊坊北三縣地區的關係，打破「一畝三分地」思維定式，積極穩妥做好交界地區規劃建設管理，推動北京城市副中心與河北省廊坊市北三縣地區統一規劃、統一政策、統一標準、統一管控。

廊坊市北三縣指的是三河、大廠和香河。曾經創造樓市神話的燕郊位於三河縣，跟北京的城市副中心通州，只隔著一條潮白河。

既然是「統一規劃」了，房地產調控政策的統一，也就成為應有之意了。

那麼，兩個地方的社保有可能會被互認。也就是說在北京有房票的人，在燕郊同樣能夠上車，刺激預算有限的北漂過河買房。這樣才能推動城六區人口疏解計劃的實施。

03

從行政區劃的角度看，燕郊是燕郊，北京是北京。

但藉助通州與北三縣協同發展這股東風，燕郊的定位實際上正在發生變化。

未來，北京市完全有能力將通州副中心打造成一個超越原中心城區的大都市區，與副中心產業相配套的產業就將落在北三縣。燕郊將從北京的「睡城」變為北京的衛星城，服務的不再是現在的北京中心城區，而是通州副中心。

到那個時候，燕郊有賴以生存的支柱產業，還有優越的地理位置，有資本留住小鎮青年也能吸引城市白領，將成為夢寐以求的北京，房價肯定會上漲。

來源：北京日報

如今在北京東三環國貿附近的公交站，每天下午6點，還是有大量的燕郊「睡客」準時坐上麵包車，走上回家的路。需求遠沒有被消耗完，所以短期房價肯定會漲回來，中長期的機會也還很大。

04

不過，我自己有一個擔憂的是，限購互任可能不長久，是一個比較短暫的購房窗口期。因為現在是房住不炒，要穩住房價，政府部門不希望看到房價猛漲。所以如果短期內要是漲太多，可能新的調控政策又回來了。

對於剛需來說，現在是抄底好時候。燕郊房價已經比較充分釋放了泡沫，不要再期待房價會繼續跌了。當房價已經形成了上漲預期時，短期內不會調頭窗口期，先下手為強。

對於腰斬前入手的投資客來說，除非你沒有加槓桿，債務成本不高能夠長期持有。否則該出售的時候，就出售吧。做人不要太貪心，還想著漲回4萬才交易。就像我說的，政府是不會允許房價漲得太過火的。

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