金茂的俠客行

2019科創高峰論壇，席位有限速來佔位

黑馬智庫，創業必讀

作者 | 年報季

一年年報季，一次地產江湖的「百家爭鳴」。

與春秋戰國時期的百家爭鳴不同，房企行走江湖更為直觀，拋開房企那些華麗的品牌包裝，業績才是最直觀的體現。

但哪怕房地產行業已經步入白銀時代，於房企而言這依舊是一個誰也不服誰的地產江湖，今年你的業績高一點，明年我未嘗不能趕上。

早在年報發布之前2019年1月，房企業績已基本公開，有穩坐頭排者也不乏快速衝刺者。

不過行走江湖，必有一技伴身。

如果說業績是一時勝負的話，那麼藏於年報季背後的真本事才是決定一家房企未來能走多遠的關鍵。

就像張無忌沒有九陽真經的基礎就不能迅速學成乾坤大挪移一舉成名，房企沒有一門「絕技」未來成就同樣有限。

年報季是「百家爭鳴」也是一場「裸泳」，透過各家年報我們能對各家房企絕技一窺究竟，或是高周轉，或是精細化。

而在房企頭部陣營，中國金茂因其獨門「絕學」，受關注頗高。

3月19日，中國金茂在香港公布了2018年全年業績，以1280億銷售突破千億門檻的同時，金茂在2018年以85%的高銷售增長率成為「新千億」中最受關注的穩健高增長企業。

最近五年來，中國金茂的銷售規模複合增長率更是達到了50%以上，處於行業高位。

而中國金茂真正立足地產江湖，憑藉的是其背後他人學不會的城市運營絕技。截止目前，中國金茂總計正在運作15個城市合作項目，堪稱是城市運營項目極多的運營專家。

不過這也僅僅是中國金茂行走地產江湖「武藝高強」一面。

俠之大者為國為民，中國金茂同樣有著這樣的情懷，憑藉其城市運營能力，中國金茂助力城市產業升級，助推城鎮化進程，儼然地產江湖俠客。

與眾不同

從體量上來看，1000億的房企哪怕帶上「新千億」的光環，也當不起今日金茂獲得的關注度，畢竟在當今的地產江湖，千億房企猶如過江之鯉，沒有千億幾乎入不了房企30強的門檻。

但「俠客」金茂自帶耀眼光芒。

年報數據顯示，中國金茂在2018年以來，成功進入14座新城市，累計進入40城，實現全國核心城市的均衡布局。

截止2019年2月底，新獲取68個項目，土地儲備總面積為6420萬平方米，這一數據相比上年同期增長約39%。

難能可貴的是，中國金茂土地儲備優質，中國金茂將大量土地納入囊中同時始終堅持優勢城市、優勢土地的拿地策略，重點布局熱點一二線城市。

不過僅有這些仍不足以支撐中國金茂的與眾不同，只能看出中國金茂的未來發展潛力，比如與土地儲備相對應的總貨值。

數據顯示，中國金茂在全國布局40個城市的在售項目中，擁有2376.5億總貨值。對比2019年1500億元的簽約額銷售目標，結合此前去化率，中國金茂2019年目標並非難事。

真正能讓中國金茂在房企打出鮮明旗幟的，還是其獨門絕技城市運營。

對中國金茂乃個整個行業來說，城市運營是中國金茂人無我有、人有我優的本事。中國金茂目前總計運作15個城市運營項目，堪稱房地產行業城市運營領域專家。

而城市運營之所以成為中國金茂獨門絕學，不外乎兩種原因，一是因為中國金茂修鍊這門「功夫」時間長，二是因為中國金茂不固步自封，時刻進化其城市運營模式。

自中國金茂1998年打造金茂大廈，開始構思城市運營之道起。

梅溪湖國際新城

到「三年成勢、五年成城」的城市運營標杆「長沙梅溪湖國際新城」、直至以「青島中歐國際城」、「南京青龍山國際生態新城」，中國金茂深耕城市運營之道已有20年。

當時的房地產行業「多元化」還不是一個熱詞，而中國金茂已經提前破局。

與書讀百遍其義自現道理相同，中國金茂在城市運營領域積累了豐富的經驗。但這種經驗絕不是教條主義，中國金茂總是能不斷進化其城市運營模式。

2015年，中國金茂宣布從傳統意義上開發商向城市運營商轉變，在原有「銷售 持有」雙輪戰略基礎上，加入「金融 服務」兩翼支持城市開發運營業務。

此後中國金茂城市運營模式不斷完善，2018年，中國金茂更是已經形成了一套「以城聚人，以城促產」的「城-人-產」城市運營邏輯。

看得見的未來

20年，15個項目，中國金茂為城市運營賭上自己的未來，執著做一個助力城市產業升級的俠客。而中國金茂是俠之大者，其模式本身已經決定。

所謂以城聚人、以城促產的「城-人-產」的城市運營邏輯，其前提條件是選址區位佳，位於交通便利的城市的副中心/新中心。

這一點上中國金茂從來不打折扣，其重點跟進的城市運營項目，76%距離市中心25公里以內，且區域緊跟城市發展規劃，布局城軌、地鐵，確保到達城市核心區通勤時間控制在40分鐘內。

有了優越的區位條件之後，中國金茂通過打造品質高、環境佳、配套優、活力強的城市運營項目，吸引高素質、高知識、高視野及高需求的「四高」人才，這就是以城聚人。

有了人才之後，又能反過來促進城市產業升級發展，向科技引領、創新活躍、知識密集及協作頻繁產業邁進，這就是以城促產。

作為身懷絕技而又為國為民的俠之大者，中國金茂的城市運營邏輯看起來很簡單，但獨核心在於學不會，主要源自以下兩個方面：

1、產業導入。沒有產業，城市運營無從談起，而中國金茂從來不是一個單純的住宅開發商，而是有強大的產業導入能力。中國金茂在高端商業、酒店、寫字樓領域一直擁有優質資源和運營優勢。

此外，得益於中國金茂豐富的外部產業資源積累，中國金茂圍繞「大科技、大健康、大文化」三大產業方向，儲備了一批優質的產業資源，並建立產城發展信息共享平台，而結合城市運營項目需求，中國金茂還在不斷積累、擴充自身產業資源庫。

2、綠色低碳。除了城市產業升級，中國金茂在城市運營過程中還充分踐行央企責任，堅持「綠色科技、品質領先」的發展戰略，以「釋放城市未來生命力」為己任，為城市引入了發展綠色產業模式、綠色經濟模式、綠色管理和生活模式，實現了城市或區域整體的全面綠色低碳轉型。

能吸引人才，能帶來產業並促進產業發展，且綠色科技，俠客金茂的城市運營模式為實際也更受地方政府歡迎，這為金茂的相對低成本優質「儲貨」打下基礎。

這一優勢讓中國金茂行走地產江湖更為從容主動。

相對低成本優質「儲貨」為中國金茂高品質產品提供了保障，因為更多的成本可以用到產品上，給中國?茂留下了極?的產品空間和利潤空間。

事實上，中國金茂的府、悅、墅系特別是府系產品，如今在市場上有口皆碑。

此外年報顯示，2018年中國金茂獲取毛利145億，同比增長45%；獲取約73.77億的年度凈利潤，同比增長43%；股東應占利潤52.1億，同比增長31%；在毛利率上，中國金茂當前達到了38%，同比2017年增加6個百分點。

已經嘗到甜頭的中國金茂將更加努力修鍊城市運營的獨門絕學。據中國金茂透露：希望到2020年以後，每一年新拿地有60%是城市運營項目。

而彈藥充足、戰略明確的中國金茂，未來更清晰。

小結

大潮退去，沙灘露出水面，白銀時代的光灑落，清晰的照出裸泳者。

有人一路領先卻危機已現，看似風光而後勁乏力，也有人外表光鮮而有苦難言。但在城市化進一步深入的消費升級時代，機會總是留給有準備的人。

中國金茂已低調蟄伏20年，不疾不趨，穩增長的同時苦練內功，在多元化不只為何物的時代預埋棋子，構思城市運營。

20年磨一劍，中國金茂以他人學不會的絕技縱橫地產江湖，且心懷城市產業升級和城市化，在千億房企林立的時代站穩了自己腳跟。

2019年是中國金茂的城市運營年，中國金茂將繼續錘鍊絕技，堅持地產江湖俠客行。

*本文由地產風聲（ID：fangshi488）授權i黑馬發布，作者：內幕君。i黑馬，讓創業者不再孤獨。

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