【深度】多校劃片落地，學區房「變天」了

記者 | 戴夢馨

編輯 | 李怡彭

破舊低矮、牆皮脫落、僅有10平方米，但由於可直接升入「牛校」北京實驗二小，這間位於北京市文昌衚衕的小屋在2015年賣出了34萬元/平方米的驚人價格。

即便是如此「天價」，在大多數被公認為優質學區的小區，求購學區房的小廣告也幾乎從未間斷。砸重金購買學區房，把孩子送進優質學校，已經成為一代家長的教育共識。

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但在2019年，這一擇校方式開始發生變化。北京市海淀區數所熱門中學發出通知，將以多校劃片的方式招生。這意味著高價購買的學區房，不再能成為進入優質學校的保證。

學區房要「變天」了。

在北京北五環外的橡樹灣小區與海淀實驗二小僅隔著一條馬路，但房產中介張寧卻開始勸阻買家為學區而買房的念頭：「學區已經是在這買房的次要因素了。」

根據北京市海淀區教委發布的《關於2018年義務教育階段入學工作的實施意見》，自2019年1月1日起，在海淀區新登記並取得房屋不動產權證書的住房用於申請入學的將實施多校劃片。在此之後，房產所對應的學位不再綁定單一學校，而是對應片區內的多所中、小學。

儘管早在2014年就被提出，但多校劃片卻一直沒能落地。

2018年12月，北京一零一中學上地校區、首都師範大學附屬育新學校、北京市十一學校龍樾實驗中學陸續對外宣布，即將以多校劃片的方式招生，通知被張貼在上地東里、上地西里、育新花園、新康園、文龍家園等小區的明顯位置。這是北京市提出多校劃片政策以來，首次出台落地到具體學校及小區的執行通知。

作為對學區房的「精準打擊」，多校劃片的實施首先影響到的就是學校質量差異明顯的學區。

即使是在一向以高教育質量著稱的北京市海淀區，強校林立的區域內仍然有著實力相對薄弱的學校。以海淀區清河學區為例，儘管有著備受追捧的海淀實驗二小，但西二旗小學、清河第一小學在家長心目中口碑一般，教學質量、學生成績等相對普通。對於為了海淀實驗二小而在此買房的家庭來說，學區房僅僅提供了進入意向學校的可能性，同樣存在分入普通學校的可能。

張寧告訴界面新聞記者，清河附近的房屋交易已經開始受到影響，一間在2017年開價1500萬的二手房，在2019年初成交價格跌至1043萬。

「去上地。」

張寧告訴界面新聞記者，相距海淀實驗二小不到2公里的上地東里小區，成為目前海淀為數不多相對「安全」的學區房選擇。

上地學區目前對應五座小學：上地實驗小學、清華附中上地小學、清華大學附屬實驗學校小學部、清華大學附屬小學、北京大學附屬小學。五所學校在家長中的口碑相對均衡，沒有過於明顯的短板。

作為1990年代建成的小區，上地東里屬於購房者俗稱的「老破小」，但這個位於北京五環外的小區卻被眾多購房者冠上「神盤」的名號，房屋售價始終高居10萬元/平方米以上。

小區內的上地實驗小學，以及僅相隔一條馬路的北京一零一中學上地校區，是該小區房價居高不下的主因。家長們看重的，就是這兩所優質學校在小升初時的直升關係。購買上地東里的房屋，家長可以確保孩子進入上地實驗小學，再通過直升進入一零一中學，拿到市重點中學的入場券。

但即便是被中介推薦為安全區的上地東里，房價也同樣因多校劃片政策而受到影響。

「我們不能承諾一定能上。」

房產中介武鳴多次向界面新聞記者強調。上地實驗小學與一零一中學的直升關係，很可能也會被招生政策變化所打破。

失去直升入學的保證後，上地東里房產的熱度開始有所下降。

武鳴告訴界面新聞記者，小區內一間二手兩居室的售價已經從近每平方米13萬元滑至12萬元，對於面積較大的二手房，售價下跌超過百萬元也不少見。

為了鼓勵購買，武鳴試圖用「就近入學」打動購房者，「相對來講，（上地東里）能上（實驗小學）的幾率還是很大的，小學就在小區里，中學走著去十分鐘都不到。」

但這樣拼「概率」的方案並沒有打動多少潛在買家。許多家長在微博、微信群中提出疑問：多校劃片以後，學區房還是學區房嗎？

「這次政策，差不多把房價打回了2016年。」武鳴回憶，那時正是海淀學區房價格炒高的起點。

「學區房」概念升溫的原因之一是義務教育就近入學政策的推進，讓教育資源的分配與房產掛鉤。南京財經大學公共管理學院院長黃斌告訴界面新聞記者，「由於此前義務教育就近入學貫徹不夠到位，出現了『批條子』這類以權擇校的手段，遭到公眾厭惡。政府為了保證教育公平，從2014年開始在一二線城市徹底執行就近入學。」

房產與戶籍就此成為教育資源分配的重要依據。百度指數顯示，「學區房」的搜索指數在2014年11月達到第一個高峰。《中國經濟周刊》報道稱，2014年北京學區房均價超過5萬/平方米，是普通房源的2-3倍。

購買住房就此成為進入「牛校」的可行道路，但隨著大量家庭湧入，優質學校難以提供足量的學位，開始集中出現學位不足的問題。

2018年8月，海淀實驗二小清寧校區因學位不足，近200名滿足招生政策要求，已經完成了入學登記、材料審核的孩子未能入學。

憤怒的家長們舉著「就近入學」的紙條向海淀區教委要求落實政策，北京市在官方回復中提到了校方的困境：「實驗二小2010年起連續8年擴招，目前已經無可用資源。」根據官方回復，未被實驗二小接收的適齡兒童由清河學區協調安置入學。

海淀實驗二小的入學爭議，反映了整個海淀區教育資源供不應求的匱乏形勢。

2019年1月24日，海淀區教委主任王方在媒體通氣會上表示，2019年海淀區小學學位缺口達6000餘個，初中學位缺口達4000餘個，學前教育市級擴增學位任務為8200個，保障適齡兒童少年入學依然是艱巨的任務。

拉響學位預警的不止是北京。

2019年，深圳市七個區宣布學位緊張，僅龍華區小學一年級的學位缺口就高達1萬以上。2月14日，2019年江蘇省教育工作會議公布，2020年江蘇省學位總缺口預計達到185.3萬個。

資源不足，倒逼分配規則做出改變。

北京市和天津市相繼開始實施「六年一學位」的入學新規，自一套住房地址用於登記入學之年起，原則上六年內只提供一個入學學位。2015年，天津市和平區表示招生開始實行六年一學位政策，北京市宣布實行六年一學位的城區包括海淀區、朝陽區、石景山區、通州區。2018年，東城區教委提出「六年一學位」政策，但據《北京青年報》報道，在實際執行中東城區宣布延緩至2019年。

多校劃片這一改革政策提出更早，但由於多校劃片後，孩子不再能夠確保進入某座「牛校」，引發了部分家長的反彈情緒，落地更為艱難。

教育部在2014年發布的《關於進一步做好小學升入初中免試就近入學工作的實施意見》中提出，優質初中要納入多校劃片範圍。2015年4月，教育部要求北京、上海、廣州、杭州等24個重點城市熱點小學、初中的招生普遍推行多校劃片制度。

但根據《工人日報》2016年的報道，試點多校劃片近半年後，哈爾濱等地出台相關措施仍遇到一定阻力。

北京市朝陽區首次提出多校劃片，2017年6月30日後取得房產證的住宅不再對應一所學校。這條被稱為「6·30新政」的入學規則引發部分小區業主的強烈不滿，多次來到朝陽區教委要求溝通。2018年朝陽區教委公布的《關於2018年義務教育階段入學工作的意見》中，已經刪去了「6·30新政」相關內容。

武鳴依然在努力證明上地東里作為學區房的價值：「我們學區內的都不差，其他幾個學校都是清華、北大開頭的，分到哪個結果都不差。」但從小在海淀長大的賈佳卻對中介的這套說辭並不買賬。

賈佳告訴界面新聞記者，上地東里對口的學校中，清華附中上地小學原名為清河第五小學，在家長中的評價一直不高。2017年7月，清華附中宣布響應海淀區教委「推行區域優質辦學」政策承辦清河第五小學，這所此前並不算出名的學校就此冠上了清華的名字。

這樣的學校升級正在全國成為一股風潮。

在分配改革較為緩慢的現實情況下，擴大供給成為政府解決入學問題的另一張牌。各地政府開始力推「名校辦分校」式的集團化辦學，試圖做大蛋糕，增加優質教育供給。

「北京在新城市規劃的推進進程中，城市建設速度快、變化快，人口疏解多。作為基本公共服務的基礎教育供給已經不可能只圍繞一所一所的學校建設，所以要改變為集團化、區域化供給，從單一學校治理變成學區管理。」北京市教育委員會副主任李奕曾在接受界面新聞記者採訪時，解釋了北京推動集團化辦學的原因。「集團化辦學豐富了教育供給，有助於緩解擇校矛盾。」

浙江省發展民辦教育研究院院長田光成告訴界面新聞記者，杭州市是全國較早展開名校集團化辦學的城市，這一政策確實顯著提升了薄弱學校的教育質量。但在實踐中，集團化辦學也出現了一些問題。

田光成向界面新聞記者解釋道，目前集團化辦學主要由各地政府牽頭推行，一些名校存在不願派人、出力的情況，而一些分校自身也存在不願接受名校指導的心態，這導致一些名校分校空有旗號，教育質量卻沒有實質提升。

「名校集團化辦學不能只是發一個文件、派一個政治任務。」田光成認為，改革效果取決於名校本身的影響力和薄弱學校的接受程度，如果分校納入名校的一體化管理，教學、教師培訓、教育資源一體化統籌，那麼促進效果會非常明顯。

「改了名字，學校就變了嗎？學校也不可能一夜之間就變好了。」

賈佳向界面新聞記者表達了自己的疑問。她的擔心代表了不少家長的觀點，對集團化辦學的改革方案，家長們的評價標準直接且現實：升學率。

南京財經大學公共管理學院院長黃斌告訴界面新聞記者，學區房的房價波動正是家長用「出價」為學校打分，它與學校目前的升學率緊密相關。

通過對南京市八個區、31所名校、100所名校分校及其相關學區房的研究，黃斌發現初中學校每年中考升入南京重點名校「南京師範大學附中」的達線率每提高1%，學區房平均房價就隨之提高2.3%。根據黃斌測算，南京市初中名校帶來的學區房平均溢價近14%，「小學+初中」的雙名校學區房平均溢價接近40%。

但對於名校開辦的分校，家長態度截然不同。數據顯示，南京市名校學區房平均溢價為19.7%，而名校分校學區房平均溢價僅為3.6%。

「家長非常理性，對學校更在意的是升學，而不是聲望、品牌。如果學校的錄取率很高，家長根本不在意學校是哪座學校的分校。」黃斌對界面新聞記者解釋，儘管南京市政府希望通過推行集團化辦學，引導家長多樣化選擇，但從學區房溢價這一結果來看，名校依然備受熱捧，分校只是家長的第二選擇。

「與多校劃片等教育需求端改革相比，教育供給端改革面臨的社會壓力比較小、但見效也相對較慢，畢竟優質師資的培養需要較長的時間。」黃斌說。

與集團化辦學一樣，多校劃片政策也對學區房熱度有所影響。2013-2016年，北京市部分學區在接收完成單校劃片入學的學生後，將剩餘的名額提供給附近學區抽籤分配。黃斌使用Python爬蟲從多個國內主流房產網站獲取這段時間北京市12區、50萬個二手房歷史成交數據，發現受該政策影響的二手房實現了7%-10%的房產溢價。

「這還僅僅是在概率上增加了部分小區孩子入學的可能性，就產生了相當程度的房產溢價，可見家長對優質教育資源的渴望。」 黃斌對界面新聞記者說，「由於全社會教育資源分配不均，任何再分配和變革，都會引起家庭極度關切。」

2019年，是決定此後入學政策風向的關鍵年份。

北京海淀上地學區張貼出的多校劃片通知，也因此而受到了遠大於該學區範圍的關注。一位八零後家長發帖評論稱：「從直升到多校劃片，概率不再是100%，全憑運氣了。」

寒假過後，各地將陸續公布中小學下一學年的招生簡章。除海淀區以外，其它區域的政策尚不明朗，多校劃片的落地範圍與實施方式成為家長關心的焦點。在已確定實施多校劃片的區域，名校扎堆的學區仍然具備價值，但不再與優質學校綁定的學區房，幾乎不可能再賣出天價。

政策調整之下，學區房悄然進入了低溢價時代。

（應受訪者要求，張寧、武鳴、賈佳均為化名）

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