優質資產稀缺疊加監管鬆動，房地產信託佔比飆至六成

2019年開年以來，市場上優質資產稀缺，房地產信託募集規模繼續上升，佔比將近達到60%。

第三方數據顯示，3月4日～10日一周之間，房地產類信託的募集規模為80.08億元，環比增長36.08%，占所有成立的集合信託產品金額的57.4%。而在2月份，房地產類信託募集規模在集合信託產品投資領域分布中佔比為38%。

資深信託研究員袁吉偉稱，從2017年以來，房地產一直是信託項目的重要投向，因為其他業務領域都面臨不同的展業困難，諸如工商企業風險依然較高，信託公司風險偏好降低；基建投資領域受到地方債務治理和隱性債務風險處置影響，包括PPP業務操作規範，導致傳統政信業務模式難以持續。

「在過去的多年中，房地產信託在信託產品投資領域佔比基本上都是50%左右。到了2018年，監管趨嚴，房地產信託佔比開始下滑下來，降至30%左右，但若算上暗地裡的一些房地產通道業務，佔比也達到40%左右。2019年一二月份以來，信託業監管有所鬆動，再加上當下資金鏈比較寬鬆，所以在短時期內佔比達到60%也不是罕事。」中原地產首席分析師張大偉表示。

房地產信託佔比逼近60%

用益信託網數據顯示，2019年2月，投向房地產領域的信託產品募集規模佔據首位，佔比達到38%，環比增加5個百分點；其次是金融類信託規模佔比37%，環比增加7個百分點；基礎產業類信託規模佔比為19%，環比減少6個百分點；工商企業類信託產品規模佔比為4%，環比減少4個百分點。

到了3月份，投向房地產領域的信託產品募集規模佔比進一步加大。數據顯示，房地產類信託的募集規模80.08億元，佔比57.4%；金融類集合信託募集資金25.16億元，佔比18%；基礎產業類集合信託募集資金19.04億元，佔比13.6%；工商企業類集合信託募集資金10.58億元，佔比8%。

「房地產類信託規模佔比有所提升，原因在於貨幣寬鬆對房企的利好程度有限，房企對信託融資需求依舊強勁，房地產信託未來仍有一席之地。」用益金融信託研究院研究員喻智表示。

不過從收益率來看，則在下滑。2月房地產信託平均預期收益率為8.25%，環比減少0.08個百分點。一位第三方機構人士表示，2018年下半年以來，信託公司對房企融資的門檻有所提升，對房地產項目的要求更加嚴格，對手方一般是百強企業，小地產商基本不做，除非是一線城市。所以，與風險匹配的收益率也出現一些下降。

「目前信託公司並不缺資產，而是缺優質的資產。每個星期，不少信託公司都有幾十個項目在排隊，但考慮到風險的原因，大部分項目都被『斃掉』。」上述人士表示。

袁吉偉稱，目前看，房地產領域一直是信託公司深耕的領域，具有豐富的經驗和風險把控能力，同時，房企也面臨較大的融資需求，在前融、開發融資、存量資產盤活等領域都有合作空間。短期看，房地產領域將依然是信託公司可以持續深耕以及具有較高盈利貢獻的業務領域。

「房地產開發屬於資金密集型行業，對資金需求較大。在境外融資潮中，佔比最大的是房地產企業。從整體來看，在當下資金需求中房地產佔40%。預計今年房地產信託的佔比會保持在50%左右。」張大偉稱。

張大偉表示，2019年房地產行業調控主線是「穩字當頭」。中國經濟政策是六穩：穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期。房地產行業政策是三穩：穩地價、穩房價、穩預期。「穩」是雙向調節，今年房價升幅波動不會太大，降幅也同樣如此。

京東數字科技副總裁、首席經濟學家沈建光稱，房地產政策仍會維持因城施策，局部微調，不會迎來大規模的放鬆周期。與以往不同的是，今年政府工作報告中房地產方面沒有提棚改的量化目標，而過去三年都有提出，說明此前支持三四線城市房價上漲的棚改政策已經發生變化。同時，決策層還表態逐步推出房地產稅，在此背景下，資產價格也預期不會大漲。

信託貸款收縮可能放緩

3月10日，央行網站發布2019年2月金融數據顯示，前兩個月社會融資規模增量累計為5.31萬億元，比上年同期多1.05萬億元。1月份信託貸款增加345億元，2月信託貸款減少37億元，前兩個月信託貸款增加308億元。

沈建光對記者表示，1、2月份由於疊加春節因素，經濟數據存在一定扭曲，合併起來看，兩個月整體資金面仍然較去年同期寬鬆，如果結合3月數據來看貨幣政策走勢會更加清晰。「基於當前經濟基本面分析，貨幣政策還將整體保持適度寬鬆，發揮逆周期調節作用。」

「據信託行業數據，估算2月信託貸款到期規模1634億元，預計2月新發信託貸款1597億元，同比減少12%；受月度基數和節日因素擾動，2月信託貸款略低於預期。從1～2月整體數據看，累計新發行信託貸款同比增4%，較2018年明顯改善，監管放鬆和寬信用效果顯現。」國泰君安一位非銀分析師稱。

袁吉偉表示，今年社融數據存在一定波動，與季節性因素有較大關係。從社融中的信託貸款看，1月明顯增加，可能在於短期到期量降低等因素，而2月轉為下降，也可能與春節工作日減少有一定關係。所以1~2月數據的情況可能尚不足以反映信託貸款的趨勢性，3月份的數據可能更具代表性。

「不過，整體看，2019年，存量到期項目依然較多，在新增規模有限的情況下，信託貸款可能會依然維持負增長狀態，但收縮水平可能較2018年稍微放緩。信託貸款只是信託融資的一部分，未來仍需要關注整體信託規模的走勢，而不應僅僅關注信託貸款，整體信託規模的走勢對於信託公司影響更大。」袁吉偉稱。

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！