樓市「力度最大」的減稅來了！

作者 | 劉曉博

來源 |劉曉博說財經（liuxb929） 已獲授權

如果消息屬實，這可能是10多年來針對二手房交易力度最大的減稅！

這個城市是東莞。

從上周末開始，就不斷有讀者跟我爆料，說東莞二手房交易里「最惹非議」的個人所得稅即將調整，可能出現大幅下跌，下周一（3月11日）開始實施。

3月11日，東莞本地比較活躍的公眾號「我們的東莞」率先披露了降稅的消息，稱：從3月11日開始，東莞二手房交易個稅可按照兩種方式徵收：全額2%或者差額20%，具體哪一種可自行選擇。

到我寫這篇稿件的時候，「我們的東莞」公眾號發布的消息，仍「安然無恙」地存在著，點擊早就超過了「10萬 」。官方至今沒有證實、也沒有闢謠，更沒有刪除這篇文章。東莞當地的正規媒體，也保持著沉默。

今天（3月12日）上午，「每日經濟新聞」在官網上發布了署名記者的正式報道（見上圖），印證了消息的真實性。報道說：

記者就此致電東莞黃江、塘廈稅務分局和中介機構獲悉，3月11日起開始執行新政策，可以按差額20%或全額2%徵收。具體採取哪種徵收方式，由稅務機關根據納稅人提供的資料來確認。不過，截至發稿，記者並未看到官方發布的文件或通知。

看來，這是一次「不宣而戰」的樓市新政。去年以來，很多地方政府都採取了這種方式來「分城施策」，對樓市政策進行調整。

在朋友圈，我還看到很多東莞中介在轉發下面的截屏。

上圖：中介圈子裡轉發的「政策解讀」，倒數第11行的「3000」應該是「300」。

這個截屏給出了更多的「新政細節」，但同樣沒有獲得官方證實或者否認，看起來很像是真的。

於是我們可以大致描摹出東莞這次「新政」的輪廓：

第一，二手房個稅的確出現了兩種徵收方式，這本質上是針對二手房交易的「大幅減稅」，可以提高交易的活躍，對樓市是重大利好。

第二，對於「二年內」的房子，稅仍然是非常高的。顯然，官方不鼓勵「短炒」。

下面我簡略分析一下。

在二手房交易中，會出現個人收入所得稅。一般來說，買的時候比較便宜，賣的時候比較貴。中間的差價，再扣除合理的成本（主要是裝修、按揭、維護、納稅等）之後，視作是賣方業主的「收入」。按照國家的規定，要徵收20%的個稅。

由於近年來房價上漲很快。比如一套100萬的房子，10年下來可能就漲到了300萬。中間有200萬的差價，如果扣除「可以證明的」、「合理的」成本，比如裝修費、按揭成本、納稅成本，假設是30萬元。則這套房子賣的時候（300萬出售），原來業主理論上就有300－100－30＝170萬的收入。

按照20%的個稅稅率，則將產生34萬元的個稅。應該說，這個稅負是非常沉重的。因為10年前的100萬，和現在的300萬，其實無法簡單加減，購買力完全不同。

正因為如此，國家雖然名義上規定個稅稅率是20%，但在二手房交易里往往採用「核定」的方式，給出一個優惠、簡便的計算方式，比如按照成交價的1%、1.5%或者2%，計算一個簡單的個稅。

比如這套房子賣300萬，假設官方給出的納稅評估價也是300萬（實際上，會低於市場價一點），那麼按照2%的核定稅率，個稅只用繳納6萬元，而不是34萬元。

中國絕大多數城市，都是按照1%到2%的核定稅率，來徵收二手房交易時的個稅的。只有東莞和北京是例外，嚴格按照差價的20%徵收。

對此，東莞民間一直意見比較大，在官方的「市民問政」平台上，常常可以看到提及這個問題的。也正因為二手房交易成本極高，所以東莞只限購新房，不限購二手房。

樂有家的數據顯示，東莞二手房2018年網簽34408套，環比下跌32.1%。之所以下降這麼多，跟個稅稅率太高有直接關係。房價漲了之後，個稅雖然稅率沒有增加，但納稅額太高，影響了購房者的積極性。

如果中介轉發的那份「政策解讀」是真實的，則目前東莞二手房交易其實分為三種情況：

第一種，產權證出證滿2年的，可以在全額2%和差價20%之間選擇，都不涉及增值稅及其附加；以上面舉例的那套房子來計算，按照全額2%，個稅是6萬元；按照差價20%，個稅是34萬元。

第二種，產權證出證不滿2年的，契稅滿2年，按照全額2%繳納的時候，還需要按照全額繳納5.3%的增值稅及其附加；按照差價20%繳納的，則沒有增值稅及其附加。以上面舉例的那套房子計算，假設需要繳納增稅稅及其附加，則「個稅 增值稅及其附加」就是6 300×5.3%=21.9萬元；第二種納稅方式，則仍然是34萬元，只有個稅沒有增值稅及其附加。

第三種，產權證出證和契稅都不滿2年的。這個沒有給出說法，可能需要按照之前差價20%的方式繳納。當然，這是我的猜測。

由此可見，對於產權證出證滿2年的房子，尤其是多年沒有買賣過的房子，二手房交易的稅費出現了大幅下降，甚至可能節省三分之二以上的交易成本。因此，東莞的新政可以稱為「全國樓市力度最大的降稅」。

在東莞針對樓市大力度降稅之前，北上廣深四大一線城市，已經針對樓市進行了兩輪降稅——第一輪是個人出租房屋的稅率，基本上都減半徵收；第二輪是增值稅的附加部分，基本上減半徵收了。但北上廣深降稅，都是房地產領域的「輔助稅種」，對樓市交易成本影響不太大，遠不如東莞的力度。

此外，針對樓市的「定向降息」也在進行之中。比如在深圳，首套房貸上浮的幅度從15%很快就下降到了5%。在上海，首套房貸甚至出現了95折。此前，在廣州等很多城市，也出現了利率下浮。

樓市從「定向加息」變成「定向降息」，是從2018年四季度開始的，今年以來態勢更加明顯。這一方面是因為央行連續降准，釋放了大量貨幣，銀行資金充裕，實際利率在走低。另一方面，央行顯然默認了房貸利率的下浮，沒有進行干預，否則深圳這種強調控的城市，不會出現這樣明顯的利率下行。

根據央行1到2月的金融數據，新增貸款里「住戶貸款」（基本上是房貸）佔比已經下降到了22%左右，低於2017年和2018年10個百分點。住戶新增貸款的絕對值，也顯著低於過去兩年，這說明樓市真的冷了。因為冷了，所以要「定向降息」和「降稅」。否則，今年經濟增長就穩不住。

這就是當前樓市的真實狀況。對於生活在一二線城市，或者核心都市圈三四線城市的剛需、改善性質的購房者來說，政策底已經出現，如果有可能還是要儘早買房。

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