華夏幸福：「水逆」2018仍業績高增 核心都市圈布局展開

來源：金融界網站

金融界網站訊 4月19日晚，國內領先的產業新城運營商華夏幸福（600340.SZ）發布了2018年年度報告。儘管在年報開頭的「致股東信」中，華夏幸福將2018年形容為「水逆」，意在比喻去年行業、市場波動帶來的負面影響。但從運營數據看，其2018全年經營依然穩健，增長與擴張均符合預期。

2018年，華夏幸福實現總營收837.99億元，同比增長40.52％；實現歸母凈利117.46億元，同比增長33.77％。此外，期末其歸母權益合計437.77億元，同比增長18.01％。同期，其凈資產收益率（加權）由2017年的31.4％提升至35.19％，在A股103家已公布上年年報的房地產行業上市公司中排名第4。

同時，年報披露華夏幸福2018年度利潤分配預案為10派12元，現金分紅36.03億元，年度股利支付率為30.67％，略高於2017年的30.29％。

業績增長跨越行業周期 銷售收入規模穩步提升

製圖：金融界數據 來源：巨靈財經

從以上兩張圖可以很清楚的看出，華夏幸福近5年的經營發展中，營業收入與行業整體的同比變化趨勢基本保持了一致，但均明顯高於歷年行業整體水平。這樣的情況不難理解，房地產企業的銷售收入，很大程度受制於國內市場總體情況，政策、價格、需求等變化波動會對全部中國房企造成根本性影響，比如2017年的拐點就清晰可見。但行業中的優勢龍頭企業，由於規模、品牌、資金、資源等優勢，其表現也往往優於行業一般水平。

而從華夏幸福年度業績變化與行業整體水平的對比中可以發現，其業績同比增長率連續保持了穩定的高增長幅度，與行業整體水平的劇烈波動形成了鮮明的對比。這說明，華夏幸福在優勢規模的存量支撐與調節下，通過原有業務優化提升，以及除房地產開發外創新業務的培育拓展，聚焦行業市場的空白點與新增長極，一定程度跨越了行業周期性波動，實現了自身的穩健可持續發展。考慮到增長基數也在逐年擴大，實現這一穩定增長水平實屬不易。

製圖：金融界數據 來源：巨靈財經

房地產類的企業，由於預收賬款、合同負債等會計記賬特點，其當期銷售情況往往比營收更為準確的反映當期經營特徵。觀察上圖可以發現兩個較為明顯的特徵：華夏幸福近年來銷售金額與銷售面積均持續上升；其銷售金額與銷售面積呈現交替上漲，同比變化出現背離。直觀分析來看，這恰恰表明了華夏幸福通過對自身經營調整，儘力克服行業周期影響，維持增長穩定性的成效。

運營能力企穩 收益效率行業居前

製圖：金融界數據 來源：巨靈財經

上面兩張圖選取了體現華夏幸福運營能力與收益效率變化的若干指標，進行了歷史對比。首先可以看到的是，其加權凈資產收益率自2016年的明顯下降後，出現了穩步回升。2016年華夏幸福由於增發、PPP業務規模擴張等原因，凈資產大幅增加。而此後加權ROE的持續回升，也說明了其對擴張後的業務規模運營吸收情況良好，增量資本的收益效率不斷提升。另外值得注意納入考量的是，華夏幸福盈利能力常年保持在行業前列，2010年中完成重大資產重組、控制權轉移後，2011年~2018年其加權ROE的A股行業平均排名為2.75位。

與收益效率回升相對應，其運營能力也出現了回升。如總資產周轉率自2017年後的明顯提升，體現了華夏幸福整體層面銷售能力的改善提升。此外，在具體業務層面，也可以看出其利潤率自2016年以後波動向上的趨勢。而對應的銷售期間費用率（三費比），在經歷了2016年、2017年的顯著增長（主要是業務擴張帶來的財務費用與管理費用的大比例提升）之後，也由於體系梳理、內控加強、股權債權結構優化等原因，出現了大幅回落。

另外，在優化債務結構、提升償債能力方面，2018年華夏幸福將1年以內到期的有息債務從上年的31％下降至19％，短期負債佔總有息負債比例持續降低，長短期債務比達到4.2倍。同時，其貨幣資金與1年以內到期的有息負債之比為1.8。綜合來看，其短期償債風險較低。

核心都市圈聚焦戰略不斷複製擴張

在2018年年報開篇的「致股東信」，華夏幸福多次提到核心都市圈這一戰略概念，表示其自2015年開始聚焦核心都市圈布局。文中大量表述均體現了其核心都市圈聚焦戰略的高度與重視程度。例如，「都市圈將重新定義中國不動產市場」、「我們堅信，得都市圈者得未來」、「在都市圈時代，誰更懂都市圈，誰能把握好『三化』，誰先做到『三個開拓』，誰才能在發展中創新、在變革中涅槃」等。

根據年報表示，核心都市圈聚焦戰略的具體體現為「在深耕環北京區域的基礎上，積極布局長江經濟帶和粵港澳大灣區等核心都市圈區域」。縱觀華夏幸福2018年全年的經營發展，該戰略在這一時期的主要發展特徵是環北京以外區域的異地複製全面加速。

華夏幸福核心都市圈聚焦戰略目前為止共布局15個核心都市圈，形成了「3 3 4」格局。2018年華夏幸福新簽PPP項目合作協議共18個，全部為環北京以外區域，主要位於環杭州、環鄭州、環合肥、環武漢、環廣州等都市圈內。而相對應的，環北京以外區域的銷售金額也從362億元提升至756億元，同比增幅109％，占其整體銷售額比例從上一年的24％大幅提升至46％；銷售面積比重由去年同期的34％提升至54％。

具體到業務層面，2018年華夏幸福產業新城業務中，環北京以外區域新增入園企業501家，新增簽約投資額1406億元，同比增長52％，占其整體新增簽約投資額達到85％。此外，環北京以外區域新增產業服務收入127億元，同比增長316％。

在拿地方面，華夏幸福2018年在環北京以外區域取地面積佔比，從上年的58％進一步提升到87％。而這，也保障了其核心都市圈聚焦戰略外向複製擴張的未來可持續性。

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