貝殼找房新故事：95億美元估值與「掏空鏈家」真相

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目前，幾乎大部分從「找房」這個維度切入的創業項目都已意識到底層數據缺失的災難。

不少項目開始調轉船頭轉向SaaS，寄希望於通過掌控更多二房東數據來填充底層房源數據。

本文授權自：PropTech研習社（ID：cv_seal）；文：李夏

在愛屋吉屋、房多多之後，房產垂直賽道裡面，再也沒有一個像貝殼找房這樣有故事的標的了。

而貝殼找房也沒有辜負市場的關注，B輪和C輪融資幾乎沒怎麼透露，最新的進展直接從D輪8億美金起跳了。

3月25日，貝殼找房宣布啟動D輪融資，且已獲得由戰略投資方騰訊領投的8億美元。而就在5天前，鏈家卻發生了註冊資本縮水和22位投資人撤資的事件。

貝殼找房D輪融資背後有怎樣的故事？除了騰訊那8億美金到賬之外，貝殼找房D輪還需募資多少？從鏈家撤出的資本去了哪兒？貝殼找房會上市嗎？去哪兒上市？

近日，投中網從一位參與貝殼找房D輪募資的機構處，了解到一個PE眼中的貝殼找房新故事。

D輪估值95億美元

目前還有額度可投

3月25日，貝殼找房官方消息宣布啟動D輪融資，並已獲得由戰略投資方騰訊領投的8億美元。

對於融資用途，貝殼找房方面對投中網表示，D輪融資重點用於在產業互聯網領域的技術研發、產品應用創新以及優秀人才招募培養等，進而驅動用戶體驗和行業效率提升。

上述這位參與貝殼找房D輪融資的投資人向投中網透露，貝殼找房D輪共計融資15-20億美元，本輪估值95億美元。關於這95億美元的估值其實中間還有過變化。「此前，貝殼找房之前的估值為130億，當時在和華平資本談融資，華平不接受130億的價格，所以就下調到了95億美元。」

該位投資人還透露，騰訊這8億美元其實早在去年上半年就敲定了。騰訊對於加持不管是貝殼還是鏈家的態度十分堅定，不僅重金投資，甚至還給貝殼找房開通了微信九宮格的重要流量入口。

在更早之前，據故事硬核報道，2016年兩會期間，馬化騰正在糾結To B戰略之際，他去拜訪了鏈家CEO左暉，了解到了一個全新的故事樣本：一個線下傳統中介機構不僅沒有被互聯網企業入侵、顛覆，還倒攻線上，成功逆襲，「最終成了老大」。從那之後，騰訊開始接連下注鏈家和貝殼。

除了騰訊之外，上述投資人還透露另外還有幾家投資機構都要到了份額。目前，「可以通過參與專項基金的方式參與貝殼找房項目的投資，投資起點為50萬美元。現在還有額度。」

關於貝殼找房D輪融資啟動時間，該投資人透露，早在去年11月底他所在的機構就開始為貝殼找房D輪募資了。

至於為什麼前幾輪融資消息動靜比較小，這位投資人分析稱，市面上一般是兩種情況：一種是好項目被錢追著投，一種是項目追著資本求著投，而貝殼找房就是前面這種好項目。「以左暉那樣的深謀遠慮，早在籌備貝殼找房的時候就把後續幾輪的融資都定下來了，沒錢才需要吆喝，錢都到了就不需要聲張了。」

而且「像貝殼找房，這樣的好項目，去年5、6月時候，B輪、C輪就在業內傳開了，只是沒有宣傳，外界不知道而已。」

關於鏈家被掏空

原股東股份已鏡像平移至貝殼

一邊是貝殼找房的融資好消息，一邊是鏈家註冊資本縮水的消息，難道真如傳言所聞，鏈家被掏空？

3月20日，企查查數據顯示，萬科、融創、騰訊、百度等22家投資人就從鏈家撤出投資，北京鏈家房地產經紀公司註冊資本也由2054.02萬元減少至1355.82萬元，縮水34%。

貝殼找房方面回應稱：「減資目的在於企業發展所需，原投資方在鏈家的股份將通過協議鏡像平移到貝殼找房。融資正在進行中。」

為什麼原投資方在鏈家的股份將通過協議鏡像平移到貝殼找房？

「主要還是考慮估值。鏈家成為貝殼的二級子公司，二級子公司估值和一級公司公司估值相差很大，所以做了這樣的調整。」上述這位參與貝殼找房D輪的投資人分析道。

那麼，貝殼找房離上市還遠嗎？

貝殼找房公關對投中網表示，沒有明確上市計劃。「未來的事情，沒有辦法回應。」

不過，在投中網獨家獲悉的一份貝殼找房D輪融資文件中，我們發現貝殼找房目前「正在搭建紅籌架構，上市地點優先選擇香港。」

這份融資文件還約定了回購觸發條件：「(1)如滿5年公司未完成合格上市;或(2)五位或五位以上(過半數)的核心人士不再是集團公司員工，回購價格為投資成本 年化單利8%收益。」

貝殼的故事足以支撐它上市嗎？為什麼貝殼而不是鏈家？

在投資人眼裡，投貝殼離不開鏈家這個內核。

「之所以選擇投貝殼找房，主要就是看中鏈家的利潤可觀。鏈家2017年的營業收入就高達260億，凈利潤6.3個億。對比已經上市的我愛我家、易居、搜房這些公司，鏈家的利潤可觀多了。另外，光從北京二手房成交數量看，2017年11月份，市場共成交的8483多套里，僅鏈家就佔據3900多套，他是北京市場絕對的老大。」投資人分析稱。

為什麼不管是鏈家還是貝殼，非得奔著去上市？

貝殼找房為什麼非得上市？

上市是成本最低的融資渠道，但除此之外，貝殼上市背後還有成為一家公眾公司的強烈訴求——鏈家手裡的數據很要緊。

據悉，鏈家地產擁有北京至少80%的小區的詳盡數據。

公開信息顯示，截止到2017年底，鏈家地產內部的IT系統，擁有約500台伺服器，每天后台系統訪問的請求達1000多萬次，接近200T的數據，這些數據包含：每一個買房者、賣房者的電話，小區的詳細信息，包括樓層、戶數、建設時間、業主家庭資產狀況和投資態度等等。

業內曾經有小道消息傳過，地方找過鏈家幾次，就是看中鏈家手裡的房產底層數據，希望合作。

眼下，房產稅一旦開始徵收必然離不開房地產數據信息化，而底層數據在誰手裡？

8年前，左暉力排眾議提出打造「真房源」的口號，8年後，鏈家雖在全國範圍還談不上一家獨大，但在北京等一線城市的地位是顯著的。

一方面是手裡的數據有人覬覦，另一方面，如果這事再不快點打開做，「等政府開始強力推行房地產信息化的時候，鏈家的市場份額必然會遭到蠶食。」

「不管是貝殼還是鏈家，必須成為一家公眾公司。」這位投資人分析，這才是貝殼不得不上市的原因。

那麼為什麼不是鏈家，而是貝殼呢？

左暉想得很明白。

用左暉的話來說，「我們在做一個球場，希望在這裡踢球越來越多，大家踢球的規則越來越好。我們的利益其實在市場的利益上。一個公平公正的協議和規則對貝殼平台的利益是最大化的。」

「我希望未來在這個平台達到100個品牌，有一個鏈家還有其他99個。這是一個極其複雜的博弈，最大的利益應該是博弈的規則。如果行業效率始終這麼低，我們就永遠沒有成長空間；我們的商業基礎結構在發生變化，要麼對抗要麼一起往前走。但行業必須走出信用損傷的囚徒困境，這是一個負循環。所有人都在受損，只不過我們沒有感知。」

房地產交易平台里的囚徒困境

這個囚徒困境里，難的是什麼？亂象是什麼？

「一年了，毛都沒改變!」這是2016年底，時任鏈家研究院院長的楊現領博士在一場發布會上的感慨。他認為，資本進入並未讓這個房地產交易行業得到改變，一是成本結構沒有發生改變；二是效率沒有被提升。

尤其，「中國的互聯網網站產生了全世界最多的房源信息垃圾。」楊現領博士認為，相比美國的房地產網站，即便是在美國市場份額佔比還較小的Zillow，中國房產網站在房源真實性方面與其相比也是望其項背，還有很長的路要走。

中國房地產信息化市場的巨大差距在哪裡？

中國人通過互聯網找到房源的比例只有22%，這個方面的提升「很難」。因為，美國的房源信息質量遠高於中國，美國有獨家委託和一些體系，支撐了線上房源的全面性、真實性和準確性。中國仍缺少底層的架構，如美國的MLS或是澳大利亞的REA，中國根本沒有這類底層房源數據提供服務商。

房地產公司想要獲得房源，要麼得去親自掃樓，要麼得去買數據。而房產中介和房產平台在房源這個問題上，完全是 「惡性競爭」，想要數據共享，幾乎不現實。想要破題，只有舉業界全力來推動，非一已之力能一蹴而就的。

目前，幾乎大部分從「找房」這個維度切入的創業項目都已意識到底層數據缺失的災難。不少項目開始調轉船頭轉向SaaS，寄希望於通過掌控更多二房東數據來填充底層房源數據。這比起鏈家八年如一日開門店派中介掃樓，要輕鬆得多。

而對於鏈家來說，當市場指向全國，而非北上廣深等一線戰區，開店掃樓是個笨功夫，效率不會很高，貝殼找房的平台模式就成為必走的路徑。

既然是做平台，自然要爭流量。貝殼如何在互聯網世界中實現自己的傳播裂變呢？貝殼上線後，一系列舉動都劍指流量：從選擇黃軒作為代言人，到三源裏海鮮市場，再到耗巨資在世界盃期間各時段打廣告，及要求經紀人向客戶推廣APP等等。

2019年3月22日，貝殼找房入駐微信錢包九宮格，面向10億微信用戶，可見其新模式具有互聯網公司的思維模式。

據媒體報道，左暉做平台的想法十年前就有了，如今，他說自己做的不是中介公司，是互聯網公司。

事實上，貝殼也交了一份不錯的成績單。截至2019年3月1日，貝殼找房已成功進駐全國97個城市和地區，連接1.95萬家門店和近17萬經紀人，入駐平台的新經紀品牌超過126個。

但旁邊還有虎狼環飼的競爭對手們，貝殼找房打造足球場的野心，還能吸引多少經紀人入場踢球，還得看左暉的人格魅力和他對於戰局的深謀遠慮了。

（晨曦、商曉彤對本文亦有貢獻）

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