陽光城 | 林地主的陽光夢
文丨子木
1
「地主之所以成為地主，長工之所以是長工，那是有原因的，只要讓我活著回到陝西，再給我10年，我依然還是地主。」
2012年，坐在電影《1942》熒幕前的陽光城老闆林騰蛟，一遍又有一遍地重複著這句台詞。
此時的陽光城正面臨著銷售不暢，融資難的階段性危機，前一年的銷售額才剛剛達到23億。
「可10年太長了，我必須馬上去「陝西」，否則陽光城未來堪憂」。林騰蛟當下做出決定——揮兵北上，將陽光城總部從福建遷至上海，開始全國化布局。
江湖人戲謔，「這點兒陽光還想普照大地？」
2
光芒四射
當然，陽光城在這個節骨眼上擴張規模有些困難，但林騰蛟的野心早已按捺不住，況且他明白，在這贏家通吃的年代，終有一天自己大半輩子的心血會被規模更大的房企吃掉。
唯有自己做大做強，才能破了這命數。
而且最重要的是，剛納入麾下的得力幹將給了他十足的底氣，這人叫陳凱。
陳凱在做陽光城總裁之前，就已經是華潤、龍湖聲名鵲起的人物，當初毅然入駐陽光城，也有人說是因為和林老闆情投意合，也有人說是林老闆一擲千金。
林騰蛟出身豪門，卻一直堅守個人耕艱之道，留學歸國後白手起家，做酒店、教育、投資、貿易，無不風生水起，不惑之年便是閩商一代翹楚，獎拿了無數，公益也做了無數。
儘管如此，林老闆十年如一日，每天堅持5點鐘起床、鍛煉、讀國學，編寫企業《文化手冊》。說其被個人魅力所折服不為過。
當然一擲千金也有淵源，陳凱當年到手年薪450萬，可是福建省最貴的CEO。
事實證明，伯樂相馬，又合二為一，必有大成。
陳凱自己的資源不少，把陽光城推向多個投資機構；他懂市場，陽光城進入上海後，地拿得都很巧，幾個項目都受益於自貿區、迪士尼，凈利潤率過30%。策略也抓得准，2012年就開始拉高周轉，很多項目拿地到開工只有六七個月光景。
「高周轉+低成本、股+債、豐富產品線+精選城市、扁平化+青年近衛軍、信息對稱+評價到位」，深耕大福建和大上海。
在「一帶多點」的戰略部署下，陽光城迎來了真正的曙光。
2011年，陽光城年銷售額23億；2012年，躍升到100億；2013年，220.2億。三年時間，陽光城銷售額翻了十倍，從三線直接躍升為中型房企，實為震驚四方的「黑馬」。
而林老闆與陳凱之間也互有成就。林騰蛟收穫了一家實力和銳氣兼具的華東房企豪強，而陳凱得了明星經理人之名，又有通過股權激勵實現身家過億的實利，並惠及跟他一塊鏖戰的兄弟。
然而，終止的一刻在2015年到來，和早前一樣，在達到成就的相對峰值後，陳凱選擇了辭去陽光城總裁職務，僅保留聯席主席的「虛職」，從此淡出陽光城。
3
儒不可耐
2015年1月，為陽光城開疆拓土、奠定了紮實基礎的陳凱離去，一向低調的張海民，加冕入堂，成為陽光城新一任渡船上的舵手。
張海民是陽光城「三年佳話」功不可沒的重臣，曾任福州總經理，在閩系房企群雄爭霸的地盤，愣是開闢出一條血路，帶領福州團隊連續三年蟬聯當地樓市冠軍。
對於陽光城來說，如果陳凱是「開疆拓土」，那麼張海民就是「守正出新」。而這個「新」就是張海民為陽光城帶來的「併購基因」。
當然也有人說這個「新」來自於老闆林騰蛟。
林老闆愛才，雖有張海民為其固守江山，但心上卻對一個人愛慕有加，那就是孫宏斌。林老闆稱孫宏斌如項羽的霸王膽識，劉邦的智謀。
無論是孫宏斌當年不畏權則，帶領順馳披荊斬棘，還是後來通過併購讓融創逆轉格局，其攻城掠寨的速度都是舉世無雙。然而引孫宏斌未果，那就只能讓陽光城做第二個融創。
2016年，陽光城大手筆的拿出205億元進行併購，這一數字僅次於恆大、碧桂園和以併購聞名業界的融創。被業內一度看作是繼融創之後的全新「併購王」。在城市的戰略定位上，張海民選擇精耕一二線，基本放棄三四線。
「今天的土儲排名就是五年後的規模排名。」可見在上任光環的巨大壓力下，張海民想儘可能得多儲備糧草，為陽光城打下千億江山，來證明自己的實力。
然而在銷售業績上，陽光城並未延續陳凱時代的光榮戰績，只完成了從2014年231億元、2015年310億元到2016年487億元的中高速增長。
2015年林騰蛟又看一遍《1942》，焦躁地問張海民，兩千億銷售額何年才能達到？
張海民說，期限5年，2020年必成。他認為，穩定才是一家企業能夠最終長跑的基礎所在。速度太快了不行，沉澱會不夠，必然會付之一炬。
因為在高速擴張期間，併購的另一面效應也逐漸顯現出來，由於受制於現金流以及併購項目較為複雜，不能在短時間內轉換為銷售，導致大量資金沉澱和現金流缺口，陽光城的槓桿率一路走高，在行業里也是赫然在列。
有人嘆言，陽光城雖是一匹黑馬，但融資資源還沒有任性到隨處吃小魚的地步。步子邁得大了很容易步「順馳後程」。
而此時，同在2012年崛起的碧桂園，在老農楊國強的帶領下一路狂奔，在大家都爭搶一二線城市時，碧桂園一聲不吭的在三四線城市重點布局，棚改貨幣時代到來，讓碧桂園如乘東風，2016年的銷售額狂飆到3088.4億元。
此時的林老闆坐不住了，一心想做「大地主」的他，認為只有碧桂園的速度才能與他心中的陽光夢相媲美，只有碧桂園的模式才能讓他成為站在時代巔峰的男人，他需要的是如陳凱般的悍將，而不是求穩的儒將。
最終，張海民在規劃好一切後，停下了腳步。
離開的時候，張海民感慨道，「在市場下行的時候，你的任何一個選擇和動作都可能是錯的；但如果市場向上走，藉助好的平台，你可能就會獲得十倍的成功。所以，永遠不要以為自己很強，天時、地利、人和，一個都不能少。」
4
狼性路途
學習碧桂園最快的方式，莫過於直接從其內部招募悍將。林老闆的行事風格一向乾脆直接，這次他又下了重手，直接把碧桂園兩位高管「雙斌」引入陽光城，震驚業內。
朱榮斌精於投資經營，吳建斌則擅長財務管理，均是碧桂園三千億江山的舵手，而此次出走，竟然留下「照顧家人」和「研究攝影寫作」的字條，讓老揚不得其解。這也不得不佩服林老闆對挖人技藝的巧思。
「雙斌」一經合璧，立刻招攬了一支由闞乃桂、胡書仟、徐愛國等地產圈著名職業經理人組建的管理團隊。從陽光城管理團隊出現的新面孔中不難發現，這支新生軍大多來自「雙斌」一脈相承的中海、中建系。
團隊組建成功後，吳建斌搬來了碧桂園的整套打法：
1.併購要對資產負債表負責，要處理好表內表外的關係；
2.陽光城要全員狼性營銷，要建立頭狼矩陣，要給狼群肉吃，書面語叫「雙贏機制」—要吃著碗里，盯著鍋里，內部有淘汰，外部有競爭。
既然要打造一支狼性之師，還要有人能管住這群狼。如果將吳建斌的媒體講話上下串起來看，就能看到林騰蛟的頂層設計和管控之道：合伙人機制的三權分立。
換句話說，一起賺錢，誰瞎搞，斬立決。
至此，擁有國學文化，強調相對有情懷的陽光城徹底變成了一頭血淋淋的狼。而林騰蛟日日夜夜編寫的中西文化《文化手冊》，在此時顯得格外扎眼。
隨著「雙斌」的到來，陽光城開始呈現「碧桂園式」發展路線，由精耕一二線轉向一二三四線城市通吃。
同時在2017年，陽光城實現合約銷售951億元，同比增長95%；獲取土地項目達到120個，並提出了「未來達到兩千億，甚至更多」的遠大目標。
2018年10月9日，陽光城官方宣布正式突破一千億。林騰蛟掩不住內心的喜悅，向所有員工派發一枚金戒指，盒子上寫著「千億紀念」。
然而在戒指金燦燦的表面下，陽光城隱憂的債務問題好像從沒改善過。年報顯示，陽光城負債從2015年的564億，升至2018年3月的1967億，兩年增近三倍，增幅達248%。
一直在紅線邊緣走鋼絲。
為此，陽光城開始尋求一切可能性融資。除了股東100%質押股權尋求融資外，更是開啟了一輪接一輪利率高達8%的「豪賭式」永續債融資，並且「鼓勵」員工全員持股，把陽光城內的所有人死死得綁在這艘大船上。
風起雲湧，世事無常，2019年註定依舊是樓市寒冬。
在中央嚴政下，三四線的貨幣棚改紅利也走到了盡頭，碧桂園轉舵尋求多元化轉型發展，老楊玩起了高科技，而繼續以碧桂園模式狂奔在三四線道路上的陽光城，是否能走到彼岸還是未知。
而此時的林老闆應該再坐到熒幕前，好好再看一遍《1942》，因為裡面還有一句，「地主之所以是地主，前提是走的穩，然後才能走得快。」
