環雄安樓市冉冉升起，這是2019中國房地產最大變局？

智谷趨勢（ID：zgtrend）| 並瓦野人、旺角黃局長

帝都往南一百公里的地方，一個「環雄安」樓市正在冉冉升起。

雄安作為千年大計，杜絕一切炒房行為，像一座堅硬的堡壘一樣刀槍不入。前有樓市一夜冰封，聞風而動先行一步的炒房客被關門打狗，後有白紙黑字，原則上不許在轄區內建設高樓。

高層的態度很明顯——中國的房地產泡沫太嚴重了，雄安作為待開發的處女地，絕不能像之前的海南一樣，淪為房地產的加工廠。

為了將這個首都副中心打造成宜居宜業之地，高層前後找了1000餘名專家、200多支團隊、2500多名技術人員來規劃設計，可謂憂心重重。

不過，雄安都還沒搞起來，「環雄安帶」已經急不可耐了。最近一段時間，一些手握權力和資本的人，圍著雄安畫了一個圈，征地，拆遷，蓋樓，賣樓，一片熱火朝天。

他們下注雄安一定會成為「明日之星」，懷著各種小心思瘋狂入場。這裡邊，有揣著明白裝糊塗的地方政府，有不惜賺取最後一個銅板的開發商，也有懷揣著發財致富夢的投資客。

一場關於房地產的陰謀陽謀正在徐徐展開。

01

徐水，位於河北保定市的東北方向，距離雄安板塊的容城只有十幾公里，開個摩托車眨個眼功夫就能到。

自新區設立之後，這裡也跟著「一人得道，雞犬升天」，與白溝、霸州、定興一同稱為「環雄四小龍」。

與其他「小龍」不同，徐水既沒有雄厚的商貿經濟實力，也不位居京津十字路口的地理優勢。它最大的優勢，就是有一大片平坦的優質耕地。

站在千年大計的邊上，徐水區的政治覺悟甚高，一點都不敢懈怠。

在2019年的政府工作報告中，它喊出要「積極爭取京津雄產業轉移合作，把徐水打造成雄安研發成果產業化的第一承接地」、「圍繞與雄安同區一體化目標，持續補短板、提品位，實現與新區同城發展」。

一句話，我們徐水一定會服務大局，打好雄安牌，抓住歷史機遇迎頭趕上，實現產業升級。

自去年底開始，徐水就化身征地狂魔，短短20天內征地萬畝，事涉17個村莊。氣勢兇猛，一副甩開胳膊準備大幹一場的架勢。

然而，嗅覺敏銳的媒體還是發現了一些貓膩。

根據央廣新聞的報道，徐水區徵收的萬畝土地，疑似「未批先佔」，而且此番所謂征地中，還有一部分土地，是國家規定不能改變用途的永久性基本農田。

吃相這麼難看到底是為了什麼？問題的答案很令人難堪。

央廣的記者走訪發現，一塊原本在征地公告中規劃作為「釜山文化村」的農田，在征地結束後，卻成了配有高爾夫球吧、垂釣俱樂部的豪華別墅群「天業·悅山湖」。

儘管房價超過2萬，摘得徐水區最高房價桂冠。但有賴於「環雄安概念」，該項目賣的特別火爆，目前已經沒有任何庫存了。

這種「掛羊頭、賣狗肉」的現象比比皆是，涉及到劉伶路片區、東史端鎮……等等。被吃掉的規劃，有的是植物園，有的是景觀帶，也有的是中小企業園。

在很多村民眼裡，這隻叫房地產的怪獸太過兇猛，它張開血口大盆，在萬畝征地的暗涌下橫衝直撞。所到之處，無不為之繞道。

02

看完雄安的西邊，我們再來看北邊——高碑店市，一個人口只有57萬的十八線小城。

這裡最發達的小鎮叫做白溝鎮，號稱北方「小義烏」，以箱包百貨聞名華北平原。最近到那裡做生意的小商販，沒有一個不感受到「雄安概念」的衝擊。

火車站外，「熱愛雄安新區、建設雄安新區、奉獻雄安新區、服務雄安新區」的牆壁宣傳語尤為醒目。

（圖片來源：吃瓜星球）

當地的國際商貿城內，打著「北京南、雄安北」旗號售賣的店鋪「火熱招商」中。

（圖片來源：吃瓜星球）

就連一些小酒店的名片上，也不忘蹭一蹭千年大計的熱度，印上「服務白溝，對接雄安」的標語。

（圖片來源：吃瓜星球）

在「環雄」概念的鼓動下，整座小鎮洋溢著一股躁動不安的情緒。

2017年，因為離雄安只有半步之遙，白溝一度成為房地產投資客的心頭好。炒房天團們從全國各地涌過來，將這裡的售樓處團團圍住。

在他們的「不懈努力」下，白溝新城的房價「順利」從每平方米5000-6000元狂漲至每平方米16000元，一度成為環雄樓市的房價之王。而當時整個白溝鎮的GDP也才75億元。

如今，由於受到房住不炒調控的影響，白溝新城房價已回落至每平方米9000元。不過，這依然阻止不了當地政府的賣地熱情。

2018年12月，白溝新城一下子發了12條征地公告，征地面積400多畝，相當於642個籃球場，用途全部涉及住宅用地。

03

如果說雄安是房地產的禁區，那麼環雄一帶，儼然已是下一個「人生賭場」。

雖然房住不炒的大刀就懸在頭上，但一點也嚇不倒這些賭客們的熱情。他們對賭的，正是雄安一帶的未來。

2018年12月發布的《北京人口藍皮書》透露出2個信息：一是自2017年開始，北京市外來人口、戶籍人口實現了雙下降；二是京津冀地區常住人口呈現加速增長態勢，預測未來雄安的人口規模將達1000萬人。

目前雄安的常住人口只有100多萬，未來新增的九百萬人口，有一部分很可能會外溢出來——

扣除不可開發的白洋淀生態區，雄安新區每平方公里需要容納7100多人，簡直比中國最擁擠的城市深圳（6000人/公里）還要逼仄。

而且中央對雄安的規劃中，又明確提出「原則上不建高樓」，這麼多人口難道要建個地下宮殿安置嗎？

而且再說了，隨著阿里巴巴、騰訊、百度、京東金融、360奇虎、深圳光啟等48家企業的相繼入駐，雄安的產業將一路飛馳，各類醫療、教育等資源也會被帶動起來。那麼，環雄地帶肯定會受到輻射，蓬勃發展。長期來看，房價是看漲的。

只是在基本面都還沒有起來的時候，有些人已經等不及了，先入場賺一把再說。才不管會不會透支未來。

04

幾日前，股市迎來了一波飛漲，人人都在慶賀開門紅，大爺大媽集聚論股的盛況再現上海廣東路，而樓市也是異動連連。

隨著19城調控政策的邊際放寬，有消息稱，北京近期將不設限價地出讓2塊住宅用地，而天津也擬將4宗宅地的租賃住宅部分調整為可售。

毫無疑問，最近的「樓市小陽春論」正在撩撥著市場。環雄樓市是否會殺出重圍，成為那匹大隱隱於華北的黑馬？

在去年智谷趨勢《雄安一年了，它正在發生什麼顛覆性變化》一文中，我們就寫到——

雄安的野心並不是要成為中國的第三極。它的戰略意義已突破了經濟範疇，而上升到了更深層次。

中國從一個封閉的經濟體發展到現在，一路披荊斬棘，卸掉了身上種種枷鎖，剩下的都是一些硬骨頭，涉及經濟體制、社會治理、土地財政、生態環境等。許多頑症動一發則牽全身，幾乎無從下手。

雄安的使命，就是為國家充當第一實驗田，總結成功經驗並複製推廣，幫助中國割股療傷。

在這片光芒環繞的改革試驗區里，我們真心希望，雄安經驗能夠覆蓋掉現有遊戲規則，打破陳舊的利益格局。

這才是千年大計的含義所在。那些追求短期利益的行為，註定會釘在歷史的恥辱柱上。

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