買100平米得房70平米，「公攤時代」即將走向終結

長期以來，我國住宅建築主要以建築面積進行交易。但開發商借公攤面積牟利、購房者實際利益受損，由此帶來的市場沉痾一直爭議不斷。

如今，「公攤面積傷民」的時代或有望終結。

2月18日，住建部發布《關於等38項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規範公開徵求意見的通知》，其中《住宅項目規範（徵求意見稿）》第二部分2.4.6條指出，「住宅建築應以套內使用面積進行交易。」

這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應由套內面積來進行交易。分析人士表示，此舉有望讓購房者真正「購即所得」，對於開發商而言減少其灰色利益。但目前這只是一個工程建設規範公開徵求意見，距離正式文件還很遙遠。

公攤傷民？爭議不斷

所謂公攤面積，即由整棟樓的產權人共同所有的公用部分建築面積，主要包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道等公用區域，以及各種為整幢服務公共用房和管理用房的建築面積。

這一銷售概念脫胎於香港20世紀50年代「賣樓花(期房)」的售樓模式。但2013年起，香港也轉向以套內面積計價的銷售模式。目前，我國只有重慶曾以地方法規的形式將「套內面積」作為計價依據。

隨著商品房價格不斷提高，「公攤面積傷民」問題一直爭議不斷。去年，新華社曾發表社論指出，公攤面積缺少標準、管理混亂,不僅會讓消費者在購房時需支付更多房款,更使之在未來要支出物業費、取暖費等更多成本。

具體來說，公攤面積計算標準模糊，解釋權掌握在開發商手裡。據媒體報道,山東省高密市曾出現一處名為「貴賓首府」的「神盤」,其公攤係數高達52.35%,被稱作「史上最牛公攤面積」。面對業主維權,工作人員表示「法律對公攤上限沒有規定,你們100年都退不了房!」

其次，「公攤納入精裝修計價」更是引發業主維權。去年7月份，武漢多名業主抗議某樓盤開發商對公攤面積也按室內精裝價收費，一套125平方米的房子，精裝修標準是2500元/平方米，公攤比例為27%，這樣一算，每套房子通過公攤多收了8萬多元。

現實中，還存在大量開發商先將停車場、樓道等公共面積納入公攤,由全體業主埋單,再二次出售或出租廣告位牟利。這筆本應用於補充物業管理費、住宅維修基金的資金,都被開發商或物業中飽私囊。

進一步規範房地產市場

公攤面積並不是新話題,但長期存在並不代表其必然合理。實際上，早有業內專家呼籲從制度上堵住現行法規漏洞,考慮適時引入國際通行的以「套內面積」為單位的房屋計價體系。

如今，這一願景或有望實現。「這一次住建部的規定，具有很大的變革。」 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴第一財經，全國統一套內面積進行交易，發揮房住不炒的導向，從購房者的角度，在買房時少了一個顧慮。

蘇寧金融研究院特約研究員江瀚同樣認為，新規對房地產市場而言意義重大。一是杜絕房地產開發商通過建築面積與使用面積之間不同來獲取不當利潤。二是讓所有人真正能夠享受到買房的面積，避免出現買100平米得70平米這種尷尬境地。

具體而言，套內面積計價影響最大的是期房銷售。如若未來條例實施，一手住宅開發商採取「套內面積」作為唯一計價單位,而新房銷售計價方式向二手房市場自然傳導,帶動整體購房市場計價單位日趨統一、完善。

在合碩機構首席分析師郭毅看來，實際上，公攤係數並不是越小越好。如果公攤面積過小，會導致社區品質下調，包括樓道、會所、大堂等公共面積縮水。「因此，新規對房地產市場的規範意義主要在於，杜絕開發商在面積上做文章，使購房者獲得更加真實的回報和服務。」

此外，「有可能對房產稅出台進行一定的鋪墊，為未來合理徵收房產稅，降低大家的房屋使用負擔做基礎。」江翰說，目前房產稅試點城市所採用的計量辦法，均以房屋面積進行計算。如果以建築面積進行計算，對納稅人而言是非常不公平的一件事。

三大爭議釋疑

以「套內面積」計價，的確更有利於購房者，對於開發商而言減少了灰色利益，但爭議依然存在。開發商是否會忽視公用設施部位建設甚至趁機提價？購房者實際成本是否會有變化？已經買房的人，資產會不會縮水？。

對此，新華社社論曾指出，國外成熟的經驗表明,在市場經濟中,如果開發商試圖在壓縮公攤面積後占購房者便宜,購房者肯定不會答應。為了生存和獲利,開發商更理性的選擇,是根據市場需要造出更好的房子。

「對於開發商而言，房屋總價並沒有發生變化，也基本不會影響對房子的銷售。」江翰表示，但要嚴防開發商在進行建築面積與使用面積切換時，對原先房子進行變相漲價的行為。從原則上來看，應保持房屋總價不變，使用面積與建築面積切換的思路進行。

但短期內，對房價的市場預期會發生變化。同策諮詢研究中心總監張宏偉告訴第一財經，在房屋總價不變的情況下，以套內面積進行計算，房屋單價的市場預期會略有提高。「解決房價問題，最重要的還是增加土地供應，把市場預期調節好，此外，政策調控也要有穩定性與持續性。」

那麼，對於購房者來說，實際購房成本會降低嗎？「從目前來看，全國很多城市在住宅預售審批時都執行兩套價格體系，一套是建築面積計價，一套是套內面積計價，最終單套房產的總價其實沒有差異。」郭毅告訴第一財經，不管按哪種方式來計費，購房者所需承擔的成本都是一樣的。

而已經買房的人，資產會不會縮水？在江翰看來，新規不會影響已購房者的實際財富。兩種計算只是對房地產單價產生影響，總價不會有太大變化。

舉例來說，假設原來100平方米的房子售價400萬，每平方米單價4萬元左右，但是實際上房子使用面積只有70平方米。新規之後，房子總價值不變，但每平方米單價會有一定變化，摺合每平方米售價約5.7萬元。

但中原地產首席分析師張大偉認為，羊毛出在羊身上，如果出台套內計價模式，需要考慮之前已經入市的項目如何銜接的政策。

「這只是一個工程建設規範公開徵求意見，距離正式文件還很遙遠，即使成為正式文件，也不確定是建議標準還是規定強制標準。」張大偉說，從內容看，包括住宅、商業、工程建設等方方面面，這些政策起碼5年內落地可能性非常小。

如若未來新規落地實施，也要考慮在確保房地產市場穩定的前提下,如何實現房屋銷售計價體系平穩合理過渡?過去香港的經驗表明，可合理設置過渡期、發動力量推廣普及、並以法律法規形式釐清關鍵概念，以保證市場公平透明運轉。

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