信貸政策收緊、國際買家撤退，澳洲房價跌回三年前的水平

澳大利亞房地產市場持續低迷，受此影響，外國投資者也逐漸離場。

房地產諮詢公司 CoreLogic 數據顯示，截至 2019 年 2 月末，澳大利亞現有 11.5 萬間待售房屋，同比多了 15％。同時悉尼 83% 的房屋掛牌出售超過了 60 天，比去年增加了 6 天；首都堪培拉、其他主要城市墨爾本、阿德萊德也需要更長的出售時間。

暫時沒有具體的數據表明具體有多少買家離場，但悉尼當地的房地產經紀人稱，對比高峰期銷售額，近期大幅度跌了一半。據彭博社編製的數據顯示，外國投資者在澳大利亞房地產總投資整體趨勢上升，在 2016 年達到了最高峰值，超過 1200 億澳元。2016 年後逐步下跌，2018 年全年已不足 600 億澳元。

而在離場的外國投資者中，以中國買家最為明顯。在澳大利亞房地產的外國投資者，中國買家為最大的買家。

從世紀之交開始，中國在澳大利亞的投資大幅增加，從礦山到農場的投資推動了房地產的需求，緊隨而來華人留學和留下在當地工地工作數量激增也帶動了華人對房地產的投資。以距離悉尼中心商務區 10 公里的車士活（Chatswood），90% 的房屋賣給了中國人，那裡也成了悉尼知名的華人區。

根據彭博的數據，同樣在 2016 年，中國在澳大利亞的房地產投資達到了高峰期超過 300 億澳元，約為外國總投資的 1/3，隨後下跌，2018 年已不足 200 億澳元。

除了中國自身對資本外流限制以外，中國買家從澳大利亞撤離的原因一樣，在澳大利亞信貸緊縮政策下，當地房價持續下滑。據澳大利亞央行數據，1 月其房屋信貸較前月上升 0.2%，創 2015 年 10 月來最慢增幅。

CoreLogic 發布的數據顯示，截至 3 月，澳大利亞住宅價格已經回到了 2016 年 9 月水平。以悉尼為例，該地房地產自 2017 年 7 月達 105 萬澳元峰值，到今年 3 月以來的 19 個月里房價下跌 14.6%。

自 2016 年重啟對外國投資者限購開始，澳大利亞持續干預房地產市場，包括包括暫停向外國人發放按揭貸款、禁止外國人購買二手房及嚴格對空置房屋徵稅。同時要求銀行收緊房貸政策，並在 2017 年 3 月將銀行的投資性房貸控制在 10% 以下。

而澳審慎監管局（APRA）則從 2015 年開始干預房地產市場，提高貸款利率，銀行受要求已對房貸投資進行多輪加息，在截至 2018 年 12 月的時間裡房貸只還息利率已上漲 105%。

只還息利率指的是在期限內只償還貸款中的利息部分，減少最小還款額度。全球評級機構穆迪（Moody）發布的報告顯示，包括聯邦銀行（CBA）和西太平洋銀行（Westpac）在內的澳大利亞的大部分銀行，包括大量只還息房貸，這些房貸通常在五年內不支付貸款本金，五年期滿轉為還本付息貸款，在債務水平上升速度超過工資增長速度的情況下，將極大推高銀行風險。去年年末，穆迪警告稱，房地產市場的惡化可能會對澳大利亞的大銀行構成進一步的壓力。

而據路透社報道，澳大利亞賣家為賣出房產，在初始要價的基礎上打很大的折扣，如今悉尼房價降幅比 2008 年金融危機時還大。

題圖來源：corelogic

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