四個數據看融創的現在和未來

今天是港股房企業績發布會的最後一天，從企業量級的角度來說，融創中國的發布會最受關注。

以往的「金句王」孫宏斌今天非常低調、謹慎，沒有在外界關注的文化和文旅板塊多著墨，否認融創是多元化發展，強調融創是「地產 」的發展模式，強調現階段對融創來說效益比規模更重要。

融創中國行政總裁汪孟德表示，文旅與文化板塊，未來的收入與盈利會持續增長，文旅與文化看的是 5-10 年以後，現在還在培育階段。

既然詩和遠方還要培育，目前融創的業績還是以地產為主，結合業績發布會現場的交流情況和年報本身來看，有四個數據可以體現融創地產的現在和未來。

複合增長率75%

複合增長率把評估一個企業的時間周期拉長，看企業的增長曲線。融創公司秘書兼副總裁高曦表示，2018 年融創及其聯屬公司實現合同銷售金額約為4608.3 億元，同比增長 27.3%。融創 2016-2018 的三年合同銷售金額複合增長率達 75%。

銷售額的持續高增長得益於融創深耕一二線和環一線核心城市的戰略，目前融創在 16 個城市的銷售額突破百億元大關，重慶和青島兩座城市的銷售額突破了 300 億元。從市場份額來看，2018 年，融創在 25 個城市銷售排名前十，37 個城市銷售排名前五，上海、天津、重慶等 9 個城市穩居第一。

銷售額的增長是業績的保障，2018 年融創實現收入 1247.5 億元，同比增長 89.4%；公司擁有人應占溢利 165.7 億元，同比增長 50.6%。在手現金高達 1202 億元，同比增長 24%。截至2018年底的凈負債率為 149%，同比大幅下降了 53 個百分點，降槓桿取得明顯成效。

德銀今天發表的報告對融創給予了「買入」評級：「 融創中國 2018 核心盈利 215 億元人民幣，同比升 93%，大幅高於市場原預期 37%。相信融創中國為內地一線及二線城市最佳發展商，因具併購專業能力，料其可持提高市佔率，加上公司未來數年承諾會持續降低債務，相信其資產負債表改善下，該股可獲市場重估。」

真實毛利率33.5%

毛利率是評價企業目前盈利能力的關鍵經營指標之一，反映了企業「產品」的競爭力和獲利能力，中國海外發展一直被稱為房地產的「盈利王」，其毛利率常年保持在 30% 以上，在 2018 年末已經升至 37.8%。

與此同時，融創的毛利率曾經被投資者質疑略低，和融創作為中高端開發商的定位不符。

（數據根據融創年報整理）

其實，融創近幾年的毛利率是被低估。土地收購會產生溢價，在融創 2015、2016 年大舉收購時，溢價繳納額外的土增稅和遞延所得稅部分計入毛利成本裡面，會降低毛利率。據分析師測算，收購帶來的稅費增加對融創毛利影響超過5個點。

2018 年，融創毛利率同比提升了 4.3 個百分點達 25%，因多個區域的銷售物業收入毛利率同比上升。另外，2018 年融創業務合併收益對應的收購物業評估增值攤銷減少了毛利 106.7 億元(相應減少了擁有人應占溢利 53.6 億元)，再剔除這類攤銷對毛利的影響，融創 2018 年末的毛利率為 33.5%。這才是融創的真實毛利率。

去化率70%

去化率是房企中經常會用到的經營性指標，是指一定時間裡面銷售的數量佔總量的百分比，有開盤去化率、首月去化率等加上時間維度的去化率指標。融創在此次業績發布會上透露，2019 年銷售年去化率目標約為 70%。這一數據意味著融創將繼續保持高速增長。

孫宏斌在發布會上表示，2019 年銷售額目標為 5500 億元。該銷售目標與融創2018 年銷售額相比，同比增長約20%，高於目前房企的增長預期（普遍在5%-15%）。另外從融創本身的角度來說，2019 年融創的可售資源為 7830 億元，也就說完成 5500 億元的銷售目標，去化率必須要達到 70% 才行，在政策不放鬆的市場環境下，得依靠強執行力才能完成。

孫宏斌對 2019 年的房地產市場並不是很看好，他表示：「雖然19年過了春節後市場稍微好一點，但政府放鬆政策的可能性不大，房價上漲的可能性很小，我們對於2019年不能太樂觀，但看好改善型、高端型產品市場」。

可售貨值3.55萬億元

土地是房企最重要的生產原料，土地儲備代表了房企未來的發展潛力，一般房企會儲備兩三年的土地供後續開發。

從土儲目前的規模上來看，融創穩穩地佔據了前三名。2015 年、2016 年踩對拿地節奏的融創，現在很從容。

2018 年，融創新增土地儲備約 4820 萬平方米，權益土地儲備約 2631 萬平方米，平均土地成本 3723 元/平方米。

2018 年末，融創總土地儲備約 2.56 億平方米，總貨值約 3.55 萬億元。按照一年 5000 億元的銷售額來估算可以賣7年，按照一年 6000 億元的銷售額來估算可以賣 6 年。

雖然各家披露土地儲備的口徑不太一樣，但是體量可以參考。恆大的土地儲備為 3.03 億平方米；碧桂園在國內已簽約或已摘牌的權益土地儲備已經達到約 2.4 億平方米,其中未售權益可售貨值約 1.7 萬億元。恆大、融創、碧桂園三家的土儲穩居前三。

孫宏斌在業績發布會上表示：「對拿地沒有設置目標，只要拿地節奏踩准了就可以。2015、2016 年是拿地的好階段，所以我們在那兩年拿了很多地，2016 年 10 到 2018 年 10 月不是好時期，我們就很少拿。2018 年 10 月之後，我們又拿了一點地，收購了北京和上海兩幅重磅地塊。現在土地市場又火起來了，我們現在開始會非常小心，因為房價提高的可能性非常小，市場分析風險還是很大。」

從複合增長率和毛利率來看，現在的融創實現了高質量的增長，從去化率和土地儲備來看，未來的融創增長速度不會放緩，良好的土地儲備還會帶來充裕的現金流從而降低負債。

從某種意義上來說，融創現在正處於一個很從容的舒適區，地產穩步增長，新業務積極培育，正如孫宏斌今天所講：「我們現在所處的位置挺好，前面的（恆大、碧桂園、萬科）我們追不上，後面的也追不上我們。」

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