愛彼迎幫住客省錢？醒醒吧，它很可能推高了房租！
愛彼迎幫住客省錢？醒醒吧，它很可能推高了房租！
以愛彼迎（Airbnb）為主題的「恐怖故事」通常分為兩類。當這家住宿共享平台剛剛誕生的時候，網路上流傳著各種有關奇葩房客和奇葩房主的段子，這是第一類。當愛彼迎的模式逐漸走向成熟之後，另外一類恐怖故事開始誕生：因為通過愛彼迎將房子短租出去通常能獲得更高的收入，許多城市的房東開始不做常規長租，將自己的房子從出租市場上直接撤了下來。以此作為代價的是，城市租金價格水漲船高，想在城市落腳的年輕人發現自己越來越難以租到一間能夠負擔得起的公寓。
許多學術研究已經證實了上述恐怖故事的真實性。加拿大麥吉爾大學城市規劃系教授大衛·瓦克斯姆士表示，紐約市許多利益受到損害的個人和組織都已經開始抵制和抗議愛彼迎。紐約是愛彼迎的全球第三大市場，也是愛彼迎網站最早落戶的地方之一，因此作為案例研究而言具有相當的代表性。「我們發現，紐約住房市場受到愛彼迎干擾的軌跡正在其他許多城市相繼上演。」瓦克斯姆士說。
在研究了2014年9月到2017年8月期間的8000萬條數據後，瓦克斯姆士的團隊得出了結論：愛彼迎的確助推了紐約市平均房租水平的上漲，首要原因就是長租市場上的供應量轉向愛彼迎的「集體出走」。
按照愛彼迎的最初構想，它所瞄準的應當是那些有額外房間、偶然不在家、或是長期出差的房東，偶爾通過愛彼迎的平台賺一些外快。實際上，當年愛彼迎創始人的設計出發點也是如此：2007年，喬·傑比亞和布萊恩·切斯基這兩個合租一間公寓的好朋友因為實在受不了舊金山日益高漲的房租，決定把他們的沙發床出租出去。今天，由這個商業創意孵化出來的愛彼迎估值高達300億美元。
儘管目前有很多房東仍然是以「共享經濟」的精神對自己的居住空間進行更有效率的利用，但瓦克斯姆士發現，紐約市內已經有超過12%的愛彼迎房主成為了專業的商業操縱者——這些商業房東一般同時控制了許多間房屋，並將它們一起放在愛彼迎上進行短租，實質上是藉助愛彼迎的模式來運營酒店民宿。這些商業房東所佔的房租收入份額在紐約愛彼迎市場上達到了28%。
商業房東和酒店老闆已經沒有實質上的區別：他們通常的定價相較其他房主更低，因為掌握了更多的房屋資源，他們甚至可以在某個街區形成壟斷。與此同時，他們又不需要支付商業稅和酒店稅，這讓包括市政府在內的很多機構都頗有微詞。
實際上這種操作本身也是違法的。在愛彼迎的紐約地區房主守則里，「一位房東只能出租一處房產」是從一開始就被列入其中的。紐約市的房地產管理規範法也規定，房東不得同時在一棟建築里對三間以上的單位進行短租運營（30天以下）。瓦克斯姆士的團隊估算，有將近42%的紐約地區愛彼迎活躍房東違反了上述的房地產管理規定。
夏洛特·哈爾斯是不少仍在以「共享」理念來運營愛彼迎的房東之一。她和她的室友在紐約布魯克林區的威廉斯堡合租了一個四室的公寓，儘管如此，每月高昂的房租還是讓這些年輕的女孩子感到頭疼。為此，她們決定一旦有誰要出差旅行時，空出來的房間就掛在愛彼迎上。
「說起來也賺不了什麼錢，但至少在我們不在市裡的時候，不必為還要支付的房租感到心驚肉跳，」哈爾斯說，「在紐約，每一天的房租真的都是一筆不小的開支。」
愛彼迎官方對瓦克斯姆士的研究成果表示了質疑。這家公司給出的自家數據顯示，在2017年，92%的紐約愛彼迎房東都以「共享」他們首要住宅的方式來進行運作，並且有79%的房東都通過愛彼迎的方式舒緩了房租壓力。愛彼迎表示，瓦克斯姆士團隊收集數據的方式並不嚴謹;愛彼迎甚至稱瓦克斯姆士背後有來自紐約酒店業者協會的資本支持。
對此，瓦克斯姆士反駁說，超過半數的愛彼迎條目實際上由大約10%的商業房東控制，他們賺走了將近一半的收入。而那些真正在共享住處的房東卻只賺到32%。這就足以說明問題。
對這些真正共享住處的房東而言，在愛彼迎上掙到的錢也越來越無法補貼水漲船高的房租——因為愛彼迎的出現本身推高了長租租金。瓦克斯姆士認為在過去三年里，愛彼迎助推紐約長租租金至少1.4%。紐約的普通中產階級為此要每年多支出384美元的房租。
換句話說，瓦克斯姆士的研究證明使用愛彼迎來減輕房租壓力就好比通過空調來對抗全球變暖：短期內可能幫助你支付房租，但長期來說還是讓住房市場的生態環境變得越來越差。
在歐美國家的城市裡，低收入社區因為資本的湧入而改頭換面變得宜人可居的現象被稱為「士紳化」（Gentrification）。這種現象一方面改善了市容，另一方面則助推房價走高，窮人被迫遷離原來的居所，因此極具爭議性。很多觀點近來認為，愛彼迎的出現加速了大城市裡的士紳化進程。
通常來說，愛彼迎網站上的條目都集中出現在交通便利、環境優美的地帶，這些區域的房價本身就居高不下。諸如曼哈頓中城、下東區等地帶一直就是紐約愛彼迎條目最多的地方。
然而在過去兩三年里，紐約近郊的布魯克林區和哈萊姆區等中低收入住宅區也出現了愛彼迎條目大比例增長的情況。這是因為有很多專業運營愛彼迎生意的商業房東集中進入這些社區，購買或是租下性價比較高的房屋、對其進行翻修裝潢，然後統一放到愛彼迎網站上進行盈利。
以曼哈頓北部的非洲裔聚集區哈萊姆為例，這裡由於距離市區有一定距離且治安不算特別好，一向是遊客不太會踏足的區域。但在愛彼迎商業房東湧入後，這個區域也變得繁榮起來，住房和物價水平跟著水漲船高。
瓦克斯姆士指出，在2014年到2017年間，布魯克林的皇冠高地等區域出現了1.42%的平均租金漲幅。類似的漲幅在這樣的地帶通常是很難以想像的。
對中低收入的「紐約客」而言，住房壓力顯而易見變得更大了。長租的公寓平均而言就是不如短租來得更有利潤，這讓很多房東決定不再長租好幾年給一個租客，而是每晚上都接待不同的客人。
通過自己的一套演算法，瓦克斯姆士團隊估計紐約市場上至少有5600套原本的長租公寓變成了愛彼迎上的條目。這類型的公寓大部分都集中在曼哈頓，但在布魯克林也有顯著的增長。
最極端的例子即是所謂的「幽靈酒店」：一間公寓、一個樓層或甚至整棟建築的所有房間都被以單獨出租的方式掛在愛彼迎上。這些房間因為平均每晚的房費達到或接近酒店的水平，因此將長居的「紐約客」排斥在外。在這樣的房間短暫居住的大都是遊客。
上述5600套公寓組成了1200處這樣的「幽靈酒店」，這些房間平均每個月可以掙到6400美元的房費，利潤可謂相當高。
就連愛彼迎官方也意識到了「幽靈酒店」對其平台長遠發展帶來的不利影響。為此，愛彼迎在2016年引入了「一位房東只能出租一處房產」的政策，也清理了4800處不符合上述要求的條目。
在一些歐洲城市，地方立法規定單一愛彼迎條目每年之內不能出租超過一定的天數，以真正落實「共享精神」，使其儘可能地較少擾亂城市住房市場的正常秩序。在阿姆斯特丹，一處房屋每年只能在愛彼迎上掛牌不超過60天。
「像愛彼迎這樣的平台，如果不對其施加監管的話，它會允許賣方無限制地出租房產……很快你就會發現某些賣方對出租市場形成了壟斷，普通租客將沒有任何的議價權。」瓦克斯姆士說。
作者：毅濤
來源：《看世界》2018年第07期
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