全球10個城市高房價龐氏騙局或開始坍塌，房屋或存「沒收」風險

美國媒體CNBC近期報道，今年1月美國房屋銷售下降至三年多以來的最低水平。跡象表明，美國房地產市場呈現進一步下跌勢頭。據報道，1月份的下跌是在美國房地產市場數月疲軟之後出現的。現房銷售較一年前下降8.5％。

值得一提的是，過去數月，美國房價曾經在去年年中創歷史高水平後，當時在美國一些城市出現的現象是，有人搶房也有人逃離。比如，去年2月美國多地就突然發生了搶房潮，當時，因為一些資金從股市轉移至創紀錄的低庫存樓市所致，而引起買家爭搶。與此同時，引發的房價迅速上漲，令許多美國買家望而卻步。例如，美媒曾經表示，在矽谷，五大五大科技巨頭公司的員工都在為買房發愁，更多人不得不選擇租房。

圖片來源Dreamstime WEB

應該說，美國樓市從高漲到疲軟的軌跡，幾乎是全球多個城市過去數年樓市的一個象徵。特別是在那些不具備剛需功能，完全依賴外國人投資樓市而發展經濟的市場中，許多城市的樓市目前都正一落千丈。

比如，據加拿大統計局發布的數據顯示，2019年前二個月加拿大住房投資更是下降了3.9％，在新房銷售量同比下跌5.5％的同時，家庭支出也連續第二個季度也放緩。大溫哥華地區房地產委員會近日公布的數據顯示，2月溫哥華住房銷售量同比下降32.8%至1484套，較當地十年間的平均水平低42.5%。也就是說，溫哥華的樓市從銷量上看，或正在腰斬。此外，當地房價也同步下跌6%。

我們知道，自上世紀90年代以來，包括中國買家在內的全球投資者不斷在加拿大等地投資置業，一方面是基於當地資產價格的升值空間，另一方面是對良好投資環境的預期。顯然，今天這樣的景象不復存在，華爾街日報稍早前稱，中國買家或將持續從加拿大等全球主要樓市中撤出。

艾伯特大學報告顯示，中國買家在加拿大的投資正在下降。中國人對加拿大的投資額從2017年的84億加元（1加元約合5元人民幣）下降到2018年的44億加元，而新交易的數量也從111筆下降到了70筆。大溫哥華房地產委員會警告稱，由於包括中國投資者在內的外國買家缺席市場，導致可供出售的房屋數量猛增。

圖片來源poundsterlinglive

對沖基金經理們警告，加拿大房地產市場即將迎來瓦解，這或意味著，靠吸引外國人投資而發展經濟的全球多個移民型經濟體炮製的一個龐氏騙局可能也會被揭開。同樣的景象還發生在澳大利亞。

我們曾提及，澳大利亞在2012年推出一個低風險的投資項目，門檻500萬澳元，不到6年共接收的投資額共計98.7億澳元（約合476億人民幣），報告顯示，來自中國人的投資是第一大來源地，人數佔比為86.5%。然而到了2015年之後，澳當局要求這些申請資金更多的投資於其風險資產和初創企業，而非像房地產這樣的行業。也正是從那以後，澳大利亞樓市經濟則每況愈下，全球投資者不斷撤資。

例如，據澳大利亞國立大學的數據，中國買家（企業和投資者）2016年在澳大利亞達到約合149億澳元的投資峰值後，2017年驟降至89億澳元，銳減40%。而過去一年，中國買家近一年以來對澳投資也同比減少了11%。而佔據澳大利亞三分之二以上地產數量的墨爾本和悉尼,這兩座城市的住空置率已上升了19%和15%。

這表明，越來越多的投資者離開了澳大利亞，造成了「鬼塔」現象。路透社則報道稱，來自海外的買家在一些全球城市購房或越來越危機，甚至在澳大利亞多個城市有可能會被強制徵用為廉租房，這就意味著，房子相當於被"沒收"了，換句話說，包括中國買家在內的全球投資者在這些城市買房風險或將變高。

圖片來源Friday Newsletter

基於種種跡象，我們發現，目前，全球這些城市的房價結合本國經濟增長現狀、人口流動、債務比及財政收入等綜合因素，至少10個城市的樓市或已超過了安全邊際，它們包括：澳大利亞的悉尼和墨爾本、加拿大的溫哥華和多倫多、紐西蘭的奧克蘭、美國的西雅圖、英國的倫敦、馬來西亞的吉隆坡、印尼的雅加達和連一條地鐵也沒有的越南胡志明市。路透社稍早前警告稱，海外買家在這些城市買房或將會越來越危險。美國金融網站Zerohedge則認為，至少上述這些全球城市的樓市或存在高房價龐氏騙局開始坍塌的可能。（完）

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