太古地產不再從容，2018年營收利潤雙跌約兩成

一向穩健的太古似乎正遠離舒適圈。3月14日，太古地產(01972.HK)發布2018年財報。年報顯示，2018年太古地產收入147.19億港元，同比下降21%；凈利潤286.66億港元，同比下降16%。

其中，辦公樓和零售物業的收入佔大頭，分別為63.8億、52.1億，佔2018年總收入的43%和35%，而2017年辦公樓和零售物業的收入是61.2億、46.2億，佔總收入的33%和25%。物業買賣方面，2018年比2017年減少47.7億。

過去數十年來，內地房地產、商業市場湧入一批港資房企。謹慎、保守的步調下，港資曾顯示出一定的抗風險能力。但時移勢遷，隨著商業地產模式不斷創新、互聯網新生態發展，港資房企也逐漸跌出舒適圈。

作為一家擁有150年歷史的公司，太古地產在內地步調緩慢。18年來，太古地產在內地僅持有6個商業項目，分布於北京、上海、廣州、成都。其中，上海前灘太古里項目正在籌備中。

而在過去的2018年，太古地產開啟快走節奏，大規模出售香港物業。從年報中亦可見，其出售投資物業收益獲得12.76億港元，相比於2017年的900萬港元，暴增140倍。

太古地產行政總裁白德利於業績發布會上表示，2018年是不平凡的一年，公司去年出售資產近300億元，估計今年公司出售資產的規模不會大於去年，資產出售計劃亦大致完成。

在這之外，太古在內地的租金收入卻表現突出。年報顯示，太古地產2018年租金收入總額為121.17億港元，同比增長7.69%，2017年增幅為4.45%。而內地租金收入總額上升12%至25.67億港元，主要由於續約租金上調及租用率改善。

目前，太古地產在內地物業組合總樓面面積為1410萬平方尺。已落成物業佔1290萬平方尺，120萬平方尺正在發展中。

縱然營收數據浮動，但太古在負債上有所好轉。年報顯示，太古地產負債總額為523.56億港元，在負債率方面有所降低，於2018年12月31日的債務凈額為299.05億港元，凈負債比率由2017年的13.6%下降至2018年的10.6%。

太古方面稱，債務凈額減少源於收取出售一間擁有一座位於香港九龍灣辦公樓的附屬公司的款項餘額，以及出售一間擁有香港鰂魚涌太古城中心第三座和太古城中心第四座物業權益的附屬公司的訂金。此外，這些款項部分由於為中國內地上海前灘太古里項目提供資金以及支付香港投資物業的資本開支而被抵銷。

於2018年12月31日，太古地產現金及未動用已承擔融資合共為141.47億港元，而於2017年同期則為122.69億港元。

將時間軸拉長，太古地產董事局主席及常務董事施銘倫表示，家族對於香港的市場非常有信心。他指出，香港特別是中環供應是非常緊迫的，雖然需求放緩，但是太古認為香港的租金市場還是非常的強勁的。

據悉，太古地產有興趣繼續於香港及中國內地增加商業與住宅土地儲備，會以多種方式增加土儲，包括土地投標，並研究今年政府推出的西九高鐵站上蓋商業地皮投標細節。

此外，太古方面透露其仍在尋求在深圳的布局機會。「我們已在深圳開設了一間辦公室，非常認真地研究粵港澳大灣區存在的機遇，但找到一個合適的地點，還是非常不容易的。」施銘倫說。

放眼未來，縱然港珠澳大橋開通增加了遊客數量，但由於全球貿易的不確定性以及人民幣疲弱的不利影響，國內遊客及香港居民消費態度均轉趨謹慎。「預計2019年，北京、廣州及上海的零售銷售額將穩步增長，而成都則將有溫和增長。」太古方面認為。

值得注意的是，近日，全聯房地產商會商業地產研究會與RET睿意德聯合發布《中國商業地產行業2018/2019年度發展報告》。報告指出，受宏觀經濟影響，消費者消費更趨謹慎，再加之商業自身創新不足，今年業界市場預期普遍下行。

而隨著線上線下融合逐步深化，新零售可能出現更具先進性的商業模式，行業面臨重新洗牌的可能。對傳統商業地產來說，其開始步入「無創新不商業」的新時期，亟須創新業態與模式。

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