以「外國人」身份投資美國房產的買家越來越多，今天海悅家就講講「外國人」在美國買房，都要涉及哪些稅。

你是哪種外國人？

不要以為只要是華人，就都是「外國人」了。美國在納稅這件事上，同是「外國人」，還是有分別。

稅務居民

很簡單，稅務居民就是和美國本土人享受一樣的權利義務。

歸化美籍的公民自然屬於這一類，再有就是持綠卡者，這兩類華人在納稅上，和本土美國人無異。

還有比較複雜的情況，就是暫時居住在美國的外國人，「居留日」超過183天，也是稅務居民。同時滿足以下兩個條件則確定為稅務居民：

1. 當年在美國停留了至少32天；
2. 近三年在美國的「居留日」超過183天；

（「居留日」=當年全部天數+前一年在美國所呆天數*1/3+前兩年在美國所呆天數*1/6）

以下人員不受居留時間限制

根據A或G簽證，暫時在美國作為外國政府相關個人出席的個人；

持J類（交換訪問學者）簽證和Q類（赴美參加國際文化交流計劃）簽證在美任教或受訓的人員；

根據F，J，M或Q簽證暫時在美國學習的學生，他們基本符合簽證的要求：

暫時在美國參加體育賽事的專業運動員。

重點來了：稅務居民在全球的資產，都需要向美國納稅。

非稅務居民

除了稅務居民，剩下的外國人，就都是非稅務居民了。這類群體在美國納稅的範圍是在美國境內的收入。

這一類正是今天海悅家要著重介紹的部分。

非稅務居民要納哪些稅？

非稅務居民在美國買房，會涉及到的稅務種類包括以下幾種：

1. 房產稅
2. 個人所得稅（租金收入）
3. 資本利得稅（賣房收入）
4. 贈與和繼承稅（贈與和繼承房產）

房產稅比較容易理解，美國境內所有房產都要向當地政府繳納房產稅，每年一次。

房產稅稅率各地都不同，通常稅率在0.8%~2.5%之間。

接下來我們主要說說其他三種。

個人所得稅

非稅務居民不生活在美國，他們在美國境內的收入，基本上只有房屋租金。

對於房租收入來講，只有凈收入需要納稅，就是租金總數減去房屋管理的相關開銷，比房產稅、物業費、水電費、維修費、折舊費等費用之後的凈收入基礎上納稅。

非稅務居民繳納所得稅的稅率和美國人一致。

美國個人所得稅稅率

資本利得稅

若在美國賣房產生利潤，則利潤部分會涉及到資本利得稅。基本的計算如下：

利潤=賣價-調整後成本

調整後成本=買價+整修費用+經紀傭金+律師費等。

利潤的部分，需要繳納最高20%的資本利得稅（具體見下表）。這部分牽涉複雜，也有合法方式可節稅，如有需要建議諮詢專業稅務人員。

資本利得稅稅率（房產持有少於1年屬短期投資，這種情況比較少見，因此本文沒有過多介紹）

外國賣家需提前扣稅

美國法律規定外國賣家賣房時，會由產權公司在過戶時直接扣除成交價的10%，並在期限內向國稅局申報減稅，國稅局會依情況決定是否同意減免，詳情請洽專業稅務人員。

贈與和繼承稅

關於贈與和繼承稅，都有一個遺產免稅額，若遺產市值不超過該金額，就完全不用納稅。

美國本土人一生有543萬美元的免稅額，但外國人(非稅務居民)的免稅額只有6萬美元。

也就是說，房產價值超過6萬美元就需要繳納贈與或者繼承稅，稅率最高40%。

報稅需要準備哪些材料？

非美國稅務居民報稅，通常必須準備以下材料。（各個州規定稍有不同，詳細請諮詢當地專業人士）

• 個人稅號（ITIN）；
• 房子收入與相關的開支材料；
• 銀行電匯號碼（routing number）和賬號（account number）（如果採用直接存款的方式繳納稅款和接收退稅）

如通過海悅家購買房產的用戶需要報稅，我們會為其推薦專業CPA（註冊會計師）幫助其完成報稅相關事宜。

本文信息海悅家原創。

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