房地產稅殺傷力到底有多大？未來這三類房子將一文不值

作者 |孫不熟

來源 | 城市戰爭（sunbushu123）已獲授權

這幾天的大新聞是「2019年落實制定房地產稅法」，有關房地產稅的隻言片語都能引發市場的震蕩。

媒體報道稱，3月8日，在十三屆全國人大第二次會議上，全國人大常務委員會工作報告提到：「今年要抓緊制定修改深化市場化改革、擴大高水平開放急需的法律，落實稅收法定原則……」

「集中力量落實好黨中央確定的重大立法事項，包括審議民法典……制定房地產稅法等立法調研、起草，都要加緊工作，確保如期完成。」

也就是說，開徵房地產稅可能會比想像中還快，但今年起草不等於今年就要出台，因為從起草、制定、審議到正式出台還需要相當長的一個過程。

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首要要看力度

其實，征不征、什麼時候征這兩個問題已經不重要了，普通人更應該關心的問題是，房地產稅會如何影響房價？以及如何應對？去年寫過一篇文章的，今天完善一下重新發一遍。

我的理解是，首先要看力度。房地產稅本質上是一種持有稅，目前國內其實已有上海、重慶、香港對房產的持有環節徵稅，但三個城市目前的徵收力度都很溫和，上海只對新購買住房徵收，重慶只對高端物業徵收，香港的稅基考慮是租金而非房屋市值，而且都有比較寬鬆的免徵部分，所以持有稅對這三個城市的房價走勢，幾乎沒有影響。

正因為如此，很多人會以這三座城市的經驗為例，對房地產稅不屑一顧，嚴重低估了這項稅收可能發揮的威力。在很多國家，房地產稅一點都不溫和，在美國一些州，不管房子多大、也不管你有幾套、住多少人，只要有房子就必須繳納房產稅。

稅率由各州政府自己決定，每年稅額占房屋價值的1%到3%都有，紐約州和德州可以高達3%，加州大約1%。需要注意的是，政府會定期對房屋價值進行評估，再根據評估值來計稅，而評估值和市場的變化基本同步，房價張，房產稅就交得多，房價跌，就交得少。

另外，美國房子的持有成本除了房產稅，還有價格不菲的物業管理費，部分州的持有成本甚至是高於3%的。

也就是說，在美國一些州，一套市價500萬的房產，每年的持有成本最高可以高達15萬，即便按照中位數1.5％的稅率來徵收，也高達7.5萬元，如果在中國，有幾個普通家庭可以承受？

另外， 對那種擁有幾十套房子的人來說，會否給予累進位的懲罰性稅率？有這個可能啊。

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房產稅不會降房價，但會衝擊其投資屬性

房產稅會大幅增加房屋的持有成本和交易成本，但這並不意味著政府想把房價打下來，因為從政策設計的初衷來看，征這個稅主要是為了給地方政府培養一個「長期飯票」，而和降房價沒有必然關係。

更何況，房價如果真降了，房產稅也會減收，一個穩定的房地產市場才能培養一個可持續的「長期飯票」。所以，房產稅的開徵，一定會充分考慮市場的承受力，下藥太猛的話，得不償失。

放眼全球，世界上沒有幾個國家會使用房產稅來降房價，因為房地產市場的外部性太強，特別是與金融市場的關聯度極高，房價如果波動太大，往往會波及到整體經濟運行的穩定。美國次貸危機就是一個教訓，任何一個國家的政府都沒有動力讓房價大起大落。

當然，回顧歷史，房價大幅下跌不是沒有，但其發生的時機往往是在經濟危機期間，而非人為的調控。

諾貝爾經濟學獎獲得者羅伯特·席勒曾編製了著名的Case-Shiller房價指數，該指數發現，從1890年到2013年長達123年的歷史中，美國房價真正大跌的只有兩次，一次是1929—1933年的大蕭條時代，另一次是2007—2011年的全球金融風暴時代，其他大部分時間表現為上漲與平穩。

說了這麼多，真正的結論是：面對板上釘釘的「房地產稅」，既不能高估，也不能低估。不能高估的原因是，它一定不會讓房價出現斷崖式下跌，否則市場會不可控。

不能低估的原因是：它會與其他組合拳一起，無限拉高交易成本，逐漸剝離房子的投資屬性，讓不動產的投資收益回歸社會無風險利率水平，這個可能性才是真正需要重視的。

還是前文說到的席勒指數，如果盤點1890年到2013年的美國房價走勢可以發現，美國房價在過去的100多年中的年平均增長率約為3%，略高於美國2.8%的通脹率，這其實就是社會無風險利率水平，換句話說，和買餘額寶差不多。

不過，請注意這個指數的時間跨度是100年，中國的房地產市場才剛剛20多年時間，不能用席勒指數來解釋，對中國購房者來說，也根本不需要考慮100年這麼長的投資周期，10年甚至5年就夠了。

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三個應對建議

既然大環境與大趨勢不可對抗，個人應該如何決策呢？我想給出三點建議：

一是分散配置：房地產稅是一種地方稅，不可能做到全國一盤旗，一定會因城施策。一線城市有條件開徵，但其他城市未必，很多二三線城市目前正在搞人才爭奪戰，如果開徵房產稅，會加速人才與產業的流失。

相反，這些城市可能會以低稅率甚至零稅率為籌碼，與一線城市爭奪人才。所以，分散配置是有必要的，雞蛋不要放在同一個籃子里。

二是購買有租賃價值的物業：從紐約、倫敦、香港的經驗來看，租金是一個對沖物業持有成本的有利工具，例如紐約不少房子的租售比高達5%，扣除3個點的持有成本後，還能有兩個點的收益，再加上每年兩三個點的升值收益，跑贏通脹還是可以的。

所以，房地產稅時代，一定要把租金價值重視起來，這可能會從根本上改變原來的資產配置邏輯：那些租金價值低的旅遊地產、人口凈流出城市的商鋪、遠郊超大戶型等三類房子，可能會因為「租不抵稅」而加速拋售，變得一文不值，而大城市中心那種租賃價值高的小戶型甚至商住物業，反而可能會價值重估。

三是多生孩子：中國的房地產稅應該有一定的免徵面積，而且很有可能是按人均面積來計算，那麼孩子多的家庭就能享受更多的免稅額度，而未婚有房人士可能因為人均面積過大而要收一筆「單身稅」。

種種跡象顯示，房地產市場的各項交易成本只會越來越高，而任何一個市場，其套利空間和交易成本都是成反比的，這是否意味著，中國人靠買房子改變命運的機會窗口會否已經悄然關上？相信眾說紛紜。

我對此仍然是持樂觀態度的，畢竟房地產的本質功能還是抗通脹，而放眼全球大部分國家，實在找不到一個比房子更理想的工具，天量的貨幣總得有一個出口吧？

要讓房價真正平穩，就得控制好貨幣發行，一些發達國家的房價之所以平穩，除了供求關係改善（城鎮化已經完成），更重要的還是貨幣政策穩健。

如果說供求關係、交易成本對房價的影響是－50%，那通脹對房價的影響可能就是200％甚至更多，小風小浪改變不了大江大河的方向。

房地產向來是一個複雜度特別高的市場，正反兩股力量的共存是很正常的，真正重要的是，我們得看清主力在哪裡。

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