千億門檻新貴：新城控股的「沙海」狂奔

新城控股董事長王振華（來源：官網）

撰文|王迪

來源|鳳凰網房產

一腳「油門」挺進房企前十的新城控股，還在規模擴張的道路上狂奔。

3月8日，新城控股發布2018年年報。過去一年，新城控股營業收入541.33億元，同比增長33.58%。歸屬母公司的凈利潤104.91億元，同比增長74.02%。合同銷售額達2210.98億，同比增長74.82%，完成年初1800億銷售目標的122.83%。

新城控股想要通過在三四線城市的快速周轉，複製萬達當年在一二線城市的成功，但這輛急速行駛的列車並不穩健，現下需要警惕的是新城控股高槓桿擴張帶來的急劇增加的負債，以及布局三四線城市帶來的運營難題。

三四線賽道

新城控股駛入發展快車道的起點，是王振華提出了「現金流滾資產」的經營模式，依靠吾悅廣場在一大批三四線城市出售了大量的商鋪和配套住宅。

與碧桂園相似的是，新城控股也是重點布局中國的三四線城市。新城控股董事長王振華曾經在接受採訪時表示，新城控股土地儲備的比例在一線城市大概在10%，二線城市40%，三線城市40%，四線城市10%。

過往的土地獲取軌跡印證了這一點。如2017年，新城控股全年耗資894億元，新增土地122幅，土地儲備達到6740萬平方米，其中在三線城市佔比達到了60%，新增土地樓麵價僅為3175元/平方米。

低廉的地價、2017年三四線城市樓市的火爆，直接助推了新城控股業績的大幅增長。

從2012年161億到2017年1260億元，新城控股用了5年，而從千億邁步兩千億，新城控股僅用了一年。

城市布局模仿碧桂園，但新城控股的操盤模式卻更像萬達，這也是「現金滾資產」的精髓所在——通過可售物業覆蓋持有物業的現金流，俗稱「以售養租」。

2016年11月25日，新城控股對外稱，到2020年底，公司旗下購物中心吾悅廣場將超過120個，開業數量將達到100個。

當時說出這句話的人是陳德力，他在說這句話之前三個月剛加入新城控股，在此之前，他的頭銜是萬達商業地產副總裁、萬達商業管理常務副總裁、營運中心總經理。

2010年陳加入萬達，據報道他「親手打造了180個購物中心」。他執掌的營運中心也成為萬達的核心部門，萬達商業的12位副總裁中，有一半出自營運中心。

陳德力想要模仿老東家，依靠商業綜合體獲取強大的拿地能力。不一樣的是，新城將投資的目光依然聚焦在了三四線城市，因為那裡沒有萬達廣場、萬象城這樣強勁的對手。

年報發布，陳德力交出了他的最新答卷，過去的2018年，19座吾悅廣場實現開業，開業運營的吾悅廣場累計達到42座。這距他提出的2020年100座吾悅廣場開業目標達成的期限，還有不到2年時間。按照陳德力每年開業25個吾悅廣場的計劃，新城有可能在明年年底完成目標。

「新城控股越來越像萬達了，不論是人員，還是特色打造。」有業內人士稱。

沙漠陷阱

從千億到兩千億，新城控股重注三四線城市並獲取豐厚回報，而現金滾資產的操盤模式在財務數字上也給予公司「意外」驚喜。

從新城控股的財報中可以發現，公司凈利潤增長並非成色十足。公司報告期內錄得歸屬公司股東凈利潤為104.9億元，而其中投資性房地產公允價值變動產生的收益高達28.1億元。

公允價值變動。來源：2018年年報

投資性房地產估值的主要受新城控股旗下商業地產項目估值影響。42座吾悅廣場享受三四線市場上行紅利，給公司凈利潤帶來至少30%以上的增長。

值得注意的是，新城控股目前的資產負債率為84.57%，如果扣除這部分28.1億元的非經常性損益，公司的負債率將超過85%。

而按照陳德力2020年100座吾悅廣場的宏偉規劃，如果三四線城市紅利持續，也就意味著新城控股每年將輕鬆獲得大量賬面凈利潤。

當然，硬幣的另一面則是當市場下行，巨量的重資產將成為企業的負擔，並進一步影響企業負債率和凈利潤。

不過在王振華看來，「三四線城市的紅利仍會有3-5年的時間。」

事實可能並不樂觀。隨著「房住不炒」主基調的明晰以及棚改貨幣化逐漸收緊，已經出現多家龍頭房企暫停三四線全覆蓋的企業戰略。

所以，新城正在做的，是讓市場相信他們已經重兵的三四線城市依然有發展潛力，另一方面，他們正在調整城市布局，重點布局一二線以及熱門三線城市，成功在北京獲取競得土地正是補齊一二線城市短板的信號。

不過知易行難，公司花費數十年形成的三四線城市核心布局能力不一定在一二線城市走得通。新城控股需要更熟悉這一領域的人才填充公司的空白。

今年3月，鳳凰網房產獨家報道中航萬科首席投融官郭偉加盟新城控股，任新城控股蘇州區域公司總經理。與之前頻繁挖角萬達高管不同的是，新城控股將目光投向了萬科系高管，後者相比前者顯然更有一二線城市拓展的經驗。

作為履職22載的萬科老將，郭偉有著豐富的財務背景，在投融資、成本採購、重組、公司管理等方面可謂長袖善舞。有業內人士對鳳凰網房產表示，新城控股一直有衝刺房企第一梯隊的野心，而相關財務背景人員的進入或許與接下來收併購、投融資、調整負債等方面關係密切。

此外，新城控股在商業板塊布局上也按下了「加速鍵」。日前，新城控股集團發布人事變動公告，聯席總裁、人力資源總經理袁伯銀不再協助總裁分管集團其他事物，轉戰商業開發事業部，而袁伯銀亦是昔日萬科副總裁。

依靠一些新鮮血液改變企業拿地重心，這種效果不會立竿見影，2018年，新城共計新增土地儲備共164幅，總建築面積4773.24萬平方米，平均樓面地價為只有2330元/平方米。

東吳證券數據顯示，今年1月，新城控股新增拿地金額和拿地面積都大幅上漲，但單月拿地均價仍是只有2923元/平方米，新城尚未形成一二線城市的核心地塊的規模競爭力。

新城內部人士介紹稱，新城目前對項目拓展有軍令狀式的考核指標，開拓的決心非常強烈，「我們現在敢在一二線城市的城鄉結合部拿地，就是目前看著比較荒涼的地，只要有規劃，現在看起來偏的地也算優質資產。」

不管三四線城市還是一二線城市的城鄉結合部，房價高、地價低正是新城的拿地模型。

但這種聚焦低能級城市的布局方式帶來的是商業運營的難題。

鳳凰網房產計算，42個吾悅廣場的日平均租金為2.3元/平方米，即使相較2017年的租金水平有所提升，仍然遠遠低於布局在一二線城市的購物中心。以代表上海正常水平的靜安大悅城為例，其平均日租金為9.8元/平方米。

但新城或許並不在意低能級城市帶來的運營和招商難題，市場上行時期，火爆的銷售可以輕易掩蓋這個尷尬。但這種模式要寄希望於不斷獲得低價土地以及房價走高，三四線城市以及一二線城市的城鄉結合部是否還有足夠多的機會等待著新城，這是個未知數。

駝峰或稻草

對內對外多個場合，董事長王振華不斷強調新城的企業文化不是「狼性」，而是駱駝——一種有著持久的耐力與任勞任怨的沙漠物種，更重要的是，「駱駝奔跑起來速度比想像中要快得多。」

戰略轉向，一二線大舉拿地，可能成為新城控股的駝峰，持續為飛奔供給養分；當然也有可能成為壓垮駱駝的「稻草」。

2018年，新城控股的資產負債率為84.57%，負債總額達到了2793.62億，其中流動負債為2254.96億，占負債總額的80%，債務結構亟需調整。

即使剔除合同負債，計算得出的凈負債率也達到了87.18%。可做比較的是，萬科2017年的凈負債率只有8.8%，同樣主要布局三四線城市的碧桂園的凈負債率為56.9%。想要最終躋身中國房企TOP5，註定是一場背負高槓桿的艱難賽程。

新城控股過去一年的流動比率為1.17，速度比率0.4，雖然稍有好轉，但仍然偏離正常參考值。

據鳳凰網房產查閱，截至2018年三季度，新城控股公司經營活動現金流凈額連續21個月為負值，這種狀況在最後一個季度才得以扭轉。投資活動產生的現金流量凈額在去年一直為負數。

此外，在融資渠道緊缺、現金流吃緊的背景下，想要保證公司資金的正常運轉，新城控股在2018年對銀行股權併購表現出了濃厚的興趣。

2018年7月27日晚間，新城控股公告稱，公司全資子公司上海雅聚置業擬以9.73億元收購新城實業及新城創投共同持有的江蘇新啟投資有限公司，通過此項交易，新城控股試圖成為江南農商行、鎮江農商行、常州金壇興福村鎮銀行3家銀行的主要股東。而在此之前，新城控股還持有蘇州銀行1%股權。新城控股想要將通過持有銀行股權助力未來融資的想法在公告里呈現無疑。只是，此項交易在8月因涉億元利益輸送、侵佔小股東權益，而戛然而止。

一邊是在頭部房企挺進七千億元，為跟隨步伐，激進擴張，另一邊是負債高企，需要更多現金流支撐更大野心。

據新城控股回應，2019年前兩月，新城控股以128億元的拿地金額、474萬平方米拿地面積，雙雙位列行業房企TOP5。

但謹慎也開始在這家最大千億俱樂部黑馬身上表現出來，新城控股在年報中表示，力爭2019年合同銷售金額達到2700億元，這與之前透露出來的3000億元的目標有所降低。

在2018年強勢「超車」綠城中國、龍湖集團、華潤置地等一眾勁敵之後，二次挺進「千億陣營」的新城控股，是否會最終如願進入top5呢？

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