業績未達標，「踩錯點」的首創放緩千億計劃

記者|孫梅欣

老牌國企首創置業（02868.HK）交出的2018年成績單，並未兌現年初許下的承諾。

這家房企在3月8日夜間發布的業績公告顯示，2018年全年實現銷售額706.4億元，較上年同比增長26.5%。雖然銷售額破了新高，然而去年初定下的800億元銷售目標卻沒能完成。

這與首創去年銷售節奏「踩錯點」有關。在3月11日的業績會上，首創管理層表示，去年首創重倉出貨壓在了第三、四季度，然而市場則是上半年較好、下半年冷淡，導致最終僅完成了94%的既定目標。

感受到市場挫敗的首創，也將今年的目標定得更加保守。2019年首創再次將簽約目標定為800億元，而去年首創管理層在業績會上定下的計劃還是「2019年1000億元，2020年1400億元」。如此看來，首創2年實現「千億」突破的計劃要落空。

首創2017年在克而瑞房企銷售排行榜上位列第38位，去年管理層曾希望能夠回到行業前30名。然而首創的發展速度卻沒能趕上行業的步伐，在2018年的排名中，首創位居第43位，滑落5個位次。

除銷售額外，首創去年的各項利潤指標也多有下滑。其中，營業利潤31.6億元，同比下降18%，凈利潤下滑至24.17億元，同比下降13.56%，歸屬母公司股東凈利潤19.23億元，同比下降9%。不過全年收入則達到232.57億元，出現9.23%的增長。

銷售額的增長乏力，或許是首創對部分一線城市的過分倚重有關。年報顯示，核心城市及澳洲實現簽約額人民幣639.1億元，佔比90.5%，其中北京地區作為銷售主力的表現更為明顯，簽約額達到392.4億元，佔總銷售額的55.5%，非核心城市簽約人民幣67.3億元，僅佔總銷售額9.5%。

中指研究院今年1月發布的數據顯示，去年北京市場整體供大於求，月均供應量81萬平方米，成交量40萬平方米，銷供比僅為0.49，新房整體去化率比2017年下降20%，可見將北京作為主力市場的首創，因市場下滑對銷售總量的拉升實在有限。相比大量頭部房企依託二、三、四線城市拉升規模，從首創的布局來看，這部分市場顯然不是重點。

另一方面，海外的澳洲市場也成為首創現階段投資的重頭。從銷售分布來看，2018年悉尼和布里斯班項目銷售額達到40.17億元，僅次於北京、上海兩大單核城市。在土地儲備方面，去年首創新增的27個項目中，有4個都位於悉尼，可見首創對澳洲市場開拓的決心。

然而，過去10多年一直處於上升階段的澳洲房地產市場，去年也出現大規模下滑。《華爾街見聞》報道稱，分析公司CoreLogic去年底公布的數據顯示，2018年悉尼平均房價較2017年下降11.1%，比1989年—1991年衰退周期的跌幅更大，市場處於2008年經濟危機以來最疲軟的狀態。

過去一年對首創來說，似乎並不順利。除了未能完成既定的銷售目標，去年9月，首創置業以「公司業務發展需要」為由撤回了A股IPO申請，宣告第三次衝擊A股失敗。

年報顯示，首創集團貸款和公司債券從2017年的664.54億元，攀升至2018年近885.50億元，全年累計發行各類債券125億元。債務增加也導致了負債率攀升。截至2018年底，首創置業的總資產負債率為77.49%，較去年基本持平，但凈負債率則上升42.79%，達到193.43%的行業高位。

儘管擴張速度放緩，但首創並未就此削減儲備數量。管理層在業績會上透露，2019年首創的預計投資額為650億元，貨值儲備總量預計到3000億元。去年這一投資規模則是500億元，超過年初定下300億預算，儲備量進一步上升。

同時，首創也在試圖打開更為廣闊的南方市場。去年首創就將戰略布局進行重新調整，將京津冀、長三角、粵港澳大灣區三大城市群作為重點區域。今年1月，首創還首次進入廣州、佛山及蘇州市場，並在熟悉的北方市場繼續獲取一級土地開發優勢，新獲得了河北張家口和北京懷柔駐馬庄一級開發項目，規劃建築面積合計約為130萬平方米。

就在業績會前一天，首創置業還發布了計劃配股公告。公告稱，為了增強公司資金實力，降低槓桿比例、優化資本結構並支持業務發展，公司可能進行供股計劃，預計每10股現有股份發行不超過5股供股，公司已發行總股本預計新增不超過50%。

計劃配股消息放出後，在投資人中也引發了較多爭議。對此，首創財務中心總經理廖洋在業績會上解釋，希望通過配股獲得更多資金，同時提升公司價值，為2020、2021年做準備。

顯然，首創並沒有放棄「千億」計劃，不過這家老牌國企如何以市場化的眼光更加準確地摸准市場需求、把握市場節奏，或許是眼下亟待解決的問題。

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