中海欠投資者一場業績爆發

一步一個腳印的中海（00688.HK），終於邁過三千億的門檻。2017年，新晉掌門人顏建國說中海既要規模也要利潤，兩年過去，到了驗證的時候。

3月20日，中海發布2018年報，數據顯示，合約銷售額增加29.8%至3012.4億港元，對應銷售面積為1593萬平方米，增長10.2%。

相比銷售金額，中海的營業收入和凈利潤的增幅顯得緩慢——收入1714.6億港元，同比微升3%，核心凈利潤為370.9億港元，同比增長8.3%。

中海主席兼行政總裁顏建國對第一財經解釋，收入是由過去幾年的銷售金額結轉，當時規模增長緩慢，再加上營改增的原因，所以增幅略緩，但不論如何還是保持了兩位數增幅。

學習中海好榜樣。中海在房地產業內久負盛名，儘管銷售規模不是Top 3，但憑藉強大的融資優勢和成本控制能力，中海長期是凈利潤之王。

然而隨著恆大等房企規模的持續擴大，中海的凈利潤排名受到衝擊。

目前萬科的年度數據尚未發布，碧桂園的股東應占的核心凈利潤為341.3億元，但恆大此前的盈利預告顯示，核心業務凈利潤將同比上漲超9成，預計達770億以上。

如何繼續保持凈利潤優勢，中海不得不正視。

顏建國對第一財經表示，「中海並不那麼看重規模，我們最終追求的是凈利潤，但凈利潤要活的增長，規模是必須的，因此我們希望規模排在領先的地位。」

至於如何衡量「領先」，領先是第幾名，顏建國不願給出更確定的說法。

在業績結果之外，回歸日常經營，中海正在脫掉過往那件「專心埋頭蓋房子」的外衣，從專業化到多元化的路上。

中海官方資料顯示，已構建了「住宅開發」、「城市運營」、「創意設計及現代服務」三大產業群。除了房地產開發，還覆蓋商業地產、旅遊度假、物流、教育、養老公寓、聯合辦公等產業。

顏建國稱，要以90%的資源聚焦住宅開發，以10%的資源投入商業與創新業務，其中商業約8%，創新業務約2%。

住宅開發是中海的主業，在今天就能貢獻大頭的收入和利潤，中海把商業業務看作明天的業務，而創新業務是後天的業務。中海探索未來利潤成長的空間，希冀它們能對住宅產業產生協同性。

2018年度，中海的房地產開發業務收入為1670億港元，而商業物業總收入為40.6億港元，預計未來五年，總收入將突破100億港元，同期中海其他創新業務的收入微乎其微。這就是中海今天、明天、後來業務於當下的模樣，它們也代表著中海的去向。

延伸邊界的中海理應更具故事性，但其水面卻是波瀾不驚。

其所呈現的一切依舊富有中海特色，極力控制成本，2018年公司的直接經營成本、分銷成本出現不同程度的下降；加權平均借貸成本為4.3%，處於行業最低區間。

截止至2018年底，中海持有現金1005.6億港元，凈借貸比率為33.7%，同樣處於行業最低區間，現金充裕，財務穩健。

自顏建國回歸中海後，便有意加大投地力度。這種變化從2017年開始顯著，當年，中海支付的土地費用為1346.2億港元，到了2018年中海支付的權益地價依然超過千億，達1084.4億港元。到年底，中海系列公司土地總儲備為9144萬平方米。

中海為2019年定下的銷售目標是3500億港元，同比增長16.2%，遠低於2018年的增幅。

銷售目標的設定，隱含著管理層對新一年的市場環境、行業政策、公司表現的判斷。顏建國承認這樣的銷售目標並不算進取，但他認為2019年市場會「穩」字行頭。

與之對應的是，新的一年，拿地預算是1350億元，同比增長24.5%。它們被寄望於明後數年的銷售金額投射之中，土地為了規模，規模又為了利潤。然而從土地到規模之間，公司的管治如何高效發揮？

這麼多年以來，中海始終牢牢把握著穩健的標籤，但正因如此，一場銷售規模和利潤的爆發才分外被期待，至少那些在明天、後天才能貢獻業績的創新業務能儘早給這艘大船清晰的航向，每家值得尊敬的公司，都免不了持續的自我超越。

問答實錄：

＊跟同比增幅近30％銷售金額相比，管理層怎麼看待凈利潤和收入增長的緩慢？

中海：由於結算的原因，營收是由過去幾年轉換而來，2016年、2017年兩年公司規模增長緩慢，再加上營改增的影響，所以這兩年的收入和凈利增長沒這麼快，但無論怎樣還是有兩位數的增長，而且中海凈利潤的基數本身較高。

＊公司要規模又要利潤，2018年30%的銷售增幅能否維持，為何2019年的目標增幅只有16.2%？

中海：2018年，公司設定的目標是25%的增幅，最後實際達到30%。2016、2017年時，中海的複合增長率只有13%，但2018年已攀升到30%。目前2019年的目標銷售額增長幅度為16%，但如果市場好的話，實際也會超過這個值至少從目標來看，公司比前幾年的複合增長率要快。

＊作為曾經的凈利潤一哥，中海如何看待凈利潤被超越？中海還有沒有做凈利潤一哥的夢想，怎麼繼續保持凈利的優勢？

中海：規模不是我們特別追求的目標，我們始終追求的是凈利潤增長。為了凈利潤增長需要規模增長，是必須的。所以我們開始在土儲方面更進取，同時更注重量價的平衡，希望有利潤的銷售，有質量的發展，是我們的經營方針。凈利潤方面，中海仍是行業前列，我們現在在做的一切努力，是為了在未來始終能保持在行業內的領先地位。

＊怎麼理解「領先」，領先是要第幾名？

中海：沒有具體的名次要求，中海一向穩健，對凈利潤的要求也是穩健增長。

＊如何看待2019年的房地產市場？

中海：總體來看，房地產業從高速增長到了平穩發展的階段，這點大家應該有所共識，未來再維持特別高速的增長，可能性不大，今年的房地產行業的政策核心是三個穩定：穩地價、穩房價、穩預期，然後是因城施策。從全年市場來看，我們認為下半年會更好一點，上半年的利率已經調整了，但反應會滯後。

＊3500億港元的銷售目標是否偏保守？

跟2018年的銷售增幅來比確實不夠進取。目前公司在手的貨值近7000億港元達到3500億港元銷售額大約去化率是50.3%，是正常年份的數字，我們認為這個市場是較平穩的。

＊公司在大灣區的發展規劃？

中海：目前在大灣區11個城市，我們都有項目，2018年大灣區的銷售合約額470億港元，佔總盤子近16%。我們在灣區的土地儲備為1400萬平方米，佔比超過15%，貨值有近3000億港幣。正是因為它的潛力巨大，所以我們一定會持續發力。

＊中海未來的市場布局，更傾向哪些城市？

中海：公司始終堅持在一二線的策略不變，目前我們9144萬平米的土地儲備當中，一線佔了15%，二線佔了65%，中海宏洋佔了20%。去年我們在北京、上海、香港的土地投資額達到了400億，超過了1/3。我們始終相信一線城市，以及以一線城市為核心的城市群，始終是中國經濟最有活力的地區。我們相信在因城施策的指引下，一二線城市有足夠的空間來釋放。

＊創新業務的發展情況，是否對地產業務有路徑依賴？

中海：目前中國房地產業最賺錢的還是住宅，周轉快，利潤率高。住宅產業還是我們的當下，中海以90%的資源聚焦到住宅開發主業。集團把商業定義為明天的產業，用7%到8%的資源去發展。2018年收入板塊收入超過了40億港元，增長38%，我們預計在2020年超過50億港元，在2023年收入達到100億港元。

其他創新業務我們定義為後天的產業，去年我們開業的創新業態有13個，包括教育和養老等，我們會花1%到2%的資源來拓展。從盈利的角度來看，住宅排在第一位的，商業排第二位，創新業務排第三位。

公司的發展既要看當下，也要看明天，同時看後天，我們要把當下做好，保持持續增長，同時為未來的轉型留出足夠空間。

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