凈利潤189億，保利發展交出一份不錯成績單

記者 | 王靜

作為地產央企的排頭兵，保利發展（600048.SH）在競爭第一梯隊的賽道上交出了2018年的成績單。

4月15日晚間，保利發展發布2018年年度報告。報告期內，公司實現營業總收入1945.55億元，同比增長32.66%；凈利潤261.49億元，同比增長32.78%；歸母凈利潤189.04億元，同比增長20.92%。

2018年保利發展的結算毛利率提升1.45個百分點至32.49%，得益於結轉項目價格上升，房地產結轉毛利率也提升至32.68%，這在行業內已屬於相當高的水平；另外保利發展還實現投資收益26.90億元，同比大幅增長60.06%；凈利率也達到13.44%，與2017年基本持平，高於行業平均水平。

基本面良好的公司，在面對行業下行局面時，其優勢體現在方方面面：2018年保利發展全年累計實現銷售回籠3562億元，回籠率達88%；經營性現金流為119億，同比增長140.65%；加權平均ROE為16.4%，同比提高0.12 個百分點；凈負債率80.55%，同比降低5.82個百分點；銀行貸款、直接融資佔比分別為71%和15%，有息負債綜合成本僅約5.03%；公司通過收併購、合作開發、舊城改造、產業拓展等方式獲取項目75個，佔全年拓展金額及拓展面積的54%、58%。

在銷售端，保利發展2018年實現簽約金額4048.17億元，同比增長30.91%，不僅首次突破四千億大關，市場佔有率也提升至2.70%。

平安證券指出，過去兩年保利發展的開工銷售提速明顯，2018年僅在前三季度就實現新開工面積3297萬平方米，同比增長84.2%，遠超全國同期的16.4%，完成了全年計劃的99.9%。「持續高開工為2019年銷售提供充足貨值，預計後續銷量仍有望延續增長。」

全速追趕並沒有讓保利發展失去對行業的判斷。

受下半年樓市降溫影響，保利發展也調整了拿地節奏，全年新增建面3116萬平，拿地金額為1927億元，截至期末的待開發面積達到9154萬平方米。

除卻拿地時機的選擇，保利發展對於投資區域的選擇，也展現了這家央企對於未來房地產市場的研判。

2018年，保利發展拿地區域重心仍聚焦在一二線城市及核心城市群，期內新增建面區域佔比為一線10%、二線41.6%、三線29.3%、四線19.1%。在9154萬平方米待開發土儲中，一二線城市佔比60%，城市群周邊的核心三四線城市佔比30%，其中在珠三角擁有待開發面積3447萬平方米。

考慮三四線樓市受棚改貨幣化弱化、需求透支等影響下行壓力加大，保利發展後續的拿地仍將側重核心一二線城市和都市圈。

對市場的這種準確判斷，基於保利發展近幾年一直堅持的市場研究。保利在3月份發布的房地產行業白皮書中提到，中國已開始了以核心城市向外圍擴展的「二次城市化」，城市群和都市圈成為中國經濟發展和房地產市場的核心引擎。

在此之前，粵港澳大灣區規劃在2月18日落地，隨後的2月21日，發改委又提出，要打造若干有全球影響力的都市圈，遙相呼應著保利的戰略判斷。

這種趨勢已然十分鮮明地體現在了保利發展既有的銷售結構中。

根據年報，2018年保利發展一二線城市及六大核心城市群銷售貢獻均達77%，其中在珠三角實現簽約銷售1170億元，較去年同期增長24%。深耕城市銷售再創新高，單城簽約過百億城市12 個，廣州實現簽約400億元，佛山、北京超過250億元，東莞、中山等首次突破100億元。

國泰君安在最近的研究報告中提到，保利發展結算滯後期約2年，考慮到2016年銷售項目利潤率較為豐厚，因此2018-2019年進入到高利潤增速時期。以2017-2018年銷售金額判斷，2019-2020年結算收入依然會保持20%以上增速。

在2018年將公司的「一主兩翼」戰略升位後，保利發展的地產及相關產業協同發展也取得不錯成效。

保利物業在全國的布局城市已達到131個，綜合實力位居國內物業管理行業前五，並實現了多業態市場化拓展，通過收購湖南天創物業不僅進一步擴發市場布局，也展現了多種拓展方式。

在房地產經紀業務方面，保利發展在去年與合富輝煌完成股權整合，雙方的一二手物業代理業務得到融合發展，累計的業務覆蓋城市超過150個，代理項目超過1700個。

過去幾年，保利發展在商業物業的拓展和運營方面也取得進步。截至2018年末，這家公司商業板塊運營的項目已達到65個，管理面積為266萬平方米。另外通過輕資產模式也實現了品牌及管理輸出，外拓的購物中心達到10個，酒店4個。

在不動產金融方面，保利發展也繼續發揮其優勢，旗下的累計基金管理規模逾1000億元，累計投資項目超過150個。

無論是從公司基本面、各項業務運營成績以及財務狀況來看，保利發展的持續增長依然可期。在處於深度調整的市場環境中，這家公司也有能力抓住基於實現進一步的發展。

今年一季度，保利發展已實現簽約金額1096.6億元 ， 同比增長26.14%，規模暫時位於行業第四位，這顯示出在市場下行階段，保利發展仍然保持了不錯的增長勢頭。

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