「白領要房、藍領要床」：藍領公寓成長租公寓新藍海

相較於主打白領的長租公寓，藍領公寓是一種低調的存在。

由於各路資本蜂擁而入以及模式趨同，當前白領長租公寓已逐步陷入同質化、盈利不易的困境。這時，在一些投資者眼中，過去一直被忽視的藍領公寓反而迎來了機會。

「高級版」的日租床位房

對於租賃型職工集體宿舍（俗稱「藍領公寓」），這類房子主要是為了解決城市運行和服務保障行業務工人員住宿問題，用於單位職工本人住宿並進行集中管理的房屋。在國內，目前專門從事藍領公寓的運營機構寥寥無幾，運營模式多是為企業員工提供整間租賃，每間房床位數量不一。

那麼，藍領公寓的真實情況到底如何？在深圳福田八卦嶺片區，證券時報記者發現了主打藍領需求的安歆公寓。不過，與一般長租公寓明顯的外部標識不同，安歆公寓深藏在八卦嶺食街的一棟商業樓里，外部並無明顯的招牌。在這棟商業樓里，酒店、網吧分布在不同樓層。記者嘗試以普通租房者的身份前來租房，工作人員起初表示公寓不對個人開放，但如果承租超過6個月，就還有極少數的床位可供選擇。

(安歆公寓外部沒有明顯的招牌)

「這裡分亮房和暗房，亮房就是有窗戶的房間，月租750元，水電費另算。」工作人員表示，「這裡基本都是附近餐飲、物流公司承租，然後給員工當宿舍，現在也沒什麼空餘床位。」記者看到，這是一間帶獨立衛生間的單身公寓，裡面放置了3張上下床，可供6人入住。

有租客表示，這樣的藍領公寓有點像「高級版」的日租床位房，而這種房在八卦嶺很普遍，價格從以前的每天10元漲到現在的20元。記者調查發現，八卦嶺片區存在大量的日租床位房和小戶型老式住宅，目前30平方米左右的單身公寓月租約在2000至2300元左右。與此同時，八卦嶺也有一些舊工業樓宇改裝的長租公寓，面積相當的房源月租大約在3500至3800元左右。如果像安歆公寓這樣的房源全部床位租出，每間房的月租金可達到4500左右。

在八卦嶺從事餐飲業的黃經理告訴記者，雖然公司找房源給員工當宿舍可以省下一些成本，但藍領公寓環境相對較好，對於留住員工也有好處。

有投資過長租公寓的陳經理告訴記者，藍領公寓這種化整為零的做法使得其空間利用率（即坪效）比白領公寓要高得多，回報率自然也要高於白領公寓。此外，由於藍領公寓不必像普通長租公寓要選址在出行便利的地鐵或主幹道附近，裝修標準較為統一，這樣一來投資額也沒有那麼大。藍領公寓面對的更多是B端企業客戶而非C端個人，客群穩定，而且即便一個房間8個床位，只有4個人住，但是企業仍是繳納8個人的住房費用，在租金收入的穩定性及營銷宣傳和運營管理上效率高很多。

跨界爭食

目前，國內長租公寓品牌商達數幾百家，但主打白領市場的居多。而在最近，長租公寓行業迎來了一波融資熱潮。魔方生活服務集團宣布獲得1.5億美元的D輪融資，蛋殼公寓對外宣布完成5億美元C輪融資，華夏資本-金地火花長租公寓1-8期資產支持專項計劃在上交所成功獲批，擬發行規模合計20億元。

長租公寓甚至是藍領公寓的大蛋糕不僅讓眾多房地產商競先搶灘，也已經吸引了越來越多的企業跨界爭食。繼小米、京東等互聯網企業後，快遞行業巨頭順豐似乎也低調進軍長租公寓。在深圳南山區南新路，記者發現一家號稱順豐旗下的長租公寓——豐樂公寓。

工商資料顯示，負責順豐長租公寓業務的為深圳市豐樂物業有限公司（簡稱豐樂公司），成立於2017年10月，由順豐集團控股。2018年3月，其工商資料變更中新增了「房屋租賃、提供住宿服務、生活服務」等業務。目前，豐樂公寓已在全國多個城市投入運營，定位藍領公寓，但從公開信息來看，該公寓現階段主要是為順豐的員工提供住宿服務。

除了大量的招聘信息，目前網上可查詢到的深圳豐樂公寓，只有深圳豐樂公寓（南新店）。現場工作人員對記者表示，該公寓目前對順豐的員工開放。不過，有分析人士認為，豐樂公寓項目本身應該還是有盈利需求和業績目標，並不是一個純粹的「員工福利」。

面對巨大的市場需求，一些企業已經開始嘗試正規藍領公寓的運營。自如推出了主打企業職住服務的公寓自如城市之光。此前，面向低收入外來務工人員的藍領公寓，杭州專門為外來務工人員建設的臨時性租賃用房，加之安歆公寓、魔方公寓的九號樓等藍領公寓相繼出現，藍領公寓的市場空白有望被迅速填補。

配套政策亟待破冰

在一些投資者看來，在今後較長一段時間內大規模的人口流動仍將是我國人口發展及經濟社會發展中的重要現象。一般來說藍領人群占外來流動人口的15%至20%。因此，藍領公寓也是租房市場的一個千億分支。

不過，關於長租公寓和藍領公寓所存在的問題一直都是市場爭議的焦點。此前，北京存在重大安全隱患的「三合一」「多合一」公寓、工業大院、群租房等被清查。據深圳市消費者委員會2018年消費投訴情況分析報告，2018年長租公寓租金貸風險、甲醛超標問題是消費者投訴的五大熱點之一。此外，也有租客對記者表示，藍領公寓一旦完全向個人開放，那就相當於過去的日租床位，存在極大的安全隱患。

無論如何，面對巨大的市場需求，各路資本已經開始嘗試正規藍領公寓的運營，但相關配套政策還亟待破冰。不過，類似於職工宿舍的租賃產品也開始得到政策的支持。去年，北京市住建委發布《關於發展租賃型職工集體宿舍的意見（試行）》，要求「藍領公寓」每個居住房間的人均使用面積不應少於4平方米，且每個居住房間的居住人數不應超過8人。此前，北京對於出租房屋有過「人均居住面積不得低於5平方米，每個房間居住的人數不得超過2人」的要求，一旦超過這個標準就會被認定為「群租」。新規實現了較大突破，同時也在消防安全上做出了嚴格要求。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，藍領公寓的打造需要從租賃市場和藍領兩個層面進行，但都應該把成本和租金的把控作為最關鍵的地方，必要時候在發展集體宿舍、床位租賃等方面做出一些創新。如果藍領公寓與企業積極對接，用工企業適當給予租金補貼等，那麼這個市場其實很容易可以發展起來。

就在3月27日，深圳市規劃和自然資源局印發《深圳市城中村（舊村）綜合整治總體規劃（2019-2025）》，提出加強城中村租賃市場監管。政府相關部門應加強城中村租賃管理，要求企業控制改造成本，並參照租賃指導價格合理定價，並引導城中村存量房屋開展規模化租賃業務。

不管是主打白領的長租公寓還是藍領公寓，租金都是不可抹去的重要一環。去年，長租公寓被視為推高租金的重要推手之一，長租公寓帶來的連鎖反應不得不引起重視。在剛剛結束的業績發布會上，萬科總裁兼首席執行官祝九勝表示，「萬村計劃比我們開始想像的要複雜，涉及的利益相關方太多，我們會穩妥推進已經獲取的項目，儘快使其成為可出租的狀態。」

「現在，對於快遞員、廚師、建築工人在內的藍領來說，還是很難像高級白領那樣承擔高租金，如果每月需要3000元租房，三年下來就是10多萬，拿回老家夠付一套房的首付了。」在八卦嶺從事餐飲業的張先生如是說。「白領要的是一間房，藍領要的是一張床，這樣的狀況可能要到下一代藍領才會徹底改變。」

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