1.5萬一套房！三四線城市「房價如蔥」快來了？

來源丨每日經濟新聞、買房參謀

近日，地產圈又被「鶴崗房價」驚呆了！

網上有截圖顯示，黑龍江省鶴崗市「東山沿河北小區」的一套46㎡的毛坯房總價僅需1.5萬元，按此計算每平米單價326元。

黑龍江省鶴崗市房價一平方米350元？

當地中介：情況屬實

不過，這些低價房源都是當地的棚改房，性質與一般商品房有明顯區別。比如說，普通商品房能馬上辦下「房本」，這些房源卻並不能馬上把「房本」辦下來，需要等幾年。

當地中介還表示，「鶴崗周邊的城市房價還沒有那麼低。房價處於低位的主要原因是棚戶區改造的小區增多，人越來越少，房子越來越多，價格自然而然就降了。」他還表示「當地人的月工資也就在2000左右，很多當地人都是買棚戶區改造的小區的房子，因為價格便宜，這個價格也不能再低了，再低就趕上白送了。」

這是個怎樣的城市？

戶籍人口連續16年負增長

如果有人在看到鶴崗房價後還有顆蠢蠢欲動的心，那麼不妨打開手機上的地圖看看它的位置，估計就會死心了。這是一座離哈爾濱還有500多公里的東北四線城市，比佳木斯還靠北，冬天只能靠著暖氣生活。這樣的房子買來居住，顯然意義不大，同時也不太可能吸引投資客的青睞。

官方資料顯示，鶴崗市常住人口101萬，其中市區人口61.7萬。

鶴崗是一座典型的資源型城市。自1917年第一個煤礦開工，至今已有近百年的開採歷史，曾是全國四大煤礦之一，是優質動力煤、化工煤重要產地。

鶴崗因煤而興,同樣也因煤而困。與黑龍江省其他煤城相同，煤炭產業此前一直是鶴崗產業結構的主體，近年來，鶴崗也遭遇了資源枯竭、產業結構單一的困擾。2011年，鶴崗市被國家確定為第三批25座資源枯竭型城市之一，該市GDP在2017年前的4年中有3年負增長。

快評：這是收縮型城市的樓市鏡像

前不久，發改委在官方文件中首次公開提及「收縮型城市」，主要指的是一些人口流失、產業衰退、城市空間不斷閑置的城市，而房價，或許也將成為收縮型城市的一個評判標準。更為關鍵的是，像鶴崗一樣的城市在中國可能不少。不過，這是城市化進程中的必然現象，在發達國家同樣也有收縮型城市的存在。

根據其他學者的研究，我國 337 個地級/副省級行政區中，約26.71%的城市出現了人口流失，也就是發生了收縮。它們集中分布於中國東北和長江經濟帶地區，主要包括甘肅、貴州、重慶、湖北、安徽、福建、江蘇、遼寧，以及黑龍江北部、內蒙古北部和中部、四川東部。

在這些城市，房價盤整甚至下跌，是正常現象。不排除其他三四線城市，隨著產業結構調整、人口外流，加入收縮型城市行列；但同樣不排除，原本屬於收縮型城市的地區，重新回歸增長型城市行列。

而房價，即使過往多年，一直在上漲，也不代表未來也一直上漲。

三四線城市「房價如蔥」時代來了？

4日，易居房地產研究院在發布了《3月全國40成新建商品住宅成交報告》中顯示，2019年一季度，40城成交面積同比下降4%。其中一線城市同比增長29%，二線城市同比下降4%；三四線城市同比下降12%。

在政策方面，棚改收官之年2020年將至，而開發商也除了碧桂園還在高喊「看好中國的城鎮化，看好三四五線城市」，其餘的開發商都在陸續撤離三四線。

不少人疑惑，過去兩年由於棚改房價暴漲的，不少不起眼小縣城的房價都已經是八九千，甚至過萬，那麼在這種情況下，三四線城市的房價還能再跌回去嗎？

就目前的情況來看，三四線在過去快速增長的兩年後，需求面臨透支，加之棚改紅利衰退，市場下行壓力較大的，至於房價會不會跌回以前，筆者認為，在政策不變的情況下，總體來說，三四線房價會跌，但不至於會跌到以前。

一是，政策上國家不會讓房價大漲大跌，三四線城市大概率處於盤整期。

二是土地財政依賴，在過去的兩年，開發商在三四線城市大肆的拿地，加上大規模的棚改貨幣化，這都成為了房價上漲的助推器。而在沒有較好的經濟以及人口流入的情況下，土地財政依然會是房價的支柱，麵粉不便宜，房價當然也不會便宜，可以預見，未來三四線房價難漲也難大幅度下跌；

三是城鎮化還在繼續。有數據顯示，目前三線城市的戶籍城鎮化率加權平均為42%，這意味未來這些三四線未來在城鎮化上還是有一定空間的，城鎮化可能是三四線房價最後的一根救命稻草。

來源 |每日經濟報道、買房參謀

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