上海樓市，真的，回暖了
作者 | 盧俊
來源 | 真叫盧俊（zhenjiaolujun0426） 已獲授權
時間緊迫，和大家說一個重要現象：上海樓市回暖了，在3月還沒完全結束的這幾天。
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其實有很多指標可以來判斷樓市是否回暖，比如一線的案場檢測訪客量有沒有增加，比如有沒有大客戶開始整棟收購商辦市場，比如續銷期的項目成交的波動。
但是所有的數據都沒有二手房的成交顯得更加客觀。
相比較一手房，二手房更加零散，所以也就更加真實，他是真真切切反應當下市場最真實需求的折射的情況。
其實不少操盤手已經有點感受，最近案場的來人都比想像中的好，一個周末的成交套數都在大幾十套，很多人也在期待3月份到底二手房市場怎麼樣，因為有一些熱度已經是肉眼可以感知到的。
那麼來看下3月上海的二手房數據。三月尚未過完，我們來看下周的數據。
各位，2.6萬套是什麼概念，上海從2017年至今，整整26個月的時間，沒有一個月突破過2萬套。2019年3月一個月的成交相當於2018年平均兩個月的成交。
而且2.6萬這個數字你放在上海歷史二手房的成交軌跡上也可以看出，也是一個不差的數字，接近2016年9月左右的成交數字。
換句話來說，在沉寂了2年之後，在今年的開年後的第一個月，上海樓市迎來了一個完整的小陽春，並且從目前的趨勢來看是越來越好。
為什麼這麼說，因為上海當下的樓市在以置換為主的需求驅動下，基本上存在成交一套帶動兩套的模式，現金流開始頻繁，購買力也就開始旺盛。
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其實這個現象並非一蹴而就的，某種程度上已經積蓄了快一年，給大家看一個更細微的數據。
其實在2018年的5月份開始，整體的二手房的成交其實已經相對2017年要更好，而且後面一直是越來越好。
二手房就是基本面，二手房就是信心市場，只要比之前好，市場利好的信心就會開始崛起。
而這背後有一個深層次的原因，就是在2018年的下半年，甚至是尾端的時候，一手房開始不進行預售證價格管理以及二手市場價格滑落之後，一二手價格倒掛的現象已經消失了。
這樣的現象在用戶心理的認知就是樓市進入正常的一個節奏，並且伴隨著已經漫長的2年市場嚴控期之後，用戶對於未來也變得更加坦然，也正是因為這樣的坦然讓不少剛需用戶開始堅定的買房。不論是降價置換還是首套入市的，都是如此。
另外還有一個小細節，就是2019年的3月也剛好是2016年最嚴限購政策執行三周年了。
換句話來說，也會有一波非滬剛需開始逐漸釋放，種種的因素促成了如今樓市的小陽春。
03
那上海樓市的回暖對於全國市場來說意味著什麼呢。
毫無疑問，整個2019年的樓市市場會不錯，甚至比我想像的還要不錯。各位應該能夠感受得到，從2018年的最後幾個月開始，不同城市陸續有放開的信號，包括深圳這樣的一線城市成交價也開始回暖。
而上海這一次的數值表現需要重視的是，上海是目前為止全國樓市調控最嚴格的城市，沒有之一。在這樣的基調下我們依然看到3月市場有這樣的表現，我們應該對未來有更多的信心，覺得市場會更好。
當然，也有人會問，會不會像2015年2016年那樣的牛市。我的答案是不會，因為那兩年的市場確實太特殊了，政策不僅寬鬆而且市場上的錢非常便宜，配合的土地和貨源的出讓都很充足，多重因素導致的人造牛市。這樣的場景別說2019年，未來我都覺得不會出現。
但是儘管如此，2019年依然會是這幾年中樓市表現最好的一年，市場從低谷中走出陰霾，進入了一個新的周期。
04
最後一個問題，如果這個時候，要不要買房。
我的建議是，在這個時候，一線城市裡的朋友，如果有需求，可以去買房了，不要覺得樓市已經暖了錯過了抄底的時機，其實沒有人能真正踩准抄底，只要買在樓市起勢時，未來會有無盡的美好在等著大家。
其他城市呢，不知道，因為城市和城市的根基差太多，但是現在比過去好是一定的，大家可以判斷下。
最後的最後說說關於房價，未來的房價會怎麼樣。二手房的活躍，一個重要的作用就是二手市場的成交價開始穩定了，割肉賣房的現象會越來越少。而二手市場的價格穩定，一手市場的價格也同樣穩定了，市場就是這麼輪動的。
後面市場怎麼樣，可能就要看一手房未來有沒有出現一些驚艷的產品或者某個斷供板塊突然新增供應量，這些都會干擾房價的走勢。
關於價格，大概這樣。
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最後希望大家能夠在這更迭的市場里選到好房子。市場波動，人心不能亂。
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